A deveni dezvoltator imobiliar nu mai pare deloc să fie o misiune grea, mai ales în condițiile în care piața a construit deja un model de business după care lucrează deja de ani buni și pe care l-au „patentat”, unul care îți permite să construiești cât mai puțin cu banii tăi sau dacă ai noroc, să nu ai nevoie de bani aproape deloc.
Dacă apelezi la o firmă specializată în ceea ce privește managementul dezvoltării, poți scăpa aproape în totalitate de grijile și de aspectele stresante, cum ar fi obținerea de autorizații, contractarea constructorilor, arhitecților, de planificare și chiar de grija vânzării efective a proiectului.
Am stat de vorbă, în cadrul emisiunii constructIMO, cu Bogdan Letcă, CEO Art Property, compania care s-a ocupat de dezvoltarea Art City, proiectul celor de la Bog’Art, construit în București, evaluat la 20 de milioane de euro și care cuprinde 141 de apartamente.
Potrivit acestuia, compania se ocupă de managementul dezvoltării, business-ul dezvoltându-se pe conceptul de a integra serviciile pe care înainte le ofereau mai multe firme în mod separat, ori dezvoltatorii își dezvoltau departamente interne care se ocupau de diverse aspecte ale proiectului.
Citeste si:
Din discuția cu Bogdan Letcă a reieșit că poți deveni dezvoltator cu minim de efort, dacă ești la cunoștință cu toate aspectele dezvoltării unui proiect imobiliar. Art Property a fost înființat ca un consultant integrat, care cunoaște toate etapele dezvoltării, de la momentul conceperii ideii și până la vânzarea proiectului imobiliar.
Evident, nu vor ajuta pe nimeni pe gratis, fiind o companie care își oferă serviciile clienților interesați, în funcție de necesitățile lor și de complexitatea proiectului, îi va taxa în mod corespunzător.
Mai departe de acest aspect, Bogdan Letcă ne-a împărtășit și câteva dintre aspectele care țin de bucătăria internă a dezvoltatorilor, de rețeta de business pe care dezvoltatorii o urmează, astfel încât, la finalul proiectului, să obțină un profit cât mai mare. Evident, vorbim de cazuri în care procesul este unul cât mai puțin scurtcircuitat de inadvertențe și alte aspecte care să genereze sincope și piedici.
Citeste si:
„În principiu, dezvoltatorii vin la noi foarte devreme (în planul lor de business – n.r.) pentru a avea toate serviciile acestea integrate, de la început și până la finalizare. Dacă e să intrăm un pic mai în detaliu, dacă ne referim la tipul de proprietate imobiliară pe care clientul dorește să o dezvolte, cel mai probabil are deja ceva idei, niște direcții strategice, cum ar fi: unde ar vrea să se plaseze construcția sau ce ar vrea să răsară pe un anumit teren.
Încă din faza incipientă, încercăm să înțelegem, în primul rând, care sunt doleanțele clientului și care sunt nevoile pieței, fiindcă, adeseori, ceea ce este frumos pentru mine s-ar putea ca pentru tine să nu fie la fel. De aceea, noi aducem încă de la început: de la conceptualiști, la proiectanți, la echipa de vânzări, pentru a găsi acel produs care, la final, să fie rentabil”, ne-a explicat CEO-ul Art Property.
Citeste si:
De ce este bine ca totul să fie bine pus la punct încă de la bun început?
Răspunsul mai simplu este acela că fiecare etapă de dezvoltare este conectată de cealaltă și depind între ele.
Dezvoltarea depinde de finanțare, finanțarea depinde de vânzări, ritmul vânzărilor depinde de ritmul și de calitatea dezvoltării, în timp ce profitabilitatea depinde de aproape toate aspectele dezvoltării. De la modul în care este planificat un proiect, până la alegerea colaboratorilor, de la ritmul de vânzare și până la capacitatea dezvoltatorului de a-și face așteptări realiste și să nu supraestimeze proiectul, astfel încât să nu-l transforme într-o investiție neprofitabilă.
Potrivit lui Bodgan Letcă, un lucru care contează foarte, foarte mult în procesul de dezvoltare și de care dezvoltatorul trebuie să țină cont este acela al ritmului de vânzare, care poate asigura fluiditatea procesului de dezvoltare, deoarece, ritmul de vânzări poate influența și potențialul de finanțare al proiectului.
Citeste si:
Așa cum multă lume știe probabil, foarte multe proiecte imobiliare sunt vândute în proporții semnificative cu mult timp înainte ca lucrările de construcție să fie finalizate. Totodată, multe unități locative din proiectele respective sunt vândute chiar înainte de a se pune prima cărămidă, adică încă din faza de proiect.
Totodată, trebuie pus un preț corect pe proprietatea respectivă, unul pe care piața să-l accepte, care să fie în concordanță și cu valoarea proiectului respectiv, care să aducă un profit dezvoltatorului, dar care să se încadreze într-un interval realist. Cu toate acestea, specialistul sugerează că ritmul de vânzare este esențial în etapa de dezvoltare.
„În afară de preț, este foarte important ritmul de vânzare. Să luăm spre exemplu un complex rezidențial. Mixul de apartamente - însemnând câte studiouri, câte apartamente de două camere, câte de trei camere să conțină proiectul - este foarte important, pentru a ține ritmul și pentru a atinge anumite niveluri de preț. Mixul acesta este dimensionat în funcție și de finanțarea și aportul de equity de care dispune (partea proprie), cum își dorește să își facă exit-ul din proiect, în ce orizont de timp și așa mai departe”, ne-a mai spus Bogdan Letcă.
Citeste si:
Dacă vinzi cât mai târziu, faci un profit mai mare, dar procesul de dezvoltare poate suferi
Potrivit CEO-ului Art Property, dacă vrei să maximizezi profitul, trebuie să înclini balanța vânzărilor către etapele de final ale dezvoltării, când poți vinde mai scump, pentru că ai deja produsele aproape finalizate, cunoști mai bine prețul pieței pentru zona respectivă și pentru produsul respectiv.
În etapa de „pre-sales”, cum au denumit-o oamenii din industrie, prețurile sunt mult mai mici decât cele de la finalizarea construcției. Din ce mai discutam cu alți interlocutori din piața imobiliară, de la dezvoltatori, până la agenți și brokeri imobiliari, diferența de preț poate să ajungă lejer la 20%.
Adică, un apartament pe care la finele proiectului l-ai cumpăra cu 100.000 de euro, în etapa din pre-vânzări ai șansa să-l cumperi cu 80.000 de euro. O economie considerabilă.
Citeste si:
Chiar dacă ideal pentru profit, ca dezvoltator, este să vinzi cât mai târziu în etapa de dezvoltare sau când construcția a fost finalizată, acest lucru nu este unul fezabil pentru etapa de dezvoltare. Asta ar însemna asigurarea costurilor de dezvoltare din surse proprii, ceea ce se întâmplă foarte rar, dacă nu chiar deloc, pentru că modelul de business optim și pe care majoritatea dezvoltatorilor îl urmează este acela de a obține promisiuni de cumpărare, de a vinde din etapa de proiect, de a semna precontracte de vânzare, care vor ajuta inclusiv la partea de finanțare bancară, adică de a obține un împrumut, cu care să acoperi cheltuielile de dezvoltare.
În plus, nu construiește nimeni un proiect care nu se dovedește atractiv de la bun început, adică un proiect care nu arată că are potențialul de a fi lichidat.
Deși expertul nu o spune așa, o putem traduce prin faptul că dezvoltatorii construiesc pe banii clienților și din împrumuturile de la bănci sau cu banii aduși de investitorii care participă în proiect și cărora le vor înapoia banii la vânzarea proiectului.
Așadar, practica ne arată că balanța ritmului de vânzare trebuie echilibrată în așa fel încât să susțină financiar etapa de dezvoltare, dar să asigure și profit pentru dezvoltator. „Trebuie găsită o mediană”, după cum spune Bogdan Letcă.
„De aceea, cum îmi place mie să spun, ne închidem întru în birou și nu ieșim până când nu venim cu cel mai bun plan. Este nevoie de un schimb de idei pentru a vedea ce este fezabil legal și fiscal, ce este rentabil pentru dezvoltator, iar produsul pe care-l livrăm să fie cât mai nișat pe dorința pieței”, ne-a mai dezvăluit Bogdan Letcă.
Potrivit acestuia, contează foarte mult să fie realizată o analiză constantă a evoluției mai multor factori, cum ar fi evoluția prețurilor, apetitul clienților și așa mai departe, deoarece dezvoltarea unui proiect se întinde pe o perioadă medie de 2,5 ani.
Cu alte cuvinte, trebuie să anticipezi și ceea ce se va întâmpla peste 2-3 ani. Nu poți să-ți faci calculele pe ce se întâmplă în momentul în care ți-a venit ideea de dezvoltare. Deși planurile de business nu trebuie fie descurajate de situațiile extraordinare, nu trebuie excluse nici „lebedele negre”, adică acele situații care pot da peste cap inclusiv economia națională, cum a fost criza economică de acum 15 ani, pandemia de acum sau alte evenimente și mai îngrijorătoare, cum ar fi războaiele, dezastrele naturale și așa ceva. În mod normal, la acest capitol, riscurile sunt extrem de reduse, dar nu zero. Mai ales dacă ne gândim la evenimentele recente.
Ce îți trebuie ca să demarezi un proiect?
În condițiile în care există posibilitatea de a externaliza toate procesele posibile din toate etapele de dezvoltare a unui proiect imobiliar, întrebat în legătură cu „ce îmi trebuie ca să devin dezvoltator”, Bogdan Letcă ne-a dat de înțeles că este nevoie de un teren, de o idee și de ceva bani pentru a demara proiectul. Dar din ce înțelegem, o firmă precum Art Property se poate ocupa și de achiziția terenului.
Prin urmare, când spune că ai nevoie de un teren, se referă mai degrabă la a găsi un teren disponibil pentru a construi. Ideea proiectului poate fi una care va fi cizelată alături de consultanți. Dacă ai un plan și o idee fezabilă, care are șanse foarte mari de a deveni profitabilă pentru toate, banii vor veni din prevânzări, vei obține împrumuturile necesare de la bănci și poți demara construcția. Așadar, ai nevoie de bani în cazul în care ai nevoie să cumperi un teren.
Dacă ai terenul deja, nu ai nevoie nici de acei bani, ci doar de o sumă minimă, (care nu înseamnă neapărat una care este la îndemâna oricui) pentru a demara proiectul. Vorbim aici de bani pentru planificare, proiectare, autorizații, avize și așa mai departe.
Cel puțin pe hârtie, nu pare deloc complicat să devii dezvoltator imobiliar, nici nu ai nevoie de resurse financiare însemnate, ci doar acei bani care să-ți permită să faci primii pași. Evident, ca în orice afacere, există și o doză de risc, de aceea, analiza de risc trebuie să și-o facă fiecare. Dacă este dispus sau nu să investească într-o idee, indiferent de domeniul în care vrei să investești, nu doar în imobiliare. Prin urmare, nu spunem că e „floare la ureche” să devii dezvoltator, dar nu este în niciun caz ceva complicat.
Dacă doriți să urmăriți interviul integral cu Bogdan Letcă, CEO Art Property, din cadrul emisiunii constructIMO, vă invităm să urmăriți clipul de mai jos.
Sursa foto: Shutterstock
Calculator Salariu: Află câți bani primești în mână în funcție de salariul brut »
Te-ar putea interesa și:
