Banca Națională a României precizează în ultimul raport asupra stabilității financiare că activitatea pieței imobiliare rezidențiale s-a dinamizat în 2021, evoluție reflectată de majorarea numărului de tranzacții(+37% în perioada aprilie 2021 - martie 2022, față de aceeași perioadă a anului anterior). Banca Centrală vorbește în raport despre motivele din spatele creșterii prețurilor și evoluția lor în următoarea perioadă.
Prețurile proprietăților rezidențiale au crescut în România în cursul anului 2021 (+7,5 la sută în termeni anuali), menținându-se însă la cel mai redus nivel din regiune, dar și sub media Uniunii Europene (10%).
Accelerarea activității din piața rezidențială a fost determinată atât de factori de cerere, cât și de cei de ofertă. În ceea ce privește cererea, creșterea fenomenului de telemuncă, nivelul redus al dobânzilor la credite, evoluția robustă a veniturilor populației, dar și așteptările privind creșterea în perioada următoare a prețurilor rezidențiale au susținut deciziile populației de cumpărare a unei locuințe în cursul anului 2021.
Creșterea pragului de aplicare a cotei reduse de TVA pentru achizițiile de imobile de la 450.000 de lei la 700.000 de lei va susține, de asemenea, creșterea prețurilor în următoarea perioadă.
Citeste si:
Ar putea fi limitată creșterea prețurilor la locuințe în perioada umătoare?
Evoluțiile din perioada următoare depind de o serie de factori (precum înăsprirea generalizată a condițiilor de finanțare și creșterea incertitudinilor în noul context geopolitic), de natură să diminueze cererea potențială din partea populației și ar putea să limiteze creșterea prețurilor.
BNR precizează că oferta de bunuri rezidențiale a urmat, de asemenea, un trend ascendent. Astfel, volumul lucrărilor de construcții a crescut cu 30% în perioada aprilie 2021-martie 2022 față de aceeași perioadă a anului precedent.
În consecință, numărul de locuințe terminate s-a majorat cu 9% față de anul anterior, atingând cea mai ridicată valoare din ultimii 20 de ani. Totuși, proporția locuințelor din mediul urban terminate după anul 2011 este redusă comparativ la fondul de locuințe (numai 6%), aproximativ 90% dintre locuințele din mediul urban având o vechime mai mare de 30 ani.
În plus, peste 45% dintre locuințe sunt supraaglomerate, iar 14% din populație locuiește în condiții improprii. Migrația către principalele centre urbane pentru studii sau posibilități de angajare, alături de lipsa ofertei de locuințe adecvate pentru a absorbi această migrație internă, dar și calitatea scăzută a infrastructurii rutiere, duc la creșterea prețurilor locuințelor în zonele centrale, presiuni care se resimt și asupra proprietăților din zonele periferice.
Citeste si:
Autorizațiile de construcții au cunoscut, de asemenea, un avans important(+10% în aceeași perioadă, în termeni de suprafață utilă), situându-se la cel mai ridicat nivel din perioada post-2008 (12 milioane metri pătrați), însă cu 22% sub maximul atins în anul 2008.
De asemenea, creșterea cheltuielilor cu materiile prime, precum și problemele cu lanțurile de aprovizionare au condus la o accelerare importantă a costurilor cu construcțiile rezidențiale (+17%), cea mai ridicată rată de creștere din ultimii 13 ani. Aceste evoluții sunt de natură să pună presiune în continuare asupra creșterii prețurilor imobiliare.
Riscurile generate de sectorul imobiliar rezidențial și de creditarea imobiliară a populației
Expunerile în raport cu piața imobiliară rezidențială reprezintă 69% din stocul total de împrumuturi acordate populației și se situează la nivelul de 112 miliarde lei în luna martie 2022, în creștere cu 10% față de aceeași perioadă a anului precedent.
Citeste si:
În ultimii ani volumul de credite nou acordate prin programul guvernamental ”Prima Casă/Noua Casă” a scăzut datorită reducerii plafonului de garantare, astfel că în prezent acesta reprezintă 14% din fluxul anual de credite pentru cumpărarea unei locuințe acordat în perioada aprilie 2021-martie 2022, în scădere de la 50% în anul 2013.
Raportat la volumul total de credite ipotecare acordate populației în luna martie 2022, 35% reprezentau credite ,,Prima Casă” / ,,Noua Casă”. Calitatea portofoliului de credite acordate prin programul guvernamental Prima Casă este superioară creditelor ipotecare standard (0,8% rata de neperformanță, constant față de aceeași perioadă a anului precedent, comparativ cu 1,7% în cazul creditelor ipotecare standard, în scădere de la 2,25 la sută cu un an în urmă).
Citeste si:
În contextul actual, caracterizat de creștere ratei de inflației și majorarea ratelor de dobândă, capacitatea de achiziție a debitorilor este așteptată să se diminueze. În primul rând, veniturile disponibile ale populației vor fi reduse de către cheltuielile crescute cu alimente, utilități și combustibili.
În al doilea rând, majorarea dobânzilor va reduce suma maximă ce poate fi contractată de un debitor. Spre exemplu, o creștere a ratei dobânzii cu trei puncte procentuale ar duce la reducerea cu 27% a sumei maxime disponibile de contractat pentru un credit cu maturitate de 25 de ani, reducând indicele de accesibilitate de la 122 la sută la 91 la sută în cazul Bucureștiului.
O problemă persistentă o reprezintă concentrarea regională a împrumuturilor ipotecare. Astfel, împrumuturile acordate în București și Ilfov reprezintă circa 29 la sută din totalul împrumuturilor, iar următoarele 5 județe (Cluj, Timiș, Constanța, Iași și Brașov) reprezintă 24 la sută (date la martie 2022).
Mai mult, 10 la sută din numărul salariaților la nivel național au în derulare un credit ipotecar, decalajele în plan regional fiind, de asemenea, importante, principalele centre urbane cu volumul cel mai ridicat de forță de muncă deținând cea mai însemnată proporție a salariaților cu credite ipotecare (București, Cluj, Iași având o proporție de 13 la sută din salariați ce au contractat un credit destinat achiziției de locuințe sau terenuri, față de 6 la sută în Suceava, 5 la sută în Covasna sau 3 la sută în Harghita).
Citeste si:
Sursa foto: Cristi Croitoru / Shutterstock.com
Calculator Salariu: Află câți bani primești în mână în funcție de salariul brut »
Te-ar putea interesa și:
