Decizia bancii centrale de a restrictiona si creditele imobiliare si ipotecare blocheaza si mai mult piata imobiliara, ne-a declarat Ioan Radu Zilisteanu, purtatorul de cuvant al Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare (ARAI). „Cei care erau la limita pentru creditarea unei achizitii imobilare acum pierd orice sansa de imprumut“, a adaugat acesta. El avertizeaza ca piata stagna inca dinainte de severa interventie a bancii centrale. „De circa jumatate de an asistam la o scadere accentuata a numarului de tranzactii. In primele sase luni, acestea au scazut cu circa 40-50% fata de perioada similara a anului trecut“ spune Zilisteanu. Cu toate ca oferta satisface numai 20% din cerere, ea ramane scumpa, adauga acesta. Cererea este la randul ei blocata de lipsa de finantare. Preturile au crescut foarte mult, iar majoritatea celor care apeleaza la credite imobiliare sau ipotecare nu le mai pot obtine din cauza ca nu indeplinesc limita de venituri. Preturile au inceput sa scada de doua-trei saptamani cu 3-5%, din ratiuni conjuncturale. „Este vorba de sindromul de vara“ spune Zilisteanu, perioada buna pentru cumparat.

Cererea depaseste oferta considera si directorul Departamentului Vanzari Rezidentiale din cadrul firmei Regatta, Robert Teodeorescu. „Diferenta dintre cerere si oferta, corelata cu aparitia mai multor banci care dau solutii de finantare imobiliara, a facut ca pretul sa creasca puternic“ explica Teodorescu.

Si consilierul imobiliar Marin Negoita de la agentia Premier spune ca piata este blocata. El spune ca blocajul a aparut incepand cu luna februarie. Negoita explica blocajul prin ofertele pe care diversi constructorii le-au facut pentru case „pe pamant“ la preturi de 60-70.000 euro. „Oamenii deja au inteles ca nu se pot construi la acest pret case si incep sa se reorienteze spre cumpararea de apartamente“ spune Negoita. El este sceptic si in privinta ofertelor in blocuri noi. „Sunt oferte de 50.000 euro la doua camere. Numai ca omul semneaza un precontract pentru aceast suma, pentru ca pretul afisat este unul informativ. Pe parcursul derularii constructiei va constata ca i se cer bani mai multi“ spune Marin Negoita.

Spre deosebire de Zilisteanu si Teodeorescu, Marin Negoita, care lucreaza la o firma care se ocupa cu tranzactii imobiliare in sectorul 4, spune ca oferta este mare, cererea lipseste. Nu sunt cumparatori, nici macar de tipul celor care cumpara prin credit. In aceste conditii, preturile au inceput sa scada de circa doua luni, in unele zone cu 12,5%-15%. Un apartament de doua camere in Oltenitei, langa Piata Sudului, pentru care se cerea in urma cu doua-trei luni 40.000 de euro, se vinde acum cu 35-36.000 euro, exemplifica Negoita. Tot in acea zona, adauga el, un apartament de trei camere care costa 50.000 euro, se vinde acum cu 42.000 euro.

Apartamentele din blocurile construite in „epoca Ceausescu“, se vand mai greu, din cauza preturilor mari de „strigare“, care nu sunt acceptate de piata, unde cererea este mica, arata un studiu al agentiei imobiliare Neocasa.

Acelasi studiu arata ca un apartament de trei camere de circa 80 mp intr-un bloc vechi in cartierele bucurestene Colentina, Berceni sau Pantelimon, costa in jur de 60-65.000 euro. Un apartament de aceleasi dimensiuni intr-un bloc construit dupa 1990 are acelasi pret. El prezinta si avantajul ca, spre deosebire de un apartament intr-un bloc construit intre anii 1965-1990, nu trebuie modernizat. Singura problema a pietei este ca oferta de apartamente noi este, deocamdata, foarte scazuta. Purtatorul de cuvant al ARAI, Ioan Radu Zilisteanu, considera ca singura posibilitate de deblocare este intensificarea ritmului de constructie a locuintelor noi.

Apare si aici o problema legata strans de scumpirea pretului terenului. Devine astfel neprofitabil sa construiesti vile, sau asa numitele „case pe pamant“, deoarece costurile depasesc preturile finale de vanzare ale acestor constructii, acceptate de piata. Cresterea pretului terenului face profitabila contructia de locuinte la bloc, sugereaza analistii domeniului.


„In Berceni pretul pe metru patrat este de 700-900 euro, mai mult decat pentru pretul unui apartament intr-un bloc nou“ ne spune Zilisteanu. El crede ca ar fi nevoie sa se construiasca anual 80.000-100.000 de apartamente noi in toata tara, pentru a satisface nivelul actual al cererii. In prezent se construiesc cam 30.000 de apartamente noi, spune Zilisteanu.

Factori de natura psihologica influenteaza piata

Zilisteanu spune ca doar 15-20% din tranzactii apartin speculatorilor, persoane fizice interesate de achizitionarea mai multor locuinte, cu scopul de a le vinde in profit. „O piata situata intre trei si cinci miliarde de dolari este greu de influentat de speculatori“ apreciaza purtatorul de cuvant al ARAI. El nu crede ca au fost foarte multi investitori straini pe piata romaneasca.

In schimb, piata imobiliara este influentata de factori de natura psihologica. Unul dintre acestia a fost aderarea in urmatorii ani in UE, care a contribuit in special la cresterea preturilor terenurilor. Proprietarii care au vazut ca preturile au crescut foarte mult, cer acum preturi mari sau spera ca acestea vor urma aceeasi tendinta. El atrage acestora atentia ca risca sa ia teapa. „Romanii care au crezut ca valuta va creste neincetat au primit o lovitura incepand din toamna anului trecut. Va veni momentul ca si in domeniul imobiliar sa se intample acelasi lucru. Acesta poate veni intr-un an sau doi“ apreciaza purtatorul de cuvant al ARAI. Un alt factor pshiologic ar putea fi, in opinia lui Zilisteanu, introducerea leului nou. „Proprietarii vor vedea ca, in loc de 2 miliarde, primesc 200 milioane in lei noi si vor fi tentati sa creasca pretul“ considera purtatorul de cuvant al ARAI. Cei care asteapta ca preturile sa creasca dupa integrarea in Uniunea Europeana vor avea o surpriza. Experienta Ungariei si Cehiei arata ca, dupa aderare, preturile au scazut cu peste 20%.