Crearea bulei speculative imobiliare romanesti a urmat acelasi retetar ca al oricarei bule. Specificitatea consta in detalii relevante doar pentru a evalua amplitutdinea fenomenului, dar nu originea.
Asa deci, sorgintea bulei nu este cu nimic deosebita inscriindu-se in stereotipul a patru factori, trei obiectivi si unul subiectiv, care tin de psihologia gregara:
1) instituirea unui cadru legal capitalist pentru a permite fluxul nestingherit al capitalurilor,
2) existenta unui prisos de disponibilitati banesti,
3) active initial ieftine, toate trei amalgamate si presarate cu catalizator de
4) exuberanta irationala - termen folosit initial de Alan Greenspan, fostul presedinte al FED.
Punand cele trei elemente stereotipice obiective in acelasi creuzet macroeconomic local, gasim o Romanie in pragul anului 2002, cu un sistem legislativ, desi marcat de ineficiente, totusi indeajuns de orientat spre capitalism, cu dorinte puternice de aderare la NATO si UE si dand semnale in mass-media internationala de disponibilitate politica pentru a-si atinge dezideratele (peste 80% din romanii erau pentru intrarea in NATO in timp ce in Ungaria erau doar aproximativ 40%), cu un decalaj economic subtantial fata de zona elitista a Europei in care se dorea a se integra si, foarte important, inotand intr-o mare de bani ieftini, disponibili cu usurinta gratie recesiunii prin care tocmai trecuse economia mondiala in anul 2001 - FED redusese dobanda de intervenite monetara pana la 1,75% p.a. de la 6,50% cat fusese cu numai un an in urma (pana la inceputul lui 2001).
Toate celelalte tari fost comuniste fie se bucurau de un nivel mai mare de dezvoltare economica (Ungaria, Polonia, Cehia, Slovenia, Slovacia), fie nu manifestau aceeasi ardoare de integrare in toate structurile care sa promita un culcus sigur banilor care roiau prin lume gratie disperarii bancilor centrale de a stimula economiile nationale pe calea politcii monetare, fie nu aveau aceeasi resursa umana cu o populatie insemnata si indeajuns de bine calificata (gen Bulgaria sau tarile baltice), fie aveau sisteme politice cel putin indoielnice (cum e cazul fostelor tari sovietice; Ucraina a beneficiat o dezvoltare abia tarziu, dupa Revolutia portocalie).
Romania insa le avea pe toate cele necesare si inca din belsug pentru atragerea acestor capitaluri.
Indeplinirea acestui retetar a fost principala premisa pentru o bula de proportii comparativ cu tarile surate fost-comuniste, dar intensitatea avea sa fie marcata, asa cum ziceam, de anumite specificitati:
- Romania avea o datorie publica inca foarte mica, oferind loc politicienilor sa incurajeze supracheltuisirea pe salarii in domeniul public, ca argument de troc electoral (o politica a salarizarii prea generoasa, comparativ de exemplu cu vecinii bulgari, in ciuda avertizarilor peramanente ale Bancii Nationale asupra riscului de intrare in cercul vicios salarizare-inflatie),
- Romania de asemenea avea si o datorie externa redusa (mostenire ceausista) spre bucuria bancilor straine care isi puteau oferi iluzia imbogatirii prin credite orientate catre retailul romanesc incepand cu anul 2003,
- cultura orientata puternic spre consum a romanilor, impunand presiuni inflationiste care la randul lor inteteau evolutia activelor speculative, atat imobiliare cat si mobiliare si
- paradoxal, slaba dezvoltare a infrastructurii din jurul marilor orase.
Desi in mod intuitiv lipsa sau insuficienta proiectelor de infrastructura nu constituie factor antrenant pentru sectorul imobiliar, acest vid de management al autoritatilor publice locale si centrale pe fondul unei suprapopulari a marilor orase (numarul de metri patrati per capita in Bucuresti era de aproximativ trei ori mai mic decat cel al altor capitale europene, asta luand in calcul doar populatia oficiala) a generat o cerere exploziva pentru spatii locative, care insa avea de-a face cu aceleasi perimetre de teren urban pe care se puteau dezvolta proiecte imobiliare cu utilitati suficiente.
Cresterea preturilor terenurilor intravilane a marilor orase a ricosat inevitabil spre orasele periferice economiei romanesti si, simultan, a avut loc si o contagiere dinspre terenurile intravilane catre cele extravilane, in special a acelora din imediata invecinatate a zonelor urbane. Astfel, a fost prins in "joc" tot spectrul pietei imobiliare romanesti.
Ca intotdeauna si ca pentru orice activ, in chimia amestecului de cauze generale obiective si cauze specifice antrenarii unei bule speculative, s-a turnat drogul exuberantei irationale, care a urcat bula speculativa la niveluri irationale prin efectul sau de autoalimentare sau reflexiv, cum il numeste George Soros. De aici si indepartarea de fundamente si faptul ca preturile imobiliarelor de Romania ajunsesera la niveluri peste cele din Vest. Lucrurile au scapat de sub control cand frenezia s-a transformat treptat in nebunie: achizitia de imobiliare pe credit in scop speculativ. Au fost banci care ofereau chiar produse de credit in acest scop (o anumita banca avea chiar un credit pe zece ani pentru achizitia de terenuri fara obligatia dezvoltarii imobiliare).
Ca orice pe lumea asta si bulele au un sfarsit; nu insa si ciclicitatea proceselor naturii.
Revenind la energia regenerabila, in special cea eoliana constatam ca nici una din premisele din anii 2001-2007, mentionate mai sus nu mai sunt valabile in momentul de fata, ba mai mult ne aflam la polul opus in care criza financiara si economica a inlocuit exuberanta cu neincredera, surplusul de disponibilitati banesti cu deficit cu repercusiuni negative directe asupra consumului, si nu in ultimul rand avem o datorie publica mult mai mare si in crestere.
Totodata, numarul clientilor eligibili pentru a contracta credite s-au diminuat drastic atat datorita veniturlor in scadere cat si normelor mult mai restrictive de eligibilitate ale bancilor iar cei eligibili sunt deja foarte indatorati. Mai mult in momentul de fata bancile romanesti sunt foarte reticente in a finanta proiecte regenerabile (eoliene) in care toate elementele proiectului sunt foarte clare (teren securizat, toate avizele, contract de racord, client care sa preia energia etc) de “credite generale” pentru dezvoltari de proiecte de vant nici nu poate fi vorba.
Pe langa cele de mai sus as adauga un aspect foarte important si anume diferenta enorma intre cele doua produse: real estate versus energie. Energia e un sector aciclic, un produs complex cu o mare valoare economica, sociala strategica si politica, fiind unul din cele mai reglementate sectoare din economie (mai ales in prezent ea este strans legata de schimbarile climatice intrucat impreuna cu transportul este principalul factor de poluare), iar in marea majoritate a tarilor sectorul energetic e situat pe primele trei locuri ca importanta nationala fiind impusa de situatia reala de dependenta a intregii societati de sectroul energetic.
Cineva spunea recent ca exista patru mari fluide care tin economia in miscare: banii, munca, energia si informatia. Mai mult, energia electrica nu poate fi stocata ea fiind totodata limitata la capacitatea SEN de a o prelua in sistem.
Un om poate sta fara doua sau trei case si chiar si fara o casa (va sta undeva cu chirie), o companie poate functiona si intr-un sediu mai putin modern, dar nu poate exista fara energie care face parte din modul nostru cotidian de viata (industrial, economic, casnic, informational).
Asa deci, sorgintea bulei nu este cu nimic deosebita inscriindu-se in stereotipul a patru factori, trei obiectivi si unul subiectiv, care tin de psihologia gregara:
1) instituirea unui cadru legal capitalist pentru a permite fluxul nestingherit al capitalurilor,
2) existenta unui prisos de disponibilitati banesti,
3) active initial ieftine, toate trei amalgamate si presarate cu catalizator de
4) exuberanta irationala - termen folosit initial de Alan Greenspan, fostul presedinte al FED.
Punand cele trei elemente stereotipice obiective in acelasi creuzet macroeconomic local, gasim o Romanie in pragul anului 2002, cu un sistem legislativ, desi marcat de ineficiente, totusi indeajuns de orientat spre capitalism, cu dorinte puternice de aderare la NATO si UE si dand semnale in mass-media internationala de disponibilitate politica pentru a-si atinge dezideratele (peste 80% din romanii erau pentru intrarea in NATO in timp ce in Ungaria erau doar aproximativ 40%), cu un decalaj economic subtantial fata de zona elitista a Europei in care se dorea a se integra si, foarte important, inotand intr-o mare de bani ieftini, disponibili cu usurinta gratie recesiunii prin care tocmai trecuse economia mondiala in anul 2001 - FED redusese dobanda de intervenite monetara pana la 1,75% p.a. de la 6,50% cat fusese cu numai un an in urma (pana la inceputul lui 2001).
Toate celelalte tari fost comuniste fie se bucurau de un nivel mai mare de dezvoltare economica (Ungaria, Polonia, Cehia, Slovenia, Slovacia), fie nu manifestau aceeasi ardoare de integrare in toate structurile care sa promita un culcus sigur banilor care roiau prin lume gratie disperarii bancilor centrale de a stimula economiile nationale pe calea politcii monetare, fie nu aveau aceeasi resursa umana cu o populatie insemnata si indeajuns de bine calificata (gen Bulgaria sau tarile baltice), fie aveau sisteme politice cel putin indoielnice (cum e cazul fostelor tari sovietice; Ucraina a beneficiat o dezvoltare abia tarziu, dupa Revolutia portocalie).
Romania insa le avea pe toate cele necesare si inca din belsug pentru atragerea acestor capitaluri.
Indeplinirea acestui retetar a fost principala premisa pentru o bula de proportii comparativ cu tarile surate fost-comuniste, dar intensitatea avea sa fie marcata, asa cum ziceam, de anumite specificitati:
- Romania avea o datorie publica inca foarte mica, oferind loc politicienilor sa incurajeze supracheltuisirea pe salarii in domeniul public, ca argument de troc electoral (o politica a salarizarii prea generoasa, comparativ de exemplu cu vecinii bulgari, in ciuda avertizarilor peramanente ale Bancii Nationale asupra riscului de intrare in cercul vicios salarizare-inflatie),
- Romania de asemenea avea si o datorie externa redusa (mostenire ceausista) spre bucuria bancilor straine care isi puteau oferi iluzia imbogatirii prin credite orientate catre retailul romanesc incepand cu anul 2003,
- cultura orientata puternic spre consum a romanilor, impunand presiuni inflationiste care la randul lor inteteau evolutia activelor speculative, atat imobiliare cat si mobiliare si
- paradoxal, slaba dezvoltare a infrastructurii din jurul marilor orase.
Desi in mod intuitiv lipsa sau insuficienta proiectelor de infrastructura nu constituie factor antrenant pentru sectorul imobiliar, acest vid de management al autoritatilor publice locale si centrale pe fondul unei suprapopulari a marilor orase (numarul de metri patrati per capita in Bucuresti era de aproximativ trei ori mai mic decat cel al altor capitale europene, asta luand in calcul doar populatia oficiala) a generat o cerere exploziva pentru spatii locative, care insa avea de-a face cu aceleasi perimetre de teren urban pe care se puteau dezvolta proiecte imobiliare cu utilitati suficiente.
Cresterea preturilor terenurilor intravilane a marilor orase a ricosat inevitabil spre orasele periferice economiei romanesti si, simultan, a avut loc si o contagiere dinspre terenurile intravilane catre cele extravilane, in special a acelora din imediata invecinatate a zonelor urbane. Astfel, a fost prins in "joc" tot spectrul pietei imobiliare romanesti.
Ca intotdeauna si ca pentru orice activ, in chimia amestecului de cauze generale obiective si cauze specifice antrenarii unei bule speculative, s-a turnat drogul exuberantei irationale, care a urcat bula speculativa la niveluri irationale prin efectul sau de autoalimentare sau reflexiv, cum il numeste George Soros. De aici si indepartarea de fundamente si faptul ca preturile imobiliarelor de Romania ajunsesera la niveluri peste cele din Vest. Lucrurile au scapat de sub control cand frenezia s-a transformat treptat in nebunie: achizitia de imobiliare pe credit in scop speculativ. Au fost banci care ofereau chiar produse de credit in acest scop (o anumita banca avea chiar un credit pe zece ani pentru achizitia de terenuri fara obligatia dezvoltarii imobiliare).
Ca orice pe lumea asta si bulele au un sfarsit; nu insa si ciclicitatea proceselor naturii.
Revenind la energia regenerabila, in special cea eoliana constatam ca nici una din premisele din anii 2001-2007, mentionate mai sus nu mai sunt valabile in momentul de fata, ba mai mult ne aflam la polul opus in care criza financiara si economica a inlocuit exuberanta cu neincredera, surplusul de disponibilitati banesti cu deficit cu repercusiuni negative directe asupra consumului, si nu in ultimul rand avem o datorie publica mult mai mare si in crestere.
Totodata, numarul clientilor eligibili pentru a contracta credite s-au diminuat drastic atat datorita veniturlor in scadere cat si normelor mult mai restrictive de eligibilitate ale bancilor iar cei eligibili sunt deja foarte indatorati. Mai mult in momentul de fata bancile romanesti sunt foarte reticente in a finanta proiecte regenerabile (eoliene) in care toate elementele proiectului sunt foarte clare (teren securizat, toate avizele, contract de racord, client care sa preia energia etc) de “credite generale” pentru dezvoltari de proiecte de vant nici nu poate fi vorba.
Pe langa cele de mai sus as adauga un aspect foarte important si anume diferenta enorma intre cele doua produse: real estate versus energie. Energia e un sector aciclic, un produs complex cu o mare valoare economica, sociala strategica si politica, fiind unul din cele mai reglementate sectoare din economie (mai ales in prezent ea este strans legata de schimbarile climatice intrucat impreuna cu transportul este principalul factor de poluare), iar in marea majoritate a tarilor sectorul energetic e situat pe primele trei locuri ca importanta nationala fiind impusa de situatia reala de dependenta a intregii societati de sectroul energetic.
Cineva spunea recent ca exista patru mari fluide care tin economia in miscare: banii, munca, energia si informatia. Mai mult, energia electrica nu poate fi stocata ea fiind totodata limitata la capacitatea SEN de a o prelua in sistem.
Un om poate sta fara doua sau trei case si chiar si fara o casa (va sta undeva cu chirie), o companie poate functiona si intr-un sediu mai putin modern, dar nu poate exista fara energie care face parte din modul nostru cotidian de viata (industrial, economic, casnic, informational).