Principala intrebare in piata imobiliara: Cum vom supravietui in 2009?

,Produsele de industrial evolueaza anticiclic'

Cu 371 de proprietati in portofoliu, Goodman este unul dintre cele mai mari grupuri imobiliare listate, la nivel mondial, avand peste 1.200 de angajati care lucreaza in cele 39 de birouri din 19 tari. Muler Onofrei a fost numit in conducerea biroului din Romania pe 15 septembrie, cu trei zile inainte de prabusirea pietelor financiare internationale.

„Odata cu fenomenul Lehman, intreaga piata imobiliara, inclusiv cea locala, s-a schimbat din cauza blocarii pietelor financiare. Piata rezidentiala a murit complet, in prezent, nimeni nu mai reuseste sa vanda nimic. Piata de birouri a ramas momentan activa, se fac inchirieri, insa multi dezvoltatori sunt nesiguri in ceea ce priveste continuarea proiectelor deoarece costurile de finantare sunt in crestere. Singura piata oarecum aparte este cea de industrial, unde produsele evolueaza in general anticiclic”, a declarat, pentru Wall-Street, Muler Onofrei (foto).

In acest moment, pe segmentul de industrial, spune Onofrei, sunt mai multe cereri decat erau anul trecut in aceeasi perioada sau in urma cu doi ani. Astfel, fata de anul trecut, se observa cereri mai mari cu 20-30% , manifestate pentru suprafete mari, de peste 10.000 mp.

„Sunt firme mari de logistica, cu cereri fenomenale. Acum doi ani, cand in Romania era un plin boom, nu existau astfel de cereri si media era cuprinsa intre 3.000 si 4.000 mp, insa in prezent suprafetele ajung la 30-40.000 mp. Cred ca pana la sfarsitul anului, viteza de crestere a cererii va incetini, poate chiar se va apropia de zero, dar nu vor exista scaderi notabile”, a explicat reprezentantul Goodman.

In ceea ce priveste atitudinea dezvoltatorilor de industrial, acestia vor fi mult mai selectivi, pana la zgarcenie, iar jucatorii mai mici se vor confrunta cu probleme serioase, renuntand total la investitii sau chiar parasind Romania.

Piata exploziva din 2007-inceputul lui 2008 s-a schimbat radical, iar aspectele fundamentale precum chiriile, preturile terenurilor sau costurile de constructii s-au modificat si se modifica in continuare in mod dramatic.

„Nivelul chiriilor tinde sa fie stabil in piata logistica, dar tendinta de stabilitate a fost mentinuta superficial, din cauza dezvoltatorilor care aveau proprietati deja construite sau erau in faze avansate de constructie. Acum datele financiare ale problemei s-au schimbat si cred ca, in viitorul apropiat, chiriile vor urma un trend ascendent in industrial”, a adaugat Muler Onofrei.

---

'Logica a devenit <>'

Oficialul Goodman spune ca, in prezent, multi dintre dezvoltatori nu dispun de lichiditati pentru a construi, iar cei care o fac au nevoie de randamente mai mari, insa clientii inca se asteapta la un anumit nivel al chiriei care corespunde unei alte realitati.

Astfel, in piata de industrial s-a creat un dezechilibru, comparativ cu ceea ce se intampla in vara trecuta: in luna august, clientii se asteptau la o chirie de 4,2 euro/mp/luna pentru o suprafata de 10.000 mp, dezvoltatorul putea planifica sa construiasca, de exemplu, la un yield de 9,5%, iar investitorul care urma sa cumpere la final se astepta la un yield de 8%.

„Acest echilibru s-a spart complet si nume mari au incetat dezvoltarile, pentru ca sursele de finantare din pietele de credite s-au «uscat»”, subliniaza Onofrei.

Potrivit acestuia, strategiile jucatorilor din real estate s-au schimbat in ultima jumatate de an, iar daca inainte functiona logica „trebuie sa fim prezenti si in Romania”, acum aceasta logica a devenit „trebuie sa produci bani pentru a ramane pe piata respectiva”.

Pentru a lua o decizie de investitie, un dezvoltator trebuie sa se bazeze pe un nivel al chiriei, pe un nivel al costurilor de constructie, care au scazut cu 10-15% din septembrie si pe un cost al terenului, unde din nou preturile sunt in scadere.

Atata timp cat pietele financiare nu sunt asezate, dezvoltatorii nu stiu la ce pret vor putea evalua sau vinde la final produsul industrial si, prin urmare nimeni, nu se avanta in investitii, explica Onofrei, adaugand ca pentru cei deja activi pe piata, nu mai poate fi vorba de extindere in acest an, iar intrebarea principala este „cum vom supravietui in 2009, din ce costuri vom taia”?

---

'Nu prea mai exista targeturi acum'

In ceea ce priveste activitatea Goodman in Romania, Onofrei spune ca din luna noiembrie si pana acum s-a luat decizia de a nu investi pentru moment in proiectele prezentate, din motive ce tin de profitabilitatea respectivelor proiecte.

„Este o asteptare activa, pentru ca strategii de asteptare sunt multe. Conteaza cum astepti, cu ce te favorizeaza in cele din urma aceasta perioada de asteptare.Acum nu prea mai exista targeturi, pentru multi dezvoltatori prioritatea a devenit sa poata iesi cu bine din 2009. In acelasi timp, in timp ce se adopta strategii pasive, trebuie sa fii activ si sa aduni informatii pentru a actiona cand apar oportunitati - pentru ca ele cu siguranta vor aparea”, a enuntat reprezentantul Goodman.

Cat despre salariile din real estate, Onofrei afirma nu numai ca vor scadea, ci multe joburi vor disparea, pentru ca multi dintre cei care au devenit brokeri in 6-12 luni nu intelegeau valorile sumelor cu care lucrau.

„Companiile de consultanta imobiliara si-au dublat sau triplat numarul de angajari, insa nimeni nu se interesa de calificarea acestor agenti. Real este-ul este o meserie si trebuie sa ai cunostinte, nu doar fler. Astfel, companiile mari de consultanta, cu circa 100 de angajati, si-ar putea reduce cu pana la 30% numarul acestora”, a incheiat Muler Onofrei.

Inainte de a se alatura grupului Goodman, Muler Onofrei a lucrat pentru Aleph Properties, unde a detinut functia de Director General. Anterior, a fost Country Manager Prologis in Romania si Director al Departamentului Industrial in cadrul companiei de consultanta imobiliara CBRE|Eurisko.

Goodman gestioneaza active totale de 18,6 miliarde de dolari (11,4 miliarde euro) si detine 371 de proprietati in portofoliu. In Europa, grupul are birouri in Marea Britanie, Germania, Olanda, Belgia, Luxemburg, Franta, Spania, Italia, Polonia, Cehia, Ungaria, Slovacia si Turcia.

---