Hoteluri de 3 stele cu servicii de 4 stele
“Pana la sfarsitul anului 2009, cel putin 2.830 de camere noi vor fi date in folosinta, in special in unitati de cazare ‘boutique hotel’, care devin din ce in ce mai cautate pe piata locala”, se arata intr-un studiu al companiei de consultanta Jones Lang LaSalle pentru luna septembrie, Bucharest City Report 2008, privind studiul investitiilor in imobiliare pe piata regionala.In prezent, piata hoteliera numara aproximativ 9.000 de camere, clasificate intre 3 si 5 stele, fiind dominata de hotelurile de patru stele, ca raspuns al cererii turismului business. Acesta isi adjudeca aproape 80% din numarul de turisti cazati in hoteluri, Bucurestiul reprezentand cel mai indicat exemplu in acest sens.
Cum va evolua piata hoteliera in urmatoarea perioada si cate din hotelurile in constructie se vor afla su managementul unor lanturi hotliere internationale? Exista o piata propice pentru dezvoltare hotelurilor de tip botique si a uitatilor middle-class, de trei stele?
“Nu stiu daca exista o piata pentru hoteluri boutique, dar cu siguranta exista una pentru hoteluri. Cu siguranta avem un deficit de locuri de cazare. Vor deveni interesante hotelurile cu un numar mic de camere, dar cu personalitate. Aceasta va fi tendinta: hotelurile mici, dar nu neaparat boutique sau luxury. Astfel de hoteluri implica investitii destul de mari”, a declarat, pentru Wall-Street, Toni Tatar, director de marketing si vanzari in cadrul Rembrandt Hotel din Bucuresti.
Daca piata inca face loc hotelurilor de 4-5 stele (deschiderea Radisson SAS in Bucuresti a adus inca 400 camere de lux), numarul unitatilor de “trei stele cu servicii de patru stele” va progresa mai rapid, in opinia lui Tatar.
Rata de ocupare de 80% pentru hotelurile mici
Potrivit studiului Jones Lang LaSalle, randamentul in sectorul hotelier este momentan stabil, in conditiile in care scaderea gradului de ocupare este compensata de cresterea preturilor de cazare, situatie intalnita in unitatile de 4-5 stele, unde rata de ocupare a scazut, la inceputul acestui an, de la 80% la o medie de 60-65%. Prin contrast, hotelurile de tip small luxury sau boutique sunt ocupate in proportie de 75-80% anual, procentul depasind si 90% in lunile de varf, avand in vedere si numarul mic de camere disponibile in aceste locatii. “Nu am resimtit scaderea gradului de ocupare din prima parte a anului”, spune reprezentantul Rembrandt Hotel.
“Gradul de ocupare obtinut de hotelul Opera in anul 2007 a fost de 79%, anul acesta fiind preconizat un grad de ocupare de 78%, avand in vedere numarul foarte mare de camere de hotel intrat pe piata in anul 2008”, afirma Diana Coca-Cozma, director marketing si vanzari la TH Top Hotels, grup hotelier care detine hotelurile boutique Venezia si Opera din Capitala. In Bucuresti, grupul are inca doua hoteluri, Central si Palas, aflate in renovare, iar in Oradea tot un hotel small luxury, Vulturul Negru.
“Cu siguranta exista interes pentru hotelurile boutique in Romania, acest lucru fiind demonstrat de gradul de ocupare de care se bucura aceste hoteluri si de numarul in continua crestere a unor astfel de locatii”, declara aceasta.
Hotelul Opera, aflat in central istoric al Capitalei, a fost redeschis dupa renovare in decembrie 2002, “valoarea totala a investitiei fiind de 5 milioane de euro”. Hotelul, cu 33 de camere si 22 de angajati, a avut incasari de 405.000 de euro in primul semestru al anului 2008 si un grad de ocupare de 78%.
“Cifra de afaceri estimata pentru anul 2008 este de aproximativ 820.000 euro, ceea ce reprezinta o creste de 5% fata de anul trecut. Speram in pastrarea numarului de clienti comparativ cu anul trecut, in conditiile in care in acest an am practicat tarife mai mari”, adauga Cozma, recunoscand ca 80% din clientii hotelului fac parte din categoria turistilor corporate, care platesc 130 de euro pe noapte pentru o camera single, respectiv 150 de euro pentru o camera dubla.
Turistii nu mai merg pentru preturi, ei vor recomandarea altor clienti
Pentru Toni Tatar, director de marketing si vanzari al Rembrandt Hotel, denumirea de “business hotel” a justificat tendintele pietei hoteliere din ultimii ani. Hotelul, deschis in ianuarie 2005, la initiativa unor oameni de afaceri olandezi (fosti proprietari ai cafenelei Amsterdam Grand Cafe, aflata de asemeea in apropierea hotelului), a avut din primul an de functionare un grad de ocupare de peste 60%.“Avem clienti care vin in fiecare saptamana, colaboram cu diferite ambasade si ministere. Anual, gradul de ocupare mediu, incluand weekend-urile, ajunge la 75-80%, iar in septembrie e in jur de 90%. Vara avem mai multi turista straini datorita feedback-urilor de pe site-uri ca Trip Advisor”, afirma Tatar.
Dupa o investitie de un milion de euro in consolidarea si renovarea unei cladiri vechi din 1925, Rembrandt Hotel nu este in totalitate un boutique hotel, dar personalizarea serviciilor si fidelizarea clientilor este cu siguranta un atu, care este hotarator in atragerea turistilor. “In general, proportia este de 75% - 25% in favoarea turistilor business. Pe timpul verii se ajunge la un echilibru, 50%-50%”, spune Tatar.
Diversitatea clientelei se reflecta si in cele 16 camere disponibile, turist class, standard sau business class, decorate simplu, old style, fara excese si prea mult lux. “Serviciile si confortul justifica acum preturile, insa turistii nu vor veni pentru preturile practicate, ei vor recomandarea altor clienti”, completeaza Tatar.
In ultimul an, targetul business s-a schimbat, hotelul primind din ce in ce mai multi turisti din tari ca Olanda sau America. “Inca vin foarte putini turisti romani. Am observat insa o crestere a turistilor americani. Daca anul trecut veneau in proportie de 5%, acum cifra s-a dublat, spre 10%”.
Extindere spre long term-rentals si exclusivism
Anul trecut, Rembrandt Hotel a avut o cifra de afaceri de 500.000 de euro, iar pentru 2008 se asteapta o crestere pe fondul extinderii activitatii. “Am investit in jur de 300.000 de euro in alte locatii – apartamente si vile in sistem long term rentals. In unele perioade cererea era foarte mare, cu mult peste ceea ce puteam oferi prin Rembrandt Hotel. Ne-am gandit si la un alt hotel, tot in zona istorica a Capitalei, dar inca analizam situatia. Va fi ceva mai restrans, sase camere mari de 35 metri patrati fiecare, iar noi vom veni cu cheltuielile curente, personalul si promovarea, de restul se va ocupa proprietarul cladirii”, explica Tatar, aratand ca investitiile derulate anul trecut au diminuat marja de profit a hotelului de la un nivel anterior de 25% la maxim 10% in 2007.
Pentru hotelurile mici sau small luxury locatia ramane un factor important, iar centrul istoric al Capitalei, aflat in renovare, va fi in continuare o tinta pentru micii hotelieri, considera reprezentantul Rembrandt Hotel, care “poate fi si intr-o zona mai izolata, foarte speciala”. De exemplu, pentru Carol Parc Hotel, localizat in zona parcului Carol din Bucuresti, arhitectura hotelului reflecta calitatea, eleganta si stilul vietii aristocratice din Romania secolului trecut.
Investitia in fostul palat Suter a valorat peste 6 milioane de euro, potrivit Sylviei Petre, manager Carol Parc Hotel, care sustine ca hotelurile boutique cu personalitate necesita “o suma mai mare decat pentru un hotel de 5 stele”, raportandu-se la numarul mic de camere, in acest caz de doar 19.
„La Carol Parc Hotel avem cel mai mare numar de angajati/camera din Romania: 50 de angajati la 19 camere, ca sa asiguram in totalitate confortul clientului”, spune Petre, adaugand ca numarul mic de camere inseamna mai mult timp pentru recuperarea investitiei, insa garantia unor servicii atent personalizate pentru clienti, indeosebi turisti corporate, top manageri sau VIP-uri, care se regasesc in proportie de 90% in vizitatorii opulentului hotel.
Gradul de ocupare al unui hotel boutique ajunge, in sezonul de varf, similar cu cel al hotelurilor de lux din Capitala, de 70-80%, desi Sylvia Petre considera improprie o comparatie intre un hotel exclusivist cu un numar mic de camere si marile unitati hoteliere de lux din tara cu sute de apartamente. In general, hotelurile exclusiviste vor avea intotdeauna un ritm de ocupare similar cu industria, in functie de perioadele active, septembrie-noiembrie si martie-iunie, spune aceasta.
In ceea ce priveste tendintele pietei, Sylvia nu considera ca se poate vorbi, la prezent, de o piata dedicata hotelurilor exclusiviste, existand doar in jur de zece locatii de acest gen in Bucuresti, care se impun prin stiluri diferite ca baroc, venetian, clasic sau old-style.
Cererea pentru spatii de cazare ar putea impulsiona insa dezvoltarea hotelurilor mici, mai ales de catre investitorii straini, care isi vor concentra activitatea cu precadere in Bucuresti, mai ales dupa ce “pe parcursul anilor 2006 si 2007 s-a observat o crestere moderata a randamentului in sectorul hotelier”, conform studiului Jones Lang LaSalle privind investitiile imobiliare in Capitala.
