Pe piata imobiliara tranzactiile s-au lasat asteptate in acest an, cele cateva achizitii importante numarandu-se pe degetele de la o mana, spune Alin Buftea, coordonatorul practicii de real estate in cadrul casei de avocatura DLA Piper. 2011 se anunta a fi insa un an cu mai multe falimente, in principal pentru jucatorii din sectoarele de retail si rezidential.
Alin Buftea: O buna parte din investitorii care au ramas activi in real estate sunt cei care au intrat pe piata in momentul de boom, au inceput proiecte si, pentru a nu pierde tot, au facut eforturi financiare in alte parti si au adus bani in Romania pentru a salva ce mai putea fi salvat. Ritmul de dezvoltare este insa mult mai incet si sunt decalaje semnificative fata de ceea ce si-au propus si ceea ce au obtinut. Mai sunt si investitori care vor sa intre acum pe piata imobiliara locala. Acestia sunt, de obicei, fonduri speculative cu lichiditati, precum fondurile britanice si cele din zona nordica, cu bugete de 5 pana la 30 milioane de euro. Insa nu sunt sinucigasi si nu vor risca sute de milioane de euro, asa cum se anunta in 2008.
Wall-Street.ro: La ce tip de tranzactii se lucreaza in prezent? Cum va incepe 2011 din acest punct de vedere?
Alin Buftea: Nu mai sunt tranzactii mamut, majoritatea sunt distressed assets. In plus, au inceput sa apara falimentele si cred ca anul viitor, cel putin in ceea ce priveste centrele comerciale, vom asista si alte cazuri intrucat sunt chiriasi care nu mai pot sustine chiriile existente, nici macar chiriile minime. Si pentru proiectele rezidentiale cred ca vom asista la mai multe falimente, insa protectia oferita debitorilor de legea insolventei merita analizata si luata in considerare.
Mai mult, bancile au inceput sa admita ca au active neperformante si sunt dispuse sa discute cu diverse fonduri de investitii care au experienta in acest domeniu. Ele fie vor sa investeasca, sa aduca «fresh money» si sa rentabilizeze proiectul, iar peste trei ani sa-l vanda si sa imparta cu banca castigul, fie sa cumpere si sa-l regandeasca din temelii sau sa vina cu expertiza lor in ceea ce priveste managementul proprietatilor, rentabilizarea lor si regandirea schemei de chiriasi.
Wall-Street.ro: Ce sanse are un proiect intrat in faliment sa devina ulterior un proiect profitabil?
Alin Buftea: Multe proiecte au incercat sa fie restructurate inainte de a intra in faliment iar daca a esuat restructurarea atunci va depinde foarte mult de renegocierea contractelor de inchiriere, de posibilitatea noului proprietar de a atrage chiriasii si de a acoperi costurile. In Cehia sau Ungaria au fost numeroase succese pe achizitii de proiecte in faliment, reorganizate, restructurate si ulterior redeschise publicului, asa ca sfatuim clientii sa ia in considerare si proiectele aflate in faliment. Avem inclusiv clienti care si-au exprimat interesul pentru City Mall si vor sa analizeze preliminar, sa vada care este componenta chiriasilor si care sunt chiriile. Succesul unei astfel de achizitii depinde foarte mult de harta chiriasilor, de volumul chiriilor, precum si daca au alti chiriasi care vor sa intre pe piata si le pot gasi spatii. Este adevarat ca in anii trecuti au fost proiecte cumparate pe harti, fara a fi vizitate, insa asa ceva nu se mai intampla acum.
Wall-Street.ro: La sfarsitul anului trecut, jucatorii din real estate se asteptau la foarte multe vanzari fortate, care insa au intarziat sa apara. Va fi 2011 un an mai plin?
Alin Buftea: Piata nu se manifesta dupa anumire reguli sau previziuni. Intr-adevar, nu au fost destul de multe vanzari fortate, insa probabil vor aparea in urmatoarele sase-opt luni. In ceea ce ne priveste, tranzactiile la care am lucrat in acest an au fost mai multe si diversificate fata de estimarile pe care le aveam anul trecut.
Wall-Street.ro: Sunt tranzactii pe care le-ati putea anunta in urmatoarele trei-sase luni?
Alin Buftea: Sunt cateva achizitii pe care sper sa le finalizam in primul trimestru al anului viitor. Este vorba de achizitii de terenuri si restructurari, insa exista inca discrepante intre asteptarile proprietarilor si cele ale cumparatorilor, de 25-40% din valoarea proprietatilor, motiv pentru care multe tranzactii sunt blocate. Estimez ca in zona hoteliera va fi mai multa activitate. De exemplu, avem un fond de investitii interesat sa achizioneze in centrul Bucurestiului terenuri sau hoteluri deja existente, intrucat vor sa reprezinte un lant hotelier de cinci stele.
Wall-Street.ro: Sunt anuntate investitii si pe segmentul de birouri?
Alin Buftea: Pe partea de birouri reprezentam doua corporatii care incearca sa intre in cladirile existente si au nevoie de 3.000-5.000 mp. Intentionau sa intre anul acesta, dar cred ca vor intra anul viitor. Mai avem un client care va cumpara anul viitor un teren si va dezvolta de la zero o cladire ecologica, care va fi finalizata in 2012-2013. Se uita la zone centrale precum Floreasca, Barbu Vacarescu, Victoriei sau Unirii. Sunt dezvoltatori puternici, care nu au finalizat inca niciun proiect pe piata din Romania, dar au mai multe in perspectiva.
DLA Piper este unul dintre cei mai mari furnizori internationali de servicii juridice, cu venituri globale de 1,948 miliarde dolari la sfarsitul anului 2009 si peste 8.000 de angajati in Asia, Europa, Orientul Mijlociu si Statele Unite ale Americii, incluzand 3.500 de avocati. Casa de avocatura estimeaza pentru piata locala o crestere a cifrei de afaceri de peste 20% in 2010, dupa ce anul trecut nivelul inregistrat a fost cu aproximativ 7% mai mare comparativ cu cel planificat initial.
Casa de avocatura DLA Piper a consiliat in primavara acestui an vanzarea unei participatii de 50% din centrul comercial Atrium Center Arad. Firma a oferit consultanta juridica si pentru preluarea de catre fondul britanic de investitii Tri Investments a celor 69 de apartamente din cadrul proiectului Eminescu View, in schimbul sumei de 11,5 milioane de euro.
Citeste si:
Calculator Salariu: Află câți bani primești în mână în funcție de salariul brut »
Te-ar putea interesa și:
