Activitatea de dezvoltator imobiliar lasă, la prima vedere, impresia că totul se rezumă la construcția de imobile și la vânzarea lor, dar etapele prin care trece un proiect imobiliar ne arată că investitorii muncesc mai mult construcția de dosare pline cu tot felul de documentații.
Am stat de vorbă cu Nicu Stoica, inginer proiectant specializat în structuri de rezistență, în cadrul Ingineri Asociați Construct, despre pașii pe care un dezvoltator trebuie să-i urmeze pentru a putea construi ceva.
„Am aflat și noi aceste lucruri, în urma unei cercetări pe care am făcut-o cu scopul de a identifica punctele în care noi, ca structuriști, ne intersectăm cum clienții. Când și unde au nevoie de noi”, ne-a spus Nicu Stoica.
Iar rezultatul acestei cercetări arată că sunt nu mai puțin de 18 etape diferite, de la primul pas făcut și până la încheierea proiectului.
1. Obținerea Certificatului de Urbanism. Presupunând că investitorul/dezvoltatorul are deja terenul achiziționat și știe ce vrea să construiască, acesta este primul pas pe care trebuie să-l facă.
„Este foarte important să ai un Certificat de Urbanism și nu doar unul de informare, ci de construire, chiar dacă nu ți-ai definitivat ideea legată de cum va trebui să arate imobilul. Este important pentru că, în cel de construire, autoritățile îți vor spune exact ce îți trebuie în materie de autorizații și documentații”, ne-a explicat Nicu Stoica, inginerul specialist în structuri de rezistență, cu peste 15 ani de experiență în domeniu.
Citeste si:
Cu alte cuvinte, dacă o să ceri un Certificat de Urbanism de informare, s-ar putea să bâjbâi din cauza informațiilor vagi pe care le vei primi, deoarece în acest certificat sunt „aruncate” articole din Planul Urbanistic General.
În plus, te ajută să afli la ce nivel se află și infrastructura de drumuri și utilități se găsesc în zona unde vrei să construiești.
Următorii pași țin mai mult specialiștii cu care veți lucra și vă vor îndruma ei. Chiar dacă vei crede că te poți descurca singur, vei pierde mai mult timp și poate chiar și bani.
Sunt oameni pentru care ușile se deschid mai repede, pentru alții mai greu, iar cei care se află la început s-ar putea să nu știe ce uși trebuie să deschidă.
Nicu Stoica
Nicu Stoica, inginer proiectant specializat în structuri de rezistență, în cadrul Ingineri Asociați Construct.
Citeste si:
2. Tema de proiectare este lansată de către beneficiar arhitecturii în baza Certificatului de Urbanism. Aceasta va suferi cu siguranță modificări pe parcursul întregului proiect, din varii motive.
3. Biroul de arhitectură generează un concept (numit Studiu de Fezabilitate). Potrivit lui Nicu Stoica, se apelează la biroul de structură extern cam în 80% din situații;
4. Propunerea arhitecturală este acceptată. În această etapă apare și prima estimare cât mai apropiată de valoarea investiției;
5. Realizarea de studii. În această etapă se fac studii de teren, de impact, etc. Aici va fi mai mult treaba specialiștilor, care vor știi mai bine decât dezvoltatorul sau investitorul ce trebuie făcut, în funcție și de informațiile din certificatul de urbanism;
6. Sunt acceptate tema, studiile, valoarea de investiție. În această etapă, beneficiarul își fixează o valoare de cost pentru proiectarea de structură;
Citeste si:
7. Dacă nu are deja o echipă internă, beneficiarul solicită oferte din partea colaboratorilor pentru proiectarea structurii de rezistență, instalații și așa mai departe.
8. După ce ofertele sunt acceptate, se transmite tema de proiectare.
9. Se realizează conformarea structurală și se negociază cu arhitectul (beneficiarul) dacă sunt implicații în tema inițială de arhitectură sau dacă sunt probleme de costuri.
Cu alte cuvinte, datele de la fața locului, cerințele legate de proiect, vor aduce în cele mai multe cazuri schimbări față de conceptul inițial ce vor duce și la recalcularea bugetului de investiții.
„Dintre toate etapele pentru structura de rezistență aceasta o văd cea mai importantă, aceasta este vector pentru tot proiectul de structură”, a subliniat Nicu Stoica.
Citeste si:
10. Se realizează proiectul de autorizare a construcției care se depune la primărie, în baza Certificatului de Urbanism. Puteți citi mai multe despre obținerea autorizațiilor de construire AICI.
11. Această etapă vine în continuarea celei anterioare. Pot apărea modificări de proiect, în baza recomandărilor sau cerințelor venite din partea instituțiilor, solicitări de care depind aprobarea proiectului și eliberarea autorizației de construire.
Primul pas către realizarea construcției propriu-zise
12. Între timp, echipa de colaboratori va livra proiectul tehnic de execuție.
13. Abia după acest pas, pentru că, în cea mai mare măsură sunt cunoscute cele mai importante detalii tehnice ale construcției, se caută constructorul.
14. Se obține autorizația. La acest moment, din prisma documentației și autorizațiilor, totul ar trebui să fie în ordine. Și se poate trece la etapa următoare.
Citeste si:
15. Începerea construcțiilor. După toți pașii stresanți și neinteresanți, dar cu siguranță neplictisitori, constructorul poate demara șantierul. Am putea discuta și despre cei care intră și mai devreme în șantier, dar este o subiect pentru altă dată.
16. Se realizează urmărire la execuție. Potrivit lui Nicu Stoica, asta dacă este cazul, dar în 90% din situații este cazul și este recomandată.
17. Se realizează recepția lucrări. Cu alte cuvinte, constructorul predă construcția finală. Evident, dacă totul este în regulă, iar dezvoltatorul/investitorul este mulțumit de execuție.
18. Închidere proiectului. În cazul unei construcții rezidențiale, se presupune că dezvoltatorul și-a vândut sau urmează să-și vândă și ultimele locuințe din proiectul lui. În cazul proprietăților comerciale, dacă nu este vândut către altcineva, investitorul trece la partea de administrare a proprietății și contractelor cu chiriașii lui.
Citeste si:
Cât poate dura tot acest proces
Potrivit lui Nicu Stoica, pentru un proiect mai mic durata medie este de 3-4 ani, luând în calcul crearea conceptului, a planului de business, obținerea de aprobări și avize, dar și construcție. În cazuri fericite, poate coborî sub 3 ani, dar situațiile sunt rare.
Pentru proiectele imobiliare complexe, cum sunt cele mai multe dintre proiectele noi, care vin cu componente mixte și care pot fi compuse din clădiri rezidențiale, galerii comerciale, spații de birou sau hoteliere, perioada medie variază între 4-6 ani. Evident, în funcție de gradul de complexitate, mai ales documentațiile necesare pentru obținerea autorizațiilor de construire sunt diferite.
Sursa foto: Shutterstock
Calculator Salariu: Află câți bani primești în mână în funcție de salariul brut »
Te-ar putea interesa și:
