Anul 2005 a debutat cu o spectaculoasa micsorare a dobinzilor la creditele ipotecare, mai ales la cele acordate in lei. Operata pina acum de numai citeva banci comerciale, reducerea a adus pe piata de profil dobinzi care pornesc de la 14%. Chiar si asa, creditele in valuta au toate sansele sa se mentina in top, mai ales pentru ca deprecierea monedei europene in favoarea leului ieftineste creditele luate in euro. Anul trecut, de exemplu, volumul creditelor ipotecare si imobiliare acordate in valuta a fost de aproape noua ori mai mare decit cel al imprumuturilor similare in moneda nationala.

Nici nu a inceput bine anul, si citiva bancheri de pe piata romaneasca au anuntat micsorarea dobinzilor la creditele ipotecare si imobiliare ca urmare a deciziei bancii centrale de a reduce dobinda de interventie pina la nivelul de 16,5%. Astfel, bancile cu pricina au intervenit simtitor asupra dobinzilor la creditele in lei, care aproape ca se intepenisera in pragul cuprins intre 20% si 28%, drept care erau tot mai putin preferate de clienti. Chiar daca reducerile deja operate au relaxat substantial costul creditului in lei, masura a fost perceputa ca o timida apropiere de sistemul de creditare ipotecara practicat in statele occidentale, unde dobinzile la astfel de imprumuturi sint cuprinse intre 2% si 5%.

Inventarul reducerilor de dobinzi

24 ianuarie: Banca Romaneasca a micsorat de la 27,5% la 24,5% dobinda la creditele imobiliare in lei, de la 10,5% la 8,9% dobinda la imprumuturile in euro si de la 9,9% la 8,75% - pentru finantarile in dolari.

Alpha Bank a anuntat reducerea dobinzii la creditele ipotecare in lei de la 22% la 14%-16% pe an, in functie de valoarea creditului.

ING Bank a anuntat ca incepind cu a doua jumatate a lunii februarie 2005 va stabili pentru creditele ipotecare in lei o dobinda fixa de 13%.

28 ianuarie: Casa de Economii si Consemnatiuni (CEC) anunta reducerea, incepind cu 1 februarie 2005, a dobinzii la creditele pentru cumpararea de locuinte si terenuri cu 1%-2% pina la 19%.

7 februarie: Banca Tiriac a anuntat ca a redus cu 0,5% dobinda la creditul imobiliar Acasa (in euro), astfel incit aceasta este 7,4% + EURIBOR la sase luni.

Romanii, adeptii creditelor ipotecare in valuta

Martori ai emanciparii pietei imobiliare, romanii nu au mai asteptat sa scada preturile caselor si au continuat sa bata la usile bancherilor, cerind credite ipotecare si imobiliare. Cum dobinzile creditelor acordate in moneda straina sint de aproape trei ori mai mici decit la cele in lei, fiind cuprinse intre 8a si 11a, cei mai multi romani s-au declarat imediat clienti fideli ai imprumuturilor in valuta. Potrivit celor mai recente date ale Bancii Nationale a Romaniei (BNR), in 2004, creditele in valuta acordate pentru cumpararea sau construirea de case au reprezentat circa 29.000 miliarde lei, in vreme ce creditele similare contractate in moneda nationala au insumat 3.500 miliarde lei.

Analistii pietei avertizeaza insa ca efectul scaderii dobinzilor ar putea fi diminuat de o accentuare a prudentei bancherilor, care nu-si vor permite nici cel mai mic risc. De exemplu, ING Bank a anuntat ca, incepind cu saptamina viitoare, va lansa creditul ipotecar in lei cu dobinda fixa de 13%, valabila insa pentru un interval strict de cinci ani de creditare. La Alpha Bank, una dintre bancile care a anuntat reduceri consistente ale dobinzilor la creditele ipotecare in lei, dobinda de 14% este valabila numai in cazul imprumuturilor de peste 2 miliarde lei, iar pentru sumele mai mici, dobinda este de 16%.

Atentie la comisioane!

Dobinzilor la credite li se adauga comisioanele de administrare a contractelor, precum si cele de rambursare anticipata (in cazul in care se doreste restituirea creditului mai devreme de expirarea contractului), care ramin destul de piperate. Pentru analiza dosarului, Volksbank percepe o taxa de 35 de euro. Aceeasi banca percepe si un comision de aranjament, care este fie 2% din valoarea creditului, in cazul in care acesta este acordat pentru o perioada de pina la 20 de ani, fie 3%, daca imprumutul este acordat pe un interval cuprins intre 20 si 25 de ani. La rindul sau, Banc Post percepe pentru administrarea creditului un comision de 2%. De asemenea, Banca Comerciala Romana (BCR), in contul creditului imobiliar, percepe o taxa de 70 euro sau echivalent pentru analiza documentatiei de credit, precum si un comision de gestiune care reprezinta 1,75% din valoarea creditului. La Raiffeisen Bank exista un comision fix de analiza a documentatiei, respectiv 150.000 lei, la care se adauga comisionul de administrare a creditului care reprezinta 1% pe an. In cazul platii anticipate, Raiffeisen percepe un comision de 1%.

Pe de alta parte, la majoritatea bancilor, eliminarea girantilor a fost compensata, pe linga obligatia de a ipoteca imobilul cumparat prin credit, cu garantii ceva mai costisitoare, precum incheierea unor polite de asigurare. ING Bank, la fel ca Raiffeisen Bank, solicita doua polite: una de viata si una pentru locuinta cumparata prin credit. Pe linga acestea, HVB Bank impune si cesionarea venitului lunar in favoarea bancii. Totodata, nu trebuie uitate nici taxele notariale, de inregistrare si de evaluare a casei, care cad in sarcina beneficiarului creditului.

Munti de acte

De asemenea, nici pogonul de acte cerut de banci nu poate fi trecut cu vederea. Clasicele adeverinte de venit si copii dupa cartea de munca trebuie sa fie insotite, in cazul Alpha Bank, de cazier si de o recomandare din partea angajatorului. Continuitatea la locul de munca de cel putin un an este una dintre conditiile de baza impuse de ABN AMRO. Mai mult, aproape toate bancile solicita acorduri privind interogarea la Centrala Riscurilor Bancare si la Biroul de Credit, antecontracte de vinzare-cumparare, precum si copii dupa dosarele cadastrale ale imobilelor. In cazul in care cistigurile unei familii nu se rezuma la salarii, trebuie dovedite cu acte toate celelalte surse de venit.

Veniturile fac diferenta

Unele banci iau in considerare veniturile intregii familii, care pot proveni din pensii, chirii, dividende, activitati independente, drepturi de autor, ba chiar si din diurna si comisioane din vinzari, cum procedeaza HVB Bank. Spre deosebire de aceasta, Raiffeisen Bank nu ia in calcul dividendele, iar veniturile din chirii sint luate in considerare doar daca sint incheiate pe perioade mai mari decit cea de creditare si sint inregistrate la Fisc.

BCR impune ca rata totala lunara (credit plus dobinda) plus o marja de risc valutar de 10% (de care se tine seama doar atunci cind se analizeaza capacitatea de rambursare, deci nu se plateste) sa nu depaseasca 50% din venitul (respectiv 50 euro pentru fiecare membru al familiei) net obtinut de imprumutat si familia acestuia. Nivelul veniturilor minime lunare nete acceptate in general de bancheri este de 150 euro - Banca Tiriac, respectiv 300 euro pe familie - HVB Bank. De altfel, Volksbank solicita un girant pentru doritorii de credit al caror venit lunar net pe membru de familie este sub 200 euro.

Ce mai urmeaza?

In urma cu citeva zile, banca centrala a anuntat ca, incepind cu 24 februarie, bancile vor fi obligate sa depuna la rezervele obligatorii si 30% din imprumuturile in valuta acordate pe o perioada mai mare de doi ani. Masura, sustin bancherii, va duce la cresterea costurilor bancilor, iar acestea, la rindul lor, vor fi nevoite sa scumpeasca dobinzile la imprumuturile in valuta.

De altfel, Adrian Vasilescu, consilierul guvernatorului BNR, a confirmat ca se urmareste “descurajarea creditarii in valuta”, intrucit “dezechilibrul economiei romanesti provine din cresterea prea rapida a cererii interne de consum”. Iar cum productia autohtona nu poate face fata cererii, aceasta se alimenteaza din importuri, fiind finantata de credite in valuta, a explicat Vasilescu. Potrivit analistilor financiari, noile decizii ale BNR au sanse sa afecteze in special creditul de consum in valuta, insa nu este exclus ca unele banci sa scumpeasca si dobinzile la creditele imobiliare/ipotecare. “Daca privim ceva mai departe, cumpararea unei case presupune ulterior si utilarea ei, iar bunurile cu pricina provin de cele mai multe ori din import. Astfel, se poate considera ca si creditul ipotecar genereaza, indirect, importuri. Cred ca unele banci se vor gindi sa ridice dobinzile la creditele ipotecare/imobiliare acordate in valuta, dar cu cel mult un punct procentual, spre deosebire de creditul de consum, unde dobinzile ar putea creste si mai mult”, ne-a spus Mihai Ion, seful departamentului cercetare al trezoreriei Raiffeisen Bank.

Credite pentru casa

CEC:
Lei. Perioada: max. 20 ani. Avans: 25%. Suma maxima: nelimitata. Dobinda: 19%.

Banca Comerciala Romana:
Lei - Valuta. Perioada: max. 20 ani. Avans: 15%-25% (in acest caz se solicita garantarea creditului si cu veniturile totale lunare nete certe realizate de unul sau doi garanti). Daca avansul este de cel putin 25%, nu se mai solicita garanti. Suma maxima: 500.000 euro sau echivalentul. Dobinda: 21% (credit lei), 9,5% (credit USD sau euro).

Volksbank:
Euro. Perioada: max. 25 ani. Avans: 25%. Suma maxima: nelimitata. Dobinda: 8%.

Banc Post:
Lei - Valuta. Perioada: 5-20 ani. Avans: 25%. Suma maxima: 300.000 euro sau echivalentul. Dobinda: 23% (credit lei), 8,75% (credit USD), 9% (credit euro).

HVB Bank:
Euro. Perioada: 3-25 ani. Avans: 25%. Suma maxima: 100.000 euro. Dobinda: 8,53%, valabila pina la 30 iunie 2005.

ING Bank:
Lei. Perioada: 5-25 ani. Avans: 25%. Suma maxima: echivalentul a 250.000 euro. Dobinda: 21% - credit Clasic; 17% in primii 2 ani, 19,5% in urmatorii ani - Creditul Avantaj Plus.
Euro. Perioada: 5-20 ani. Avans: 30%. Suma maxima: 250.000 euro. Dobinda: 8,5%.

Raiffeisen Bank:
Lei. Perioada: 3-20 ani. Avans: 15%. Suma maxima: echivalentul a 200.000 euro/dolari. Dobinda: 22%.
Valuta. Perioada: 3-20 ani. Avans: 25%. Suma maxima: 200.000 euro sau dolari. Dobinda: 9%.