Zonele turistice, polii investitiilor in terenuri

Aproape de Bucuresti, cu multiple surse de agrement, Valea Prahovei este locul in care s-a inregistrat cea mai mare suprafata de teren intravilan tranzactionata in ultimii ani, se arata intr-un studiu elaborat de compania imobiliara Eurisko. Este si un loc la moda, fiind „perceput drept o noua zona rezidentiala, preferat in special datorita peisajului, utilitatilor, precum si surselor de agrement“, se arata in studiul citat. Specialistii companiei Eurisko afirma ca terenurile cele mai cautate pentru investitii au fost, anul trecut, in Sinaia - Furnica, Taverna Sarbului, in Busteni - Fantani, Zamora sau Piatra Arsa, la Azuga - Valea Azugai si in Predeal - Valea Rĺsnoavei si Cioplea.

Mai scumpe cu 30%

Analistii imobiliari previzioneaza ca preturile terenurilor in toate statiunile din Valea Prahovei vor creste cu 30% pana la finele anului. La inceputul lui 2005, cele mai scumpe terenuri erau in Predeal, in medie, 90 euro/mp. In ordine, urma Sinaia, cu 70 euro/mp, Busteni, cu 60 euro/mp, si Azuga, 55 de euro/mp. Se pare ca pana in decembrie aceste preturi se vor mari cu 30%, trecand de 110 euro in Predeal si ajungand la aproape 90 de euro in Sinaia.
In prezent, un teren de 500 de metri patrati amplasat in centrul statiunii Sinaia, care permite constructia unui imobil cu trei-patru etaje, costa 50.000 de euro, in timp ce in Busteni un teren mai mare, de 720 de metri patrati, poate fi cumparat cu 45.500 de euro. Exista si terenuri mai ieftine, care sunt insa situate periferic sau in zone lipsite de utilitati. In studiu se apreciaza ca zona Vaii Prahovei va deveni cu adevarat profitabila din punct de vedere imobiliar peste patru-sase ani, atunci cand proiectele de infrastructura vor fi finalizate, iar investitiile in activitatea turistica se vor concretiza in legarea statiunilor prin partiile de schi si transport prin cablu.

Pensiuni si case de vacanta

Segmentul rezidential este foarte bine reprezentat in Valea Prahovei - de la apartamente in blocuri vechi, apartamente in case, vile vechi sau noi pana la pensiuni turistice sau hoteluri. Cele mai importante proiecte rezidentiale din zona sunt cartierul de vile din Azuga, cartierul de vile din Piatra Arsa - Busteni, precum si hotelurile si pensiunile din Sinaia.
In functie de infrastructura turistica si de peisaj, cererea de spatii rezidentiale s-a concentrat, in principal, tot pentru zonele Taverna Sarbului si Furnica (Sinaia), Zamora (Busteni), Cioplea (Predeal). „Cererea s-a manifestat in special pentru terenuri de 400-500 de metri patrati, pentru constructia de case de vacanta, din partea persoanelor fizice, nefiind insa de neglijat cererea exprimata de firme, care au solicitat suprafete mult mai mari, in scopul revanzarii ulterioare“, se arata in studiul Eurisko.

Piata spatiilor comerciale

Paradoxal, piata terenurilor cu destinatie comerciala din Valea Prahovei este foarte putin dezvoltata. Majoritatea spatiilor comerciale sunt magazine mici, situate la parterul blocurilor sau in vile vechi din centrul localitatilor. Centrul Winmarkt din Sinaia este singurul centru comercial modern din zona.
„Complexul Central din Busteni (Costila) ar putea reprezenta o optiune de investitie comerciala, insa lipsa unei directii de dezvoltare a acestui complex se vede in schimbarea frecventa a chiriasilor - cu exceptia bancilor - si, astfel, a compartimentarilor“, se precizeaza in studiul Eurisko. In acelasi timp, cererea pentru hypermarketuri exista in zona, avand in vedere fluxul mare de turisti.

„Caracterul sezonier al activitatii din aceasta zona pune turismul pe primul loc, impreuna cu activitatile conexe acestuia, celelalte domenii fiind mult mai slab reprezentate. Dinamica tranzactiilor din 2004 a urmat aceeasi tendinta referitoare la cresterea atractivitatii terenurilor, in special pentru destinatii rezidentiale si slaba dezvoltare a zonei din punctul de vedere al spatiilor de birouri, spatiilor comerciale sau industriale.

Valea Oltului se ridica puternic

Exista si persoane care considera ca Valea Prahovei a devenit un bazar, un loc foarte aglomerat si prost structurat din punct de vedere arhitectonic, in care casele de vacanta se amesteca cu hotelurile, cu pensiunile, cu restaurantele. Cine doreste o zona mai linistita si mai ieftina se orienteaza catre Valea Oltului, spun reprezentantii agentiilor imobiliare. Investitorii cauta sa cumpere terenuri in toate statiunile zonei: Olanesti, Govora, Calimanesti-Caciulata, Cozia sau Voineasa. „Vom asista la o explozie de hoteluri, de vile, de investitii pe Valea Oltului in 2005 si 2006“, spune Liviu Ureche, presedintele Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare (ARAI). In Olanesti, un teren de 2.800 mp, amplasat in vecinatatea Hotelului Parang costa 25 euro/mp, iar in Olanesti-sat un teren de 1.000 mp se poate cumpara cu 8.500 de euro. Cu 25.000 de euro se poate achizitiona un teren de 1.000 mp, chiar in statiune, dotat cu toate utilitatile.

In Calimanesti, o alta statiune de pe Valea Oltului, un teren ultracentral, cu o suprafata de 1.800 mp, dotat cu toate utilitatile si care are si o casuta mica pe el, se tranzactioneaza cu 40 euro/mp. In zone mai periferice, pretul coboara pana la 30 euro/ mp. Pentru un teren de 1.300 mp cu toate dotarile negocierea incepe de la 65.000 de euro. Insa cea mai linistita zona este perimetrul Cozia-Voineasa, care a inceput sa semene cu o mica Elvetie. „Sunt multe constructii specifice cantoanelor elvetiene si multi investitori au inceput sa-si dea seama de potentialul urias al acestui tinut“, spune Liviu Ureche.
Acest dinamism se simte si in Ramnicu-Valcea, orasul in jurul caruia graviteaza toate aceste statiuni, unde sunt in constructie trei supermarketuri si alte doua centre comerciale.

Impozitarea tranzactiilor, motiv de scumpire

Dupa introducerea impozitului de 10% (fata de 1% pana in iunie) pe tranzactiile imobiliare, terenurile din Capitala si din jurul acesteia sunt din ce in ce mai scumpe. Specialistii in domeniu afirma ca in ultima perioada au fost inregistrate cresteri de pana la 10% in cazul preturilor terenurilor. Principalele motive sunt atat cresterea impozitului de zece ori, cat si decizia proprietarilor de a vinde mai scump pentru a-si acoperi eventualele „pagube“ rezultate in urma impozitarii. Aceasta scumpire se suprapune celei inregistrate in prima parte a anului - de 20% - ca urmare a „iminentei“ integrari in Uniunea Europeana si a ofertei din ce in ce mai restranse. In conditiile in care in Bucuresti se construieste din ce in ce mai mult, este tot mai greu pentru un investitor sa gaseasca un teren disponibil intr-o zona buna a Capitalei. Vestea proasta este ca tendinta de crestere ar putea continua pana la sfarsitul anului, ajungand, pe ansamblu, la peste 35-40%. In prezent, in Bucuresti, pretul unui teren bun sare binisor de 800 euro/metru patrat si ajunge la 2.000 de euro.