Clădirile istorice rămân proprietăți scumpe, care sunt la îndemâna celor cu bani, în cea mai mare parte cumpărători locali, urmați de românii care locuiesc în străinătate, în timp ce, de partea vânzătorilor cei mai mulți sunt moștenitori, beneficiari ai retrocedării clădirilor naționalizate de regimul comunist.
Tranzacțiile cu clădiri de patrimoniu sunt destul de rare, iar procesul de tranzacționare este unul complicat, mult mai complex decât în cazul imobilelor normale, fiind nevoie de o sumedenie de documente, de o interacțiune complexă cu autoritățile statului, iar cumpărătorii nu sunt nici ei foarte mulți.
Într-un interviu acordat în exclusivitate pentru wall-street.ro, Constantin Prisecaru, managing partner a filialei locale a Sotheby’s International Realty, divizia de imobiliare a celebrei case de licitații, a explicat cum funcționează vânzarea caselor istorice, cine sunt proprietarii și cine le cumpără.
Prima etapă este reprezentantă de descoperirea acestor imobile și listarea lor la vânzare, care nu se poate face atât de simplu, deoarece, fiind clădiri istorice, regimul actelor este mult mai complex, iar în unele cazuri situația juridică poate fi un obstacol în calea vânzării.
Citeste si:
„În primul rând, începem cu identificarea imobilelor, pe care eu le împart în cele extraurbane și cele urbane. Sunt profiluri diferite, în principal uitându-ne la finalitate, respectiv la client și proiectele care se pot derula în fiecare clădire în parte”, ne spus reprezentantul Sotheby’s România.
Cu alte cuvinte, sunt proprietăți care pot fi cumpărate ca reședință personală, ca o casă de vacanță, pentru uz propriu, dar sunt și investitorii care se uită la case de patrimoniu mai mari, care pot fi transformate în restaurante, în hoteluri, în sedii de companie, cum ar fi un birou notarial sau de avocatură, ori un studio de arhitectură.
În procesul de identificare a clădirilor istorice care ar putea fi vândute, Constantin Prisecaru ne explică și faptul că este mai complicat decât sună pentru că trebuie identificați proprietarii. Apoi, trebuie clarificată situația juridică a imobilului.
Citeste si:
„Trebuie să facem un due-diligence preliminar, pentru că este vorba de o clădire istorică, iar situația juridică trebuie să fie foarte clară, altfel ajungem în situația unui audit aprofundat al unui client și constatăm că au apărut anumite impedimente care nu pot fi rezolvate din scurt și care pot duce la anularea tranzacției”, ne-a mai spus consultantul în imobiliare.
De asemenea, în etapa de identificare și evaluare, consultanții trebuie să analizeze și calitatea clădirilor, multe dintre ele nefiind în cea mai bună stare.
„Din păcate, multe proprietăți de acest fel sunt degradate și necesită investiții mari. În multe cazuri, costul renovărilor poate ajunge să depășească valoarea de achiziție a unui imobil, iar clienții nu vor să cumpere ceva care s-ar putea dărâma”, ne-a mai spus Constantin Prisecaru.
Citeste si:
De ce sunt atât de scumpe clădirile de patrimoniu?
Indiferent de nivelul de degradare, clădirile istorice sau cu valoarea istorică sunt proprietăți ale căror prețuri pot fi catalogate, în cele mai multe cazuri, prohibitive. Inclusiv în condițiile în care unele proprietăți necesită investiții de câteva ori mai mari decât valoarea de achiziție.
Explicațiile sunt simple. Prima este dată de localizarea lor în interiorul orașelor. Cele mai multe beneficiază de un amplasament foarte bun în interiorul orașelor, deoarece acestea s-au extins și au „înghițit” aceste proprietăți, „mutându-le”, într-un secol, în zonele centrale ale orașelor.
Apoi, trebuie conștientizat că sunt o categorie aparte de proprietăți imobiliare care nu pot fi multiplicate.
„Patrimoniul istoric este unul finit. Nu poți să vii acum și să faci o clădire istorică, care să aibă valoarea uneia construite în secolul XIX sau la începutul secolului XX. Sunt proprietăți rare, care vin cu un plus de personalitate, cu o istorie aparte, cu o arhitectură interesantă. Astfel de proprietăți nu ies foarte des pe piață la vânzare”, ne-a mai explicat Constantin Prisecaru.
Citeste si:
Cei mai mulți proprietari locuiesc în alte țări, fiind beneficiarii retrocedărilor
Potrivit lui Constantin Prisecaru, procesele de retrocedare au durat în medie cam 10-12 ani, iar cele mai multe casw de patrimoniu au revenit moștenitorilor sau proprietarilor de drept abia după anul 2000, așa că în ultimii ani, nișa tranzacțiilor cu clădiri istorice a fost destul de activă.
Moștenitorii care au beneficiat de aceste retrocedări sunt în proporție de 90% persoane care nu mai locuiesc în România, în special în cazul proprietăților extraurbane, a conacelor din provincie.
„Unii dintre ei sunt bătrânii care își mai aduc aminte unde au copilărit sau unde locuiau părinții lor, dar cei mai mulți sunt urmașii lor, tineri care s-au născut în alte țări, cele mai multe din Europa de Vest, cum ar fi Franța sau Germania, sau peste Ocean, în Statele Unite. Unii dintre ei nici nu știu română, nu mai au nicio legătură cu țara, pentru că s-au născut acolo, părinții și bunicii lor fiind nevoiți să plece din țară prin anii ‘45-‘47, când s-au făcut naționalizările”, ne-a mai spus reprezentantul local al rețelei Sotheby’s.
Citeste si:
Practica din piață ne arată că foarte puțini moștenitori care au primit aceste clădiri înapoi sunt interesați să investească în renovarea lor, preferând să le vândă așa cum sunt către un cumpărător care dispune de resurse financiare mult mai mari și care își permite renovarea imobilelor.
O problemă este aceea că mulți supraevaluează valoarea proprietăților atunci când le scot la vânzare, pentru că fiecare consideră că proprietatea lor este mai valoroasă.
Potrivit Managing Partner-ului Romania Sotheby’s International Realty, apar și situații în care proprietarii se uită la alte proprietăți relativ similare și se orientează după prețul lor. Aceștia consideră că și ei ar trebui să ceară aceeași bani. Problema este aceea că ignoră aspecte importante, cum ar fi starea fizică a clădirii și nivelul investițiilor în renovare pe care cumpărătorul și-l asumă.
Citeste si:
Sunt proprietarii care preferă să aștepte foarte mult timp până când ar putea apărea cineva care să plătească prețul cerut de ei. Dar de cele mai multe ori, cei care își permit să achite sumele uriașe, care pot ajunge la câteva milioane de euro, nu sunt niște neaveniți. Sunt investitori care au specialiști în jurul lor, care pot face propriile evaluări și știu care este valoarea reală a proprietăților pe care doresc să le cumpere.
În aceste cazuri, de cele mai multe ori, potențialul cumpărător preferă să caute altceva, iar proprietarul să aștepte mult și bine ca să-și găsească un cumpărător.
Cine sunt cei care le cumpără?
În ceea ce privește cumpărătorii de clădiri de patrimoniu, în cazul proprietăților mai mici și, în consecință, la prețuri mai accesibile, scopul achiziționării este acela a se folosi de ele pentru uzul propriu, ca o a doua reședință sau ca locuință de vacanță.
Pentru proprietățile mai mari, profilul cumpărătorului este reprezentat de investitori, care știu că aceste proprietăți pot fi folosite în scop comercial, că pot genera venituri din chirii. Aceștia se îndreaptă și către conacele mari, care dispun și de terenuri, de domenii vaste, putând fi folosite în scopuri turistice.
Din datele furnizate de oficialul Sotheby’s, circa 65% dintre cumpărători sunt clienți locali, români, sau investitori străini care activează pe plan local.
Cât despre cumpărătorii din afara țării, surprinzător sau nu, cei mai mulți sunt tot români.
„În cazul nostru, 35% dintre tranzacțiile de anul trecut au fost realizate către clienți din străinătate, dar dintre aceștia aproape 70% au fost români din străinătate. Sunt români care locuiesc de mult timp peste graniță, care au business-uri sau cariere de succes în țările în care locuiesc, dar mulți plănuiesc să se întoarcă la un moment dat în țară”, ne-a mai dezvăluit Constantin Prisecaru.
Acesta ne-a mai spus că mulți dintre românii care au cumpărat sau vor să cumpere o proprietate cu valoare istorică o fac și cu scop investițional. Le cumpără, le renovează și le dau spre închiriat, pentru diverse tipuri de afaceri, cum ar fi case avocatură, studiouri de arhitectură, clinici și așa mai departe. Astfel, aceste proprietăți nu stau degeaba, generând venituri până la momentul în care proprietarii aleg să se întoarcă în țară și să se mute în ele.
„Sunt și mulți cumpărători care au bani și vor să-i investească în ceva, iar cei care își permit astfel de proprietăți știu că vor crește în valoare în timp, o caracteristică aparte a clădirilor istorice”, ne-a mai explicat consultantul în imobiliare.
Regele Charles, promotor involuntar al proprietăților istorice din România
Reprezentantul local al rețelei Sotheby’s ne mai spune că în ultimii ani s-a înregistrat o cerere tot mai mare din partea britanicilor, un semn că vizitele dese ale actualului rege Charles al III-lea al Marii Britanii în România au pus proprietățile de la noi pe harta britanicilor.
„Majoritatea străinilor nici nu știu de România. Mai degrabă știu de Transilvania, mai ales pentru că regele Charles a făcut atâtea vizite la Viscri. În ultimii ani, cererea din străinătate a crescut mult din partea britanicilor. Chiar și după Brexit”, ne-a mai spus managerul de la Romania Sotheby’s International Realty.
Potrivit lui Constantin Prisecaru, din păcate, România nu prea este o destinație de căutată pentru investitorii străini care caută clădiri istorice, așa cum este cazul Franței, Italiei sau Spaniei.
Sursa foto: Romania Sotheby's International Realty
Calculator Salariu: Află câți bani primești în mână în funcție de salariul brut »
Te-ar putea interesa și:
