De ce ajunge un loc de parcare să coste atât de mult? Dezvoltator imobiliar: 12-13.000 de euro poate părea mult, dar construirea lui costă peste 22.000 de euro

De partea cumpărătorilor sunt destul de mulți români care au măcar o mașină personală, dacă nu chiar două, deoarece, într-o familie, pot deține autovehicule ambii soți, așa că au nevoie de locuri de parcare.

Dacă acei cumpărători merg într-un ansamblu rezidențial în care apartamentul i-a costat 120.000 de euro și probabil acei bani au fost luați prin credit la bancă, un cost suplimentar de 12.000 – 13.000 de euro pentru un singur loc de parcare nu este la îndemâna oricui. Dacă ai nevoie de două locuri de parcare poți ajunge la un buget suplimentar echivalent cu 15-20% din valoarea apartamentului.

Așa că este de înțeles că prețurile pentru un loc de parcare ar putea părea mult prea mari, iar dacă nu ai opțiuni să-ți lași mașina pe spațiul public din apropiere și trebuie să o lași la câteva străzi distanță, este de înțeles și frustrarea oamenilor dacă nu au variante mai ieftine.

În cazul locuințelor vechi, nu prea mai sunt variante în afara celor dintre blocuri, pentru care oamenii se luptă să și le păstreze periodic. Însă, în cazul proiectelor noi, există obligativitatea asigurării locurilor de parcare. Numărul este stabilit în funcție de specificațiile proiectului, conform legislație în vigoare, iar pe lângă necesarul obligatoriu pentru proiectul imobiliar respectiv mai este nevoie de o suplimentare de 20% de locuri de parcare pentru vizitatori.

Dacă ai un proiect de 800 de locuințe, cum ar fi Avalon Estate, dezvoltat de Prime Kapital, din nordul Capitalei sau de 1.000 de apartamente cum va fi Alizee din Sisești, din nord vestul Bucureștiului, pe care vor să-l dezvolte cei de la Prima Development Group, astfel de investiții pot fi consistente.

Iar cum istoria recentă a arătat că în proiectele rezidențiale livrate în ultimii ani dezvoltatorii nu au vândut toate locurile de parcare către cumpărătorii de locuințe din ansamblurile lor, putem vedea și nemulțumirea de partea dezvoltatorilor care susțin că nu au cum să-și recupereze investițiile.

Adrian Stoichină: Locurile de parcare sunt vândute sub costul de construcție

Am stat de vorbă cu Adrian Stoichină, Chief Operations Officer (COO) și partener în cadrul Prima Development Group, și despre problematica locurilor de parcare.

Potrivit lui, costurile de construcție în subteran sunt aceleași cu cele de la suprafața solului, iar prețurile la care sunt vândute locurile de parcare în subteran nu acoperă cheltuiala dezvoltatorului.

„În general, zonele de parcare sunt cele care costă mai mult decât valorile locurilor de parcare în sine. Adică, uneori, ne putem uita la un loc de parcare care costă 12.000 – 13.000 de euro și să ni se pară că e foarte costisitor. În realitate, însă, costul construcției pe infrastructură e cam același ca și costul construcției pe suprastructură.

În infrastructură unei parcări, trebuie să pui hidranți, aspersoare, sisteme de detecție a monoxidului de carbon, de detecție în caz de incendiu, să faci căile de acces și multe altele. Și atunci, costul subsolului ajunge să fie același cu costul suprateran”, a explicat, pentru Wall-Street.ro, Adrian Stoichină.

Adrian Stoichină - sursa foto: Prima Development Droup

Acesta ne-a explicat că, locul de parcare nu acoperă doar cei între 13 și 15 metri pătrați utili, ci spațiul pe care îl ocupă un loc de parcare în subsol este de undeva la 35 de metri pătrați.

„Costurile de construcție, astăzi, în cel mai optimist scenariu, pentru un bloc nu foarte calitativ, ajung undeva la 650 de euro pe metru pătrat. La un bloc calitativ, de regulă, costurile sar de 735, pentru un loc de parcare realizat în subsol. Dacă iei cei 35 de mp pătrați construiți în subsol și-i înmulțești cu 650 de euro, ajungi la un minimum 22.700 de euro.

Cam acesta este costul al unui loc de parcare realizat în subsol. Dacă nu ar trebui să facă locuri de parcare, dezvoltatorii nu le-ar face subteran, deoarece le vând sub costul de construcție”, ne-a mai spus oficialul Prima Development.

Cum își recuperează dezvoltatorul pierderea

Evident că nu construiește nimeni cu gândul de a-și asuma din propriul buzunar o pierdere, așa că dezvoltatorii găsesc modalități să-și recupereze investițiile.

Reprezentantul Prima Development ne-a dezvăluit că un dezvoltator își compensează o parte din cheltuielile pe care le pierde în construcția de parcări din profitul pe care-l realizează din vânzarea apartamentelor.

O altă variantă, în unele cazuri, este aceea de a vinde locurile de parcare către cei din vecinătate, chiar dacă nu sunt locatari în proiectele pe care le dezvoltă.

Cu alte cuvinte, deși reprezentantul Prima Development Group nu o spune, se subînțelege că aceia care cumpără un apartament s-ar putea să plătească pentru discountul pe care un dezvoltator îl oferă altcuiva care vrea să cumpere un loc parcare în ansamblul lor rezidențial.

Legislația ar trebui schimbată

Adrian Stoichină spune că soluția mai bună pentru toată lumea ar fi o schimbare a legislației, cu reducerea obligativității construirii unui număr de locuri de parcare prea mare.

„Eu cred că este un subiect de discuție aici, pentru că, dacă ne uităm de data asta la proiectele de la periferie, noi, în București, avem o condiționare ca locurile de parcare să fie 1,2 la numărul de apartamente. Simplist, 20% locuri de parcare pentru vizitatori. Dacă un dezvoltator are un proiect de 1.000 de apartamente și trebuie să facă 1.200 de locuri de parcare, riscă să rămână cu foarte multe locuri de parcare nevândute.

În condițiile astea, își va face calculul și-l va vinde la 5.000 – 6.000 de euro, ca să le vândă pe toate. În situația asta, în care ai de dat 5-6 mii de euro pe locul de parcare, mai dai un 4-5-6 mii de euro și-ți iei și o mașină, pentru că e mai confortabil, va crește presiunea pe traficul de la periferia orașului”, a mai spus dezvoltatorul imobiliar.

Potrivit lui, soluția este de a reduce obligația de a construi doar 0,5 locuri de parcare per locuință.

„Dacă ar fi mai puține locuri de parcare, dezvoltatorii ar vinde locurile mai scump, iar clienții nu ar mai cumpăra locuri de parcare decât dacă ar avea nevoie de ele. Și în situațiile acestea am vedea mai puține mașini care vin în fiecare dimineață dinspre zonele periferice înspre centrul orașului.

Aglomerația din București nu e cauzată de ansamblurile mari din centrul orașului. Acolo, oamenii, în general merg cu Uber, merg pe jos, toate serviciile sunt aproape. E cauzată de tot traficul care se întâmplă între zonele dormitor, care sunt înspre exteriorul orașului și zonele de serviciu, unde sunt locurile de muncă, care sunt centrale” a mai spus Adrian Stoichină.

În opinia sa, prin actualul sistem legislativ sau actuala cerință de locuri de parcare, este încurajată vânzarea ieftină a locurilor de parcare, prin urmare și achiziția unei mașini.