Piața imobiliară s-a schimbat destul de mult în ultimii ani, în special sub auspiciile pandemiei, ceea ce a dus la schimbarea unor paradigme, chiar dacă nu vorbim neapărat de niște schimbări radicale.
Suprafețele au mai crescut puțin, dezvoltatorii, ca și cumpărătorii, pun mai mult preț pe arhitectură și pe utilitatea spațiilor în care trăiesc, în timp ce tăierea costurilor în timpul etapei de construcție încă se soldează cu apariția unor defecte pe care cumpărătorii le semnalează după achiziția imobilelor respective, chiar dacă nivelul de calitate al construcțiilor a mai crescut și el, în comparație cu perioadele anterioare, deși nu foarte mult.
Acestea ar fi câteva dintre ideile care au apărut în interviul din ultima ediție a emisiunii constructIMO cu arhitectul Răzvan Puchici, senior managing partner în cadrul firmei de arhitectură Cumulus, recunoscută în ultimul an în special prin implicarea într-un proiect de amploare din Capitală, și anume readucerea la viață a clădirii Marmorosch din centrul Bucureștiului, sub forma unui hotel administrat de compania lituaniană Apex Alliance, care mai deține și alte hoteluri importante de la noi.
Citeste si:
În primul rând, arhitectul a confirmat un aspect semnalat de mai mulți dezvoltatori cu care am discutat în ultimul an: acela că se pune mai multă valoare pe arhitectură, ca urmare a cerințelor pieței, cumpărătorii de locuințe punând preț și pe aspectul, dar și pe utilitatea ridicată a imobilelor, tot mai mult.
„Constat și eu cu mare bucurie că există o maturizare a pieței de construcții, în special pe zona de dezvoltare, atât pe partea dezvoltatorilor cât și pe partea consumatorilor.
Zonele acestea speculative, cred eu, că au dispărut. Cel puțin proiectele care țin de noi nu mai sunt niște sume de metri pătrați și aduc plus valoare. Asta și cumva în măsura în care expertiza noastră se întâlnește cu așteptările lor”, ne-a mai spus Răzvan Puchici, care ne-a precizat că firma de arhitectură pe care o reprezintă a început să-și trieze clienții, refuzându-i pe cei care nu sunt de acord să respecte limitele minime în ceea ce privește calitatea construcțiilor impuse de legislația în vigoare, dar și de valorile Cumulus.
Citeste si:
Potrivit arhitectului, în ultima perioadă s-a observat că dezvoltarea imobiliară, în special pe zona rezidențială, a devenit mult mai bine racordată cu necesitățile reale ale pieței, având în vedere toate nevoile locuitorilor și nu doar amplasarea unor spații de locuit, fără alte facilități în jur, cum ar fi zonele comerciale, școlile, parcurile și așa mai departe.
„Locuirea este de fapt o textură într-un oraș. Este suma tuturor proceselor care se întâmplă în jurul locuirii. Evident că suntem tributari și situației sanitare globale, în ceea ce privește comportamentul de utilizare a locuinței. Nevoia de a avea un spațiu cât mai mare intervine și pentru că a apărut munca de acasă, iar utilizatorul începe să valorizeze mai mult locuința decât biroul”, ne-a mai explicat Răzvan Puchici.
Citeste si:
Se confirmă preferințele către spații mai mari și cât mai deschise
Referitor la tendințele pieței, care s-au schimbat în ultima perioadă, arhitectul ne spune că preferințele românilor indică o dorință de a avea spațiu cât mai mare, în mai toate încăperile din locuință, de la sufragerie, la dormitor și până la baie.
Potrivit acestuia, legislația este cea care dă și tonul tendințelor în ceea ce privește dezvoltarea. Chiar dacă un cumpărător și-ar dori mai mult, există limitarea dată de posibilitățile reale ale pieței, iar dezvoltatorul trage cât mai aproape de limita de jos stabilită de legislație în ceea ce privește limita minimă ce trebuie garantată pentru un spațiu locativ.
Adică, un dormitor ar trebui să aibă un minim de 12 mp, un living circa 18 mp, bucătăria nu mai puțin de 5,5 mp, iar baia minimum 4,5 mp. Potrivit acestuia, legislația este și ea puțin depășită.
Citeste si:
„Suprafețele sunt puțin mai mari, dar intervine reglajul dintre dorință versus puterea de cumpărare. Toți ne dorim să avem locuințe mai mari, problema este dacă avem și mecanismele să ni le putem permite.
Au apărut locuințe cu spații vitrate tot mai mari, adică au ferestre cât mai mari, lasă să intre cât mai multă lumină. (un truc arhitectural care să și impresia de spațiu mai mare, mai deschis – n.r.) Aș spune că și calitatea finisajelor este ceva mai bună, chiar și pe segmentele de preț mediu și low-cost”, ne-a mai spus Răzvan Puchici.
Potrivit lui, nici dezvoltatorii nu pot construi locuințe cu suprafețe mult prea mari, pentru că nu este sustenabil din punctul de vedere al business-ului.
„Degeaba face locuințe mai mari, dacă nu le poate vinde”, a mai spus acesta.
Și totuși, defectele de construcție tot apar
Deși calitatea construcțiilor a mai crescut puțin, arhitectul a confirmat că defecte, minusuri ale unor construcții tot apar, în special ca urmare a unor compromisuri în etapa de construcție, pentru că, de multe ori, costurile inițiale sunt subevaluate, iar, pe parcurs, procesul de construcție este scurtcircuitat, încercându-se să se reducă aceste costuri.
Citeste si:
„Când se taie din costuri, în primul rând se începe cu noi, cu arhitecții. Apoi, se caută soluții de «value engineering», dar asta este o chestiune inteligentă, pentru că se caută acele alternative care să nu compromită valoarea produsului. De exemplu, au apărut unele panouri de izolare care sunt mai subțiri, dar care oferă același grad de izolare”, ne-a explicat Răzvan Puchici.
Din ce înțelegem, în acest fel, se câștigă mai mult spațiu util, din totalul spațiului construit, prin urmare, la vânzare, dezvoltatorul vinde mai mulți metri pătrați utili, indicatorul care contează în etapa de vânzare, iar cum prețul este raportat la metrul pătrat, prețul de vânzare al unei locuințe crește datorită suprafeței oferite și nu neapărat din cauza, sau datorită, nivelului de dotări.
Citeste si:
”Se mai taie de la partea de amenajări și finisaje exterioare. Foarte critică devine, spre final, partea de finisaje interioare și de instalații. Se mai renunță la anumite dotări. Pun mai puține prize, mai puține corpuri de iluminat. Aceste metode de reducere a costurilor se transferă până la urmă către toată investiția”, ne-a mai spus specialistul.
Autoritățile ar trebui să se implice mai mult în dezvoltarea de locuințe
Un aspect interesant legat de piața imobiliară pe care Răzvan Puchici la scos în evidență este cel al implicării autorităților. Partea negativă este aceea că autoritățile nu se implică în zona de dezvoltare de locuințe, în condițiile în care există un deficit de spații locative, iar partea pozitivă fiind aceea că au venit cu unele reguli care au îmbunătățit modul de dezvoltare.
„Dacă în anii anteriori se aruncau niște blocuri în câmp, acum nu mai vedem această abordare. Oarecum, autoritățile și-au dat seama și au venit cu niște restricții. Nu mai poți să vinzi până nu ai construite facilități, infrastructură, drumuri de acces, ceea ce mi se pare destul de corect. Din păcate, la noi, primii care au dat tendințele au fost dezvoltatorii și abia apoi au venit autoritățile (cu noile reguli – n.r.)”, ne-a mai spus partenerul de la Cumulus.
Autoritățile ar trebui să se implice mai mult în problema locuirii, iar aici aș țipa foarte tare.
De cealaltă parte, arhitectul crede că autoritățile s-ar putea implica pe piața rezidențială și să devină la rândul lor un dezvoltator imobiliar.
„Autoritățile ar trebui să se implice mai mult în problema locuirii, iar aici aș țipa foarte tare. Nu prea văd proiecte dezvoltate de instituțiile publice, cum ar fi Ministerul Tineretului. Au fost niște tendințe, dar timide. (Ca autoritate), poți împinge piața, să faci niște locuințe. Sigur, chiar și în stilul în care sunt ele, cu vecinătatea pe verticală și nu pe orizontală, cum ar trebui să fie”, ne-a mai spus arhitectul.
Cu siguranță ne aducem aminte cu toții de blocurile construite de Agenția Națională pentru Locuințe, celebrele „ANL-uri”, dar în condițiile actuale, ținând cont de tendințele curente, astfel de locuințe nu ar fi o alternativă extrem de atractivă, mai ales pentru generațiile tinere, care visează la locuințe cât mai spațioase.
Totuși, în România, deși există un deficit în ceea ce privește spațiul locativ, problemă semnalată și de Răzvan Puchici și pe care crede că autoritățile ar putea să o rezolve prin implicarea în dezvoltarea de locuințe noi, stăm bine la capitolul proprietari.
„Problema locuirii este tot mai stringentă la nivel global. Sunt mulți care nu au unde să stea. Nu mai vorbesc de cutuma asta din România, unde cu toții avem dorința asta de a fi proprietari”, a mai subliniat reprezentantul Cumulus.
În această privință, ultimele raportări ale Eurostat arătau că România se afla pe primul lor în UE în ceea ce privește rata proprietarilor, care era situată la 96%, în condițiile în care media europeană era, la finele lui 2020, la 69,7%. Mai mult, în Germania, de exemplu, doar 50,4% dintre locuitori sunt proprietarii locuințelor în care locuiesc, ponderea chiriilor fiind una extrem de ridicată în comparație cu alte țări din Europa.
Dacă doriți să aflați ce spune și despre scumpirea tarifelor arhitecților, despre modul în care arhitecții dialoghează cu dezvoltatorii, dar și detalii despre cele discutate mai sus, vă invităm să urmăriți interviul integral din cadrul emisiunii constructIMO, în clipul de mai jos.
Sursa foto: Shutterstock
Calculator Salariu: Află câți bani primești în mână în funcție de salariul brut »
Te-ar putea interesa și:
