Achiziția unei locuințe într-un ansamblu rezidențial nou, fie că vorbim despre un apartament sau despre o vilă, poate fi un demers care să-i dea emoții oricărui potențial cumpărător, mai ales că sunt oameni care achiziționează încă din faza de proiect, atunci când încă nu s-a dat prima lopată de pământ.
În cazul proiectelor deja finalizate există modalități mult mai simple de a verifica seriozitatea unui dezvoltator vizitând locuințele livrate sau discutând cu cei care au cumpărat, ori căutând prin diverse medii opinii legate de calitatea construcțiilor sau despre relația dintre dezvoltator și cumpărători.
Dar în cazul unui proiect care încă se află pe hârtie sau care încă este în fazele incipiente ale dezvoltării, verificarea seriozității unui dezvoltator sau calitatea produselor pe care le livrează este ceva mai dificilă, dar nu imposibilă și nici chiar atât de grea pe cât am fi tentați să credem la prima vedere.
Wall-Street.ro a stat de vorbă cu Adrian Stoichină, Chief Operations Officer (COO) și partener în cadrul dezvoltatorului orădean Prima Development Group, despre cum poți verifica un dezvoltator sau un proiect înainte de a fi finalizat.
Citeste si:
Compania are deja 10 proiecte la activ în Oradea și în București. Are peste 18 ani experiență pe piața locală, livrând 48 de imobile care au inclus circa 3.000 de locuințe, dar are în dezvoltare și alte proiecte de noi pe care urmează să le livreze.
În Capitală, după două proiecte în zone centrale, Boemia Apartments și Core Timpuri Noi, orădenii dezvoltă încă un proiect rezidențial în zona de nord a orașului, denumit Prima Vista, care va include 482 de apartamente, pe Șoseaua Fabrica de Glucoză.
În zona de nord-vest a Bucureștiului mai are proiectul Alizee by the Lake, în zona Sisești, proiect care prevede livrarea a 1.000 de apartamente, pentru care încă așteaptă autorizarea, blocată de problemele de urbanism de la nivelul Capitalei.
Partenerul din cadrul dezvoltatorului orădean ne-a explicat că sunt câteva modalități relativ simple prin care poți face un „audit” al proiectelor noi în care vrei să cumperi o locuință.
Citeste si:
Verifică istoricul dezvoltatorului
În cazul în care proiectul rezidențial vizat este al unui dezvoltator cunoscut, lucrurile sunt ceva mai simple. Dacă acesta are o activitatea mai lungă pe piața imobiliară, cu siguranță are proiecte în care s-au mutat oameni deja, așa că o verificare a ansamblurilor rezidențiale livrate deja se poate face direct la fața locului.
„Din experiența noastră am văzut că sunt clienți care vin și te verifică. Se uită la ce ai mai făcut, dar o problemă este aceea că nu prea știu ce să compare. Trebuie verificată capacitatea și calitatea dezvoltatorului. Și poți face asta uitându-te nu la ce a făcut acum 20 de ani, ci la ce poate face acum. Uită-te la cele mai recente proiecte pe care l-a avut” ne-a explicat antreprenorul.
Adrian Stoichină - COO și partener în cadrul Prima Development Group - sursa foto Prima Development Group
Citeste si:
Importanța verificării celor mai recente proiecte livrate de un dezvoltator este dată și de faptul că specificațiile construcțiilor s-au schimbat în ultimii ani.
Dacă ai această variantă, poți vizita clădirile din proiectele livrate deja și poți verifica direct, cu propriii ochi ce a livrat. Evident, depinde și ce tip de proiect este vizat, deoarece un proiect cu specificații de ansamblu de lux va fi cu mult diferit față de unul adresat către segmentul de mass-market.
Poți discuta cu locatarii din proiectul respectiv, ori căuta pe internet opinii ale cumpărătorilor despre anumite proiecte. Nu prea sunt cazuri în care să nu poți găsi păreri despre un dezvoltator imobiliar sau despre un proiect deja livrat căutând pe internet. Sunt destule forumuri sau pagini de Facebook unde poți găsi comentarii din care să-ți iei informațiile de care ai nevoie.
Citeste si:
De asemenea, verificați dacă la proiectele pe care le-a mai livrat a avut întârzieri mari, deoarece întârzierile apar în majoritatea cazurilor de dezvoltare imobiliară.
Contează însă ce fel de întârzieri, pentru că în timpul lucrărilor de construcție pot apărea o sumedenie de probleme care pot duce la întârzieri. Și putem vorbi aici de întârzieri și cauzate de capriciile meteorologice, ori de blocajele cauzate de livrarea materialelor de construcție, ori defectarea unor echipamente care nu pot fi înlocuite imediat. Sunt aspecte care nu țin neapărat de neseriozitatea dezvoltatorului, ci sunt aspecte asupra cărora nu are control.
O întârziere de câteva luni nu ar trebui să fie o problemă, dar dacă dezvoltatorul întârzie mai mult de un an, atunci chiar există semne de întrebare legate de capacitatea de a livra la timp.
Citeste si:
Dacă dezvoltatorul este nou, vezi cu cine construiește
Această recomandare este valabilă și dacă ai posibilitatea să verifici istoricul proiectelor efectuate de un dezvoltator.
„Degeaba ai un dezvoltator foarte serios, dacă firma de construcții nu reușește să livreze. De cealaltă parte, degeaba avem un constructor care a livrat lucrări de calitate, dacă nu are o cerință din partea dezvoltatorului în această privință”, ne-a mai spus Adrian Stoichină.
Potrivit lui, calitatea unei construcții este dată de colaborarea strânsă dintre dezvoltator și constructor.
Pentru a afla cine este compania care construiește, dacă nu aveți un șantier în care să găsiți panourile informative legate de construcție, unde ar trebui trecut și numele constructorului, puteți afla de la dezvoltator numele acestuia.
Citeste si:
Dacă dezvoltatorul este nou și nu-i puteți verifica proiectele deja livrate, puteți verifica proiectele în care compania de construcții a fost implicată. Așa cum explicam mai sus, calitatea proiectelor anterioare poate fi un indicator foarte bun în ceea ce privește construirea unei opinii legate de calitatea și seriozitatea în livrarea unui proiect imobiliar nou în care vă gândiți să cumpărați o locuință.
Adrian Stoichină ne oferă și câteva sfaturi legate de ce trebuie să verificați la proiectele anterioare care au fost deja livrate.
„Este foarte important ca potențialii clienți să se uite cum arată proiectele livrate anterior. Și când spun cum arată nu mă refer doar la fațade. Să verifice și subsolurile, locurile de parcare, spațiile comune, cum arată finisajele. Trebuie văzut dacă sunt curate, dacă sunt deteriorate”, ne-a mai spus dezvoltatorul.
Potrivit lui, dacă vezi clădiri care după doar câțiva ani de la finalizare au probleme, atunci calitatea constructorului sau dezvoltatorului poate fi pusă la întrebare.
Adrian Stoichină ne recomandă să ne uităm chiar și la cele mai mici detalii, cum ar fi dacă funcționează barierele parcărilor subterane, dacă vopseaua decorativă este de calitate, dacă se pătează, dacă holurile clădirilor sunt deteriorate ca urmare a utilizării frecvente.
Vezi dacă dezvoltatorul are sursele de finanțare necesare. Cum poți face asta?
Adrian Stoichină ne spune că un alt element care ne poate crește încrederea într-un dezvoltator și în capacitatea lui de a livra un proiect este capacitatea de finanțare.
„Unul dintre indicatorii pe care noi îl recomandăm clienților sau la care trebuie să se uite este finanțarea de care dispune un dezvoltator. O finanțare bancară asigură, într-o măsură mult mai mare, finalizarea un proiect decât în cazul unui proiect fără finanțare bancară”, ne-a mai spus reprezentantul Prima Development.
Acesta ne-a explicat că sunt două motive foarte importante legate de implicarea unei bănci în finanțarea unui proiect imobiliar, care le pot oferi potențialilor cumpărători motive de încredere.
Potrivit lui, primul este acela că, dacă o bancă finanțează un proiect, banii pe care un dezvoltator îi încasează de la clienții care cumpără încă din fază de proiect se duc către bancă, ceea ce înseamnă că banii vor merge în continuare către finanțarea dezvoltării imobiliare.
Cu alte cuvinte, dezvoltatorul nu poate „fugi” cu banii și să lase baltă construcția, deoarece banii se duc direct către bancă.
„O bancă, în general, își face propriul calcul de fezabilitate, verifică singură să vadă dacă un proiect are toate autorizațiile necesare pentru a fi construit, verifică ce branșamente se pot face la utilități și așa mai departe.
Ceea ce s-a văzut, uneori, la finalul lucrărilor, că sunt probleme care pot genera întârzieri, unele destul de mari. Banca urmărește lucrurile acestea, iar asta înseamnă că un client are o garanție suplimentară că locuința va fi livrată”, ne-a mai explicat dezvoltatorul imobiliar.
Întrebat cum poate verifica un consumator de rând dacă un dezvoltator are finanțare pentru un proiect, Adrian Stoichină ne-a spus că o pot face destul de simplu.
„Orice finanțare bancară este înscrisă în cartea funciară. Documentele, extrasele de carte funciară sunt publice. Se pot accesa online la o simplă căutare pe Google. Cei interesanți pot scoate de pe hartă, pentru absolut orice teren, un extras de carte funciară în care sunt trecute toate sarcinile. Obligatoriu, orice finanțare bancare are o ipotecă înscrisă în cartea funciară, pentru că este o condiție obligatorie din partea băncii.
Este o verificare pe care orice client o poate face în 10 minute căutând online. Costă 20 de lei un extras de carte funciară și este o verificare ce îți dă un plus de siguranță pentru finalizarea proiectului în care vrei să cumperi o locuință”, ne-a mai explicat el.
Ca să nu mai căutați pe Google, puteți face verificarea despre care vă spuneam accesând direct baza de date a Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) dând click AICI.
Dacă nu aveți încredere într-un dezvoltator nou, încercați să căutați unul cu experiență
Adrian Stoichină le recomandă românilor interesați să-și cumpere o locuință într-un proiect nou să îndrepte către ansamblurile construite de dezvoltatorii cu experiență, mai ales dacă un dezvoltator nou nu le inspiră încredere nici după toate verificările pe care le poate face.
„Există o diferență vizibilă de calitate între ce poate livra un dezvoltator cu experiență în comparație cu unul nou. Asta pentru că un dezvoltator cu experiență are în spate o echipă mare de oameni și de specialiști care știu ce fac. În cazul nostru, avem echipe de 30-40 de oameni cu studii superioare, care au experiență în domeniul lor, fie că vorbim de arhitecți, fie că vorbim de ingineri proiectanți de structură sau de instalații.
Un dezvoltator nou nu are echipele astea și nu înțelege care sunt cerințele curente ale unui client. Un dezvoltator experimentat știe să-și calibreze produsele la piață, lucruri pe care unul care abia intră pe piață nu are cum să le știe”, ne-a mai spus COO-ul Prima Development.
Cât despre riscul ca pe piață să apară un dezvoltator care construiască un proiect făcut „la mișto” pe care să-și ia banii, Adrian Stoichină ne spune că această posibilitate nu a dispărut complet, dar este semnificativ mai mică decât era în urmă cu 15 ani, mai ales în condițiile în care cumpărătorii sunt din start mult mai suspicioși cu dezvoltatorii noi și pe care nu-i pot verifica în așa fel încât să le câștige încrederea.
Sursa foto: Shutterstock
Calculator Salariu: Află câți bani primești în mână în funcție de salariul brut »
Te-ar putea interesa și:
