Experiența din ultimii ani în legătură cu anumite tipuri de servicii care au devenit populare și în România, ar putea rezolva unele dintre cele mai mari probleme din piața închirierilor de locuințe
Piața închirierilor din România, chiar și la mai bine de 30 de ani de economie de piață, încă este una caracterizată de multe minusuri și este subdezvoltată față de piețele din vest, dar un start-up românesc încearcă profite de aceste neajunsuri, capitalizând și avantajele oferite de tehnologie.
România nu este mai deloc dezvoltată în ceea ce privește piața închirierilor de locuințe pe termen lung, o piața slab reglementată, aproape spre deloc, caracterizată și de dorința de a fi proprietar, așa că tradiția închirierilor nu prea există la noi. Ultimele date indicau peste 95% dintre cei care ocupau o locuință în România erau chiar proprietarii.
În țările din vestul Europei, cum ar fi Germania de exemplu, cei mai mulți locatari nu sunt proprietarii locuințelor în care stau, iar bonitatea chiriașilor și seriozitatea proprietarilor este asigurată printr-o legislație foarte bine pusă la punct. Ce să mai spun de SUA, unde gradul închirierilor este chiar mai mare. Aduceți-vă aminte în câte filme de la Hollywood ați văzut personajul proprietarului care bate la ușa chiriașului să-și plătească mai repede chiria. Nu este o ficțiune hollywoodiană, ci o realitate a societății americane. Una cu vechime.
Citeste si:
Neavând experiența altor țări, România a dezvoltat unele caracteristici care dau o tentă de gri-închis pieței de închirieri locuințe pe termen lung.
Avem probleme legate de contractele de închiriere, cea mai mare fiind chiar lipsa unor astfel de contracte, care-i lasă vulnerabili și pe proprietari, dar și pe chiriași. Din cauza asta, chiriașii se trezesc peste noapte cu majorări ale chiriei, proprietarii nu-și respectă responsabilitățile care le revin în exclusivitate, iar, din când în când, chiriașii sunt dați afară pentru că așa vrea proprietarul.
De cealaltă parte, chiriașii nu-și respectă obligațiile care le revin, cum ar fi plata chiriei la timp sau repararea daunelor de care sunt responsabili, uneori refuză dorința proprietarului de a elibera apartamentul, iar în unele cazuri extreme pleacă fără să anunțe proprietarii, iar, câteodată, pleacă după ei cu mobila, ferestre, uși și chiar varul de pe pereți.
Citeste si:
Apoi, la nivelul de bune practici în ceea ce privește listarea anunțurilor sunt multe probleme care vin din partea proprietarilor sau a agenților imobiliari care nu urmează în tocmai deontologia profesiei. Ca să nu mi se urce toți agenții imobiliari în cap, știu că numărul celor neprofesioniști este unul limitat, dar adevărul este că sunt agenți care publică anunțuri false, frumos aranjate și marketate, doar cu scopul de a-i încuraja pe clienți să sune pentru a le oferi o alternativă mult mai puțin atractivă. Nu vorbesc din auzite, ci din propria experiență, inclusiv la ultima mutare, înainte de a-mi găsi apartamentul în care stau acum.
Nici nu mai are rost să amintesc reticența, atât a proprietarilor, cât și a chiriașilor de a plăti comisionul agentului imobiliar, care poate ajunge uneori să echivaleze cu plata a unei luni întregi de chirie.
Citeste si:
Sunt multe alte aspecte care pot fi discutate despre problemele pieței de închirieri locuințe din România, dar asta nu înseamnă că nu ar putea exista o cale de a rezolva aceste probleme într-un mod prin care atât proprietarii cât și chiriașii vor fi de acord de bună voie. Să fie o rezolvare pe care piața nu o va simți.
Tehnologia a arătat că poate rezolva unele probleme pe alte piețe
Și vom începe să discutăm despre soluție prin a aminti exemplele serviciilor de taximetrie, de Uber, Bolt, de serviciile de comandare a mâncării sau de efectuare a cumpărăturilor prin intermediul unei aplicații cu ajutorul livratorilor, ori serviciile de închiriere în regim hotelier, cum ar fi Airbnb, sau de rezervări, cum este Booking.com. Evident că încă mai sunt probleme și în această zonă, redactorul nostru șef semnalând unele practici incorecte, în editorialul Litoralul românesc, un paradis...fiscal, nu turistic.
Citeste si:
Totuși, îți oferă varianta unei rezolvări, în timp ce o înțelegere verbală, nu-ți garantează nimic. Decât bunul simț al proprietarilor sau chiriașilor implicați. Măcar speranța că poți rezolva ceva, chiar dacă se lasă cu un consum de nervi.
Sunt servicii la care atât proprietarii, cât și clienții au aderat în mod natural, fără să se simtă presați de nimeni și de nimic, pentru că au primit din start un set de reguli și de condiții pe care trebuie să le respecte. De asemenea, există și un set de drepturi, ceea ce-i face pe și unii, și pe ceilalți să fie mult mai relaxați, mai încrezători.
Evident că tehnologia poate interveni în multe tipuri de servicii, așa că nu avea cum să nu intervină și în segmentul închirierilor de apartamente pe termen lung.
L-am invitat în cadrul emisiunii constructIMO pe antreprenorul Florin Stoian, fondatorul unui start-up care se ocupă de mai bine de un an de închirierea de locuințe pe termen lung, prin intermediul unei platforme digitale, care dispune de o aplicație mobilă, denumită Milluu. Scopul a fost acela de a discuta despre ce înseamnă aceste servicii la noi, cum sunt privite de români și dacă poate funcționa un asemenea model de business într-o țară plină de proprietari, de frici și reticențe față de agenții imobiliari, dar și pentru a afla cine sunt cei care apelează la aceste servicii.
Citeste si:
În urma discuției cu el, am realizat că digitalizarea acestei piețe poate rezolva probleme pe care le-a rezolvat și în alte sectoare economice, într-un mod și într-un ritm pe care mulți români nici măcar nu le-au observat.
Este o piață care încă se află la început și care are multe aspecte de pus la punct. Vorbim de o nișă care încă așteaptă să fie explorată, dar care a devenit tot mai interesantă în ultimul an și jumătate.
„Perioada de pandemie a accelerat procesul de adopție al tehnologiei și în zona de închirieri. Anul 2021 a fost foarte bun, inclusiv de creștere pe zona de noi runde de finanțare. Atât partenerii noștri, cât și proprietarii și chiriașii au înțeles că lucrurile se schimbă”, ne-a spus Florin Stoian, gândindu-se la adoptarea tehnologiei și pe segmentul închirierilor de locuințe pe termen lung.
Citeste si:
Platforma Milluu încearcă să le câștige încrederea atât proprietarilor, cât și chiriașilor folosindu-se de argumentele pe care le-am expus mai sus. Am luat poziția scepticului și i-am pus întrebările pe care le-am avut ca om trecut prin procesul de închiriere al unui apartament, știind prin ce am trecut în cei 15 ani de chiriaș în București.
Cum rezolvi problema încrederii în anunțuri
Nu de puține ori, prin platformele de anunțuri clasice dăm peste anunțuri fantomă, prin care un agent imobiliar plasează un anunț fie cu un apartament aspectuos și atractiv din multe puncte de vedere, fie chiar un anunț fictiv, doar în speranța că va suna un client, căruia să-i ofere o alternativă mult mai puțin interesantă. Apoi, proprietarii înfloresc anunțurile. Un simplu exemplu ar fi acela că apartamentul lor se află la 5 minute de cea mai apropiată gură de metrou, când de fapt sunt cel puțin 25 de minute de mers pe jos.
În cazul unei platforme digitale, unde interacțiunea cu oamenii poate fi minimă sau chiar inexistentă, ne-am putea gândi că riscurile sunt și mai mari, pentru că închirierea și plata chiriei se face exclusiv prin aplicație. Știm cu toții că există practica de a plăti chiria în avans cu măcar o lună, dacă nu chiar două și o lună garanție. Dacă nu dăm de proprietari, nici de un agent imobiliar, cum ne putem asigura că nu dăm peste un anunț fals sau vicios, că nu dăm banii printr-o platformă, pentru un apartament care nu există sau nu corespunde cu prezentarea făcută?
Florin Stoian ne-a lămurit că acest lucru nu este posibil, deoarece toate anunțurile sunt verificate de către angajații sau partenerii firmei care evaluează apartamentele, pentru a stabili că îndeplinesc toate ingerințele platformei.
„Orice apartament trece printr-un proces intern de evaluare. Noi evaluăm un apartament după o multitudine de algoritmi, îl evaluăm și din punct de vedere estetic, zonă, preț, și, dacă acest apartament trece de criteriile noastre de selecție, merge mai departe cu procesul de închiriere.
Verificăm pe teren dacă toate informațiile oferite de proprietari sunt reale. Abia apoi este pozat, anunțul este publicat, marketat, iar chiriașul are garanția că este 100% apartamentul pe care-l va închiria. Chiar dacă totul se face prin aplicație, îl poate închiria fără să-l vadă, având certitudinea că apartamentul este într-adevăr cum i-a fost prezentat”, ne-a explicat fondatorul Milluu.
Cei de la Milluu cer inclusiv dovada proprietarilor că sunt cu adevărat proprietarii apartamentelor scoase la închiriere, solicitând fie un contract de vânzare cumpărare, o factură de utilități și așa mai departe.
Aceste aspecte mi-au adus aminte de condițiile impuse de Uber, despre cum trebuie să fie șoferul și mașina lui, ca un exemplu. Ori de angajații de la Lime, care umblă prin oraș să verifice starea trotinetelor.
Cum elimină interacțiunea dintre client și proprietar
Cu siguranță, cei care ați închiriat apartamente în trecut, v-ați lovit de lista de pretenții a proprietarilor legate de viitorii chiriași. Unii vor doar fete, alții doar băieți, alții vor familii, nu vor animale de companie în casele lor și așa mai departe.
Tocmai pentru că există aceste probleme, cei de la Milluu le oferă și proprietarilor posibilitatea de a-și spune cuvântul înainte ca anunțul să fie publicat și în această privință. Prin urmare, aceste informații vor fi incluse în așa fel încât platforma va asigura proprietarii că în apartamentele lor chiriașul va îndeplini profilul dorit.
Apoi, probabil cel mai important aspect este acela că Milluu le oferă proprietarilor și un pachet prin care va plăti chiria pentru cel puțin 12 luni, iar problema recuperării banilor de la chiriașii cu întârzieri sau rău-platnici revine platformei, nu mai este responsabilitatea proprietarului.
Deși este o platformă care încearcă să-i trimită pe clienți direct la proprietățile pe care vor să le închirieze, Milluu trebuie văzut și el ca un intermediar, dar, înțelegem din ce ne spune Florin Stoian că interacțiunea nu mai este aceeași ca în cazul unui agent imobiliar.
De cealaltă parte, potrivit lui Florin Stoian, utilizatorii serviciilor oferite de Milluu au un istoric în ceea ce privește utilizarea aplicațiilor de închiriere pe termen scurt, în zona de hoteluri, booking și se mută și pe zona de închirieri pe termen lung. În acest fel, chiriașii pot fi și ei evaluați, pe baza istoricului lor.
Evident, deocamdată, vorbim de o platformă tânără, care încă nu dispune de informații complete despre utilizatorii săi. Va fi un proces de durată. Cu cât un chiriaș va folosi mai mult aplicația pentru a închiria, cu atât mai multe informații vor fi colectate.
Totodată, pentru a limita interacțiunea, pe lângă faptul că se ocupă de încasarea și direcționarea chiriei către proprietar, Milluu le oferă chiriașilor varianta de a încheia și o poliță de asigurare pentru bunurile din locuințele unde se mută sau pentru anumite defecțiuni care ar putea apărea în aceste imobile și care pot fi acoperite de polița care este asigurată de o companie de asigurare din România.
Pe lângă asta, vin și cu un pachet de asistență prin care, în cazul unor defecțiuni, parteneri ai Milluu intervin la fața locului pentru a rezolva eventualele defecțiuni din casă într-un termen de 48 de ore.
Ce potențial are această piață
Potrivit lui Florin Stoian, această piață are potențialul de a crește, dar va depinde și de nivelul de rezistență opus de piață.
„Milluu încă face mult pionierat în România. Este o piață destul de clasică, destul de rezistentă la schimbare, pentru că nu poți să schimbi peste noapte obiceiuri vechi de zeci de ani, dar am observat o tendință în piață, în care adoptarea tehnologiei este fantastică. (Piața închirierilor – n.r.) este o piață destul de vastă, deci este loc și pentru mai mulți jucători”, ne-a mai spus omul de afaceri.
Apoi, susține Florin Stoian, datele Băncii Mondiale spun că, în următorii ani, piața închirierilor în rândul țărilor din estul Europei, inclusiv în România, se va dubla, în condițiile în care prețul de vânzare al apartamentelor va continua să crească, prin urmare va scade și accesibilitatea achiziționării unei locuințe.
Pe de altă parte, ne oferă exemplul așteptărilor legate de evoluția portofoliului companiei, care în prezent numără câteva sute de apartamente, dar care va crește la aproape 25.000 de unități, la nivelul anului 2025, în condițiile în care vrea să-și extindă afacerile și în alte țări din Europa. Deocamdată, Milluu are un portofoliu care se concentrează exclusiv pe București, dar din 2022 vrea să includă alte 4-5 orașe importante din provincie, iar în afara țării, vizează capitala Poloniei, Varșovia.
Dacă vreți să aflați mai multe detalii legate de acest subiect, despre cum funcționează o platformă de închirieri locuințe pe termen lung, dar și cum vede piața locală antreprenorul Florin Stoian, fondatorul Milluu, puteți urmări înregistrarea integrală a interviului din cadrul emisiunii constructIMO, în clipul de mai jos.
Sursa foto: Shutterstock
Calculator Salariu: Află câți bani primești în mână în funcție de salariul brut »
Te-ar putea interesa și:
