Zona Pipera a fost ani la rând un soi de El Dorado în imobiliare, nu doar pentru cei care aveau în plan dezvoltarea de cartiere rezidențiale, ci și pentru dezvoltatorii de clădiri de birouri. Multe companii importante s-au instalat în clădirile de beton și sticlă din această zonă, dar, acum, dintr-o zonă extrem de căutată, a devenit una de care se feresc.
Potrivit unui raport prezentat de compania de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield Echinox, rata de neocupare a clădirilor de birouri din toată Capitala este de 15,2%. Asta înseamnă că aproximativ jumătate de milion de metri pătrați de birouri sunt goale.
Aceasta este cea mai mare cotă de neocupare din ultimii ani, dar media Capitalei este trasă în jos de câteva zone în care clădirile de birouri și-au pierdut mulți chiriași.
Cei de la Cushman & Wakefield Echinox au împărțit Bucureștiul în 11 sub-piețe, iar zonele de Est, Nord, Expoziției și Pipera Nord trag mult în jos media ratei de ocupare la nivelul întregii Capitale.
Sursa: Cushman & Wakefield | Echinox
În Expoziției se regăsesc aproape 290.000 de metri pătrați, iar rata de neocupare este de 24,5%. Zona Nord, care are un stoc de peste 182.000 de mp de birouri, are o rată de neocupare de peste 20%. Sub-piața de Est, unde se regăsește un stoc modest de doar 51.100 metri pătrați de birouri, are o rată de neocupare de 30%.
Citeste si:
Dar, de departe, zona care conduce în topul ratelor de neocupare este Pipera, cu 41,3%, dintr-un total de circa 210.500 mp. Iar asta în condițiile în care chiriile sunt mai mult decât modeste în comparație cu alte zone, media chiriei de referință fiind între 9 și 10 euro/mp lunar.
Sursa: Cushman & Wakefield | Echinox
Pipera Nord nu poate concura cu noile zone în care s-au dezvoltat proiecte office
Potrivit consultanților de la Cushman & Wakefield Echinox, zona suferă la capitolul accesibilitate, infrastructura de transport fiind deficitară, iar Bucureștiul oferă în zone mult mai bine poziționate alternative mult mai bune.
„Pe vremuri, zona Pipera era la mare căutare, dar asta pentru că nu existau alte alternative. Dar acum sunt alte zone mult mai atractive. S-a dezvoltat foarte mult zona Floreasca-Barbu Văcărescu, unde au apărut foarte multe proiecte de birouri, la care accesul se face mult mai ușor”, a explicat Eduard Turcoman, Director Office Agency, în cadrul Cushman & Wakefield | Echinox.
Citeste si:
Potrivit lui, zona și-ar reveni doar dacă ar apărea metroul, dar acest lucru nu se va întâmpla prea curând, iar arterele de suprafață nu sunt suficiente pentru a scurta rutele care leagă Pipera de zonele centrale ale orașului.
Contactat de de wall-street.ro, Cristian Nicola, fondatorul companiei de consultanță imobiliară Investpoint, subliniază lipsa de interes a companiilor pentru clădirile de birouri din zona Pipera Nord, pentru arealul creat în jurul rondului de la OMV.
Potrivit acestuia, cu atât mai mult, companiile preferă să evite acea zonă, în condițiile în care au alternative mult mai bune în nordul Capitalei la prețuri competitive cu chiria prime de 9-10 euro/mp lunar din zona Pipera Nord. Ca un contra exemplu, în zona Pieței Victoriei sunt clădiri în care chiriile urcă la 22-23 euro/mp lunar.
Citeste si:
„Zona Pipera a fost cea mai lovită după pandemie. Cum oamenii s-au obișnuit tot mai mult să lucreze de acasă și au posibilitatea să o facă, nu mai au chef să piardă o oră și jumătate în trafic până la muncă. Și companiile cu care stăm de vorbă și care caută birouri ne întreabă de zonele cât mai centrale. Chiar ne spun că nu vor în zona aceea, pentru că este foarte greu să aduci angajații la birou până acolo.
Mai ales că pot găsi spații la chirii competitive în zonele din apropiere, dar care sunt mai înspre oraș, cum este ar fi zona Dimitrie Pompeiu, care beneficiază de metrou și sunt destule clădiri cu spații disponibile. Sunt companii care sub-închiriază la 9-10 euro/mp lunar, în spații pe care ei le-au închiriat la 11-12 euro/mp și încearcă să mai acopere din costuri pentru spațiile nefolosite”, ne-a explicat Cristian Nicola.
Citeste si:
La fel ca și cei de la Cushman & Wakefield | Echinox, nici Nicola nu vede soluții miraculoase pentru viitorul apropiat pentru a se îmbunătăți accesul către zona respectivă.
„Evident, dacă ar apărea o gură de metrou în zonă ar schimba mult lucruri, dar cine știe când se va întâmpla asta. În prezent, nu prea ai ce să faci. Nici dacă ai mai adăuga încă două benzi pe șoseaua care duce către rondul de la OMV.
Deocamdată, companiile care au sedii acolo sau care s-ar gândi să închirieze în zonă ar trebui să pună la dispoziția angajaților microbuze care să-i ia de la cel mai apropiat metrou, dar aceasta nu este o soluție reală. Cu atât mai mult în contextul în care oamenii au alternativa de a munci de acasă”, ne-a mai spus fondatorul Investpoint.
Transformarea clădirilor de birouri în clădiri rezidențiale s-ar putea să nu fie viabilă
Consultanții de la Cushman & Wakefield spun că sunt companii care iau în calcul conversia clădirilor și a spațiilor pentru a deservi alte destinații, cum ar fi rezidențial sau poate pentru deschiderea unor clinici medicale private.
Citeste si:
„Este clar că în momentul de față spațiile de birouri nu sunt un best-use în zonă, iar unii proprietari analizează soluții de conversie a proiectelor”, a mai spus Eduard Turcoman.
Cristian Nicola, fondatorul Investpoint, este de acord că ar fi soluție mai bună pentru proprietarii clădirile de birouri aceea de a le da o altă destinație, dar depinde ce anume, transformarea în blocuri de apartamente fiind foarte complicată.
„Deocamdată nu a mai încercat nimeni asta acolo. Din punct de vedere tehnic este foarte complicat și s-ar putea să nu merite. Poate pentru spații cum ar fi pentru o clinică medicală ar fi mai simplu, dar și acestea au nevoie de unele facilități speciale. Spațiile vor trebui adaptate pentru a corespunde unor cerințe speciale.
Nu ar fi o idee rea, deoarece multe dintre rețelele medicale au ieșit cu bine la capitolul cash din pandemie. Bani de investiții ar fi. Chiar sunt clinici care se deschid în anumite clădiri de birouri din București”, ne-a mai spus consultantul în imobiliare.
Citeste si:
Un exemplu recent este cel al deschiderii unei clinici de imagistică în complexul J8 Office Park, din zona Jiului, investiție derulată de cei de la Medima Health. Tot în vară, Leventer Medical Group anunța demararea proiectului Leventer Hospital, primul spital privat de dermatologie și chirurgie oncologică din România. Acesta va fi inaugurat în proiectul de birouri myhive Victoria Park, deținut de Immofinanz. Și mai sunt și alte exemple.
Potrivit lui, transformarea clădirilor de birouri în clădiri rezidențiale ar putea fi justificată doar de faptul că segmentul rezidențial încă rezistă în zona Pipera Nord, dar nu este o garanție că investițiile în asemenea transformări ar merita.
„Din ce vedem noi, partea de rezidențial încă merge bine. Încă se vând destule apartamente acolo. Becali construiește și el noi locuințe în zonă. Se pare că încă mai există câteva oportunități pentru rezidențial în zonă.
Dar pentru office este o zonă prea riscantă. Rata de neocupare este mare și nu este la 30-40% de acum. Și anul trecut tot cam pe acolo era. Companiile nu sunt interesate de zonă, așa că o investiție într-un nou proiect office acolo este riscantă, deoarece riști să rămâi cu spațiile goale. Sunt proprietari care au scos spații spre închiriat la prețuri foarte mici, de 2-3 euro/mp lunar, numai ca să nu stea cu ele goale”, a subliniat Cristian Nicola.
Așadar, dacă nu se întâmplă o minune în ceea ce privește îmbunătățirea accesului, dacă nu se întâmplă o transformare miraculoasă a zonei, Pipera Nord va continua să-și piardă din interes, iar clădirile de birouri din zonă riscă să se golească și mai tare.
Sursa foto: Captură video / YouTube - Dash Camera
Calculator Salariu: Află câți bani primești în mână în funcție de salariul brut »
Te-ar putea interesa și:
