Vedem lunar indici de prețuri ale locuințelor din România, în special pentru orașele mari, dar de cele mai multe ori ne raportăm la prețurile solicitate, la prețurile de listare la vânzare a unei proprietăți, dar realitatea dată de prețurile de tranzacționare este alta.
Cei de la ValorEasy, platformă de evaluare a proprietăților rezidențiale din România, care pune la dispoziția evaluatorilor imobiliari instrumentele necesare pentru activitatea lor, au lansat de curând un raport în care ne relevă prețurile de tranzacționare la care s-a ajuns în ultimul an.
Conform datelor lor, Cluj-Napoca ocupă în continuare prima poziție în top, cu un preț mediu de tranzacționare al apartamentelor în piața secundară (adică apartamentele vechi) de 1.650 de euro pe metru pătrat util. Pe următoarele locuri se situează Bucureștiul (1.500 de euro), Timișoara (1.420 de euro), Constanța (1.380 de euro), Brașov (1.250 de euro), Craiova (1.200 de euro), Iași și Oradea (1.080 de euro), Sibiu (1.000 de euro), și, în cele din urmă, Ploiești (960 de euro).
Ce ne spun aceste date? Ne spun că, deși prețurile de listare reprezintă și ele un element important de influență asupra evoluției pieței, deoarece sunt cele care influențează în mod direct potențialii cumpărători de locuințe, pentru că de ele se lovesc prima oară, în realitate, nivelul real al prețurilor este mai mic.
Citeste si:
L-am invitat în cadrul emisiunii constructIMO pe Dorel Niță (foto), co-fondator și managing partner al companiei ValorEasy, un specialist cu experiență pe piața imobiliară din România, făcând parte foarte mult timp din echipa imobiliare.ro ca analist, pentru a ne vorbi despre evoluția prețurilor din ultimul an.
Majoritatea rapoartelor indică o creștere între 10% și 15% a prețurilor pe zona rezidențială, iar pentru anul acesta, estimările indică o menținere a ritmului de creștere din 2021, anticipând o creștere de cel puțin 10% și în 2022.
Potrivit invitatului nostru prețurile au crescut în ultimul an, iar din perspectiva celor care se află pe partea de vânzare lucrurile sunt pozitive.
„Fundamentele pieței imobiliare au rămas puternice. Dacă vei întreba un dezvoltator, acesta va spune că a avut un an excelent, dacă întrebăm un agent imobiliar, va spune că a avut un an bun, un vânzător îți va spune că piața merge foarte bine, pentru că a reușit să vândă cu un preț foarte bun, dar dacă întrebi un cumpărător, el ceva spune?”, s-a amuzat Dorel Niță.
Citeste si:
Diferențe mari între prețurile solicitate și cele de tranzacționare în Cluj
Deși asistăm la o scumpire evidentă a proprietăților rezidențiale, aspect scos în evidență în special de indicii care se bazează pe prețurile de listare, când ne raportăm la prețurile de tranzacționare, deși ritmul de creștere este oarecum același, nivelul prețurilor este simțitor mai mic. În unele orașe, cum ar fi Cluj-Napoca, unde se înregistrează cele mai mari prețuri pentru locuințe din toată țara, diferența dintre prețul cerut și cel de tranzacționare poate fi și cu până la 20% mai mic.
„Noi am analizat, în raportul pe care l-am lansat recent, și piața din Cluj, iar în ultimul trimestru din 2021 vedem cum prețurile solicitate s-au apropiat de 2.000 de euro pe metru pătrat, ceea ce știe toată lumea. Pe de altă parte, prețul de tranzacționare din Cluj este mult sub prețul solicitat. Proprietățile bine poziționate în piață sunt undeva la 1.600 - 1.650 de euro pe metru pătrat util, pe piața secundară, iar asta nu o spunem doar noi.
Citeste si:
Asta nu înseamnă neapărat că există o marjă de negociere de 20 sau 30%, ci pur și simplu se vând, și se vând rapid, proprietățile bine poziționate în piață (adică la un preț corect - n.r.). Dacă ești vânzător și vii cu un preț nejustificat pentru proprietatea ta, atunci sunt șanse mari să rămână mult timp la vânzare. Practic, te descalifici singur”, ne-a explicat Dorel Niță.
Locuințele vor continua să se scumpească, iar oferta tot mai redusă va pune presiune pe prețuri
Șansele ca evoluția prețurilor să încetinească sunt minime, iar de scăzut nici nu se pune problema în 2022. În primul rând, există acest elan pe care piața și l-a luat, elan dat în principal de o cerere tot mai consistentă din ultimul an și jumătate, când tot mai mulți români au decis că au nevoie de o locuință mai bună decât cea în care stăteau.
Citeste si:
Cum pandemia i-a ținut mai mult acasă, mulți dintre români și-au dat seama de minusurile locuințelor în care stăteau, prin urmare au luat decizia să cumpere ceva mai bun. În special locuințe mai mari, mai spațioase, cu mai multe camere, inclusiv case cu propria curte, astfel încât să se poată bucura și de aer liber. În aceste condiții, disponibilitatea românilor de a scoate mai mulți bani din buzunare a crescut, fapt de care piața a profitat.
În plus, mulți români au economisit mai mult în această perioadă, în condițiile în care nu au mai cheltuit bani pe ieșirile în oraș, pe vacanțe și așa mai departe. Prin urmare, există bani în piață, iar jucătorii din imobiliare sunt conștienți de acest lucru, ceea ce le dă curaj să crească prețurile. De cealaltă parte, în ceea ce privește segmentul de locuințe noi, scumpirea materialelor de construcții și a forței de muncă creează presiunea pe costurile de construcție, care se transmite și în prețurile locuințelor.
Citeste si:
Va exista o presiune pusă și din prisma creșterii dobânzii de referință a BNR, ceea ce va duce la o ușoară scumpire a creditării, dar factorul la care trebuie să fim cu adevărat atenți este cel al ofertei.
Oferta de locuințe noi este insuficientă pentru a se întâlni cu cererea, mai ales în condițiile în care românii se îndreaptă în special către segmentul nou. În special în orașele cele mai mari, cum sunt Bucureștiul și Clujul, oferta de locuințe noi este mult sub cerere, în pofida faptului că au fost livrate mai multe proiecte imobiliare decât în alți ani.
„Există această presiune pe ofertă, practic o presiune pe cumpărători, pentru că trebuie să aleagă din mai puține locuințe aflate la vânzare. Dacă ne uităm la ce s-a întâmplat în ultimul trimestru din 2021, față de anul anterior, oferta pe piața secundară (locuințe vechi) a scăzut în medie cu 10% la nivel național, cu un accent mai mare pe București și pe Cluj, cu o scădere chiar de 30%, iar asta pune presiune suplimentară pe cei care cumpără.
Citeste si:
Pe de altă parte, dacă analizăm și piața primară, oferta locuințelor noi nu reușește să acopere suficient acest deficit, pentru că, atât în 2019, cât și în 2020, s-a plafonat livrarea de locuințe noi la nivel național. Suntem undeva la 67.000 de locuințe noi livrate. Și dacă ne uităm la ce s-a întâmplat în primele trei trimestre din 2021, pentru că datele pe ultimul trimestru încă nu au fost finalizate, ne așteptăm ca nivelul livrărilor să fie similar. Asta înseamnă că piața locuințelor noi nu a crescut nici în 2021, în timp ce cererea a cunoscut o creștere extraordinară anul trecut”, ne-a mai spus Dorel Niță.
Dacă ne raportăm la piața din București, în următorii ani, presiunea pe prețuri va fi și mai mare din acest punct de vedere, pentru că suspendarea PUZ-urilor din cinci sectoare se va traduce într-un ritm mult mai lent de livrare a locuințelor noi, ceea ce va avea ca efect final o presiune mai mare pe prețuri. Cum tot mai mulți români se vor bate pe aceleași locuințe noi, vânzătorii își vor putea crește pretențiile.
Vă invităm să urmăriți interviul cu Dorel Niță în clipul de mai jos, pentru a afla care sunt celelalte aspecte care vor influența piața rezidențială în 2022.
Sursa foto: Shutterstock
Calculator Salariu: Află câți bani primești în mână în funcție de salariul brut »
Te-ar putea interesa și:
