1. Trebuie sa achiti contravaloarea proprietatii in 30 de zile
Paginile de internet ale bancilor comerciale din Romania abunda in anunturi privind vanzarea de apartamente si case aflate in executare silita, iar cele mai multe au preturi sub cele practicate pe piata.
Cu toate acestea, problema accesului la aceste imobile ramane in continuare una reala pentru consumatorii de rand ce nu dispun de sumele necesare, mai ales ca odata castigata licitatia pentru un apartament sau o casa executate silit trebuie sa achiti contravaloarea in maximum 30 de zile.
2. La licitatie trebuie sa depui o cautiune de 10% din pretul de pornire
Cei care nu dispun de pretul solicitat de catre executori, cu greu pot spera la achizitia unui astfel de teren sau imobil.
In lipsa banilor ramane intotdeauna varianta accesarii unui credit iar, teoretic, nu exista niciun impediment in a participa la o licitatie pentru imobilele executate silit cu finantare de la o banca (prin programul Prima Casa sau cu ajutorul unui credit standard). Pentru a participa la vanzarile publice trebuie sa depui in contul institutiei care organizeaza executarea silita o cautiune in valoare de 10% din pretul de pornire. Problemele sunt insa in principal de ordin procedural.
3. Imobilul nu poate fi ipotecat
"Exista un impediment major de ordin procedural / juridic care impiedica un client sa finanteze prin credit achizitia unui imobil la licitatie, garantand chiar cu imobilul adjudecat.
In conformitate cu prevederile Noului Cod de Procedura Civila persoanei care adjudeca la licitatie un imobil i se va inscrie provizioriu dreptul de proprietate in Cartea Funciara. Inscrierea se va face in baza actului de adjudecare emis de executorul judecatoresc. Practic, in baza acestei inscrieri provizorii clientul nu va putea sa dispuna de bunul adjudecat, respectiv nu va putea sa il ipotecheze.", spune Anca Bidian, CEO la Kiwi Finance, unul dintre cei mai cunoscuti brokeri de credite din Romania.
4. Intabularea, doar daca nu sunt contestatii la executare
De asemenea, intabularea se va efectua doar daca se constata ca nu s-a depus contestatie la executare de catre debitor, creditori sau alta persoana interesata. Contestatia se poate depune in interval de 1 luna de la data notarii provizorii a actului de adjudecare in Cartea Funciara.
5. Poti constitui o ipoteca pe un alt imobil
Pe de alta parte, "clientul are obligatia ca in termen de 30 de zile de la data adjudecarii sa plateasca pretul imobilului, iar banca nu poate pune la dispozitie creditul in conditiile in care nu poate ipoteca imobilul in acest interval. Singura solutie posibila este constituirea unei ipoteci asupra unui alt imobil decat cel achizitionat. Banca va finanta practic achitarea pretului licitat, insa va avea garantie pe un alt imobil. Subliniem ca aceasta solutie este posibila doar in cazul creditului standard, nu si in cazul creditului Prima Casa.", a adaugat Anca Bidian.
Cum cautiunea de 10% care trebuie depusa pentru a putea participa la o licitatie, in cazul creditelor Prima Casa, deja iesim din sfera avansului de 5%, principalul avantaj al programului, serviciu online de comparatie a produselor financiare.
6. Obtinerea unui credit depaseste 30 de zile
De regula, obtinerea unui credit standard depaseste perioada de 30 de zile prevazuta pentru finalizarea achizitiei imobilului. In ceea ce priveste programul Prima Casa, avand in vedere si implicarea FNGCIMM, acordarea banilor poate dura chiar si de doua ori mai mult, problema cu care se confrunta inclusiv cei care au semnat un precontract cu vanzatorii imobilelor dorite. Este adevarat totusi ca posibilitatea accesarii unui credit in termen de 30 de zile, chiar si a unui credit Prima Casa, exista, insa nu exista niciun fel de garantii in acest sens.
7. Daca nu platesti vei achita cheltuielile unei noi licitatii
Cea mai mare problema nu vine insa din imposibilitatea de a obtine banii la timp ci din obligatiile rezultate in urma participarii si castigarii unei licitatii.
"Persoanei care a castigat licitatia si nu a achitat diferenta de pret i se vor imputa cheltuielile cu organizarea noii licitatii si eventuala diferenta de pret in cazul in care la noua licitatie imobilul se va vinde cu un pret mai mic. Aceste cheltuieli vor fi retinute din garantia de participare la licitatie.", spune Anca Bidian.
Astfel, presupunand ca se castiga licitatia, diferenta de bani trebuie platita in termen de 30 de zile de la data vanzarii. In caz contrar, imobilul urmeaza sa fie scos din nou la licitatie dar toate costurile aferente noii licitatii vor fi suportate de cel care a castigat licitatia anterioara impreuna cu eventuala diferenta de pret (daca imobilul va fi vandut la un pret mai mic). Mai mult, daca imobilul nu este vandut in cadrul noii licitatii toate cheltuielile prilejuite de urmarirea imobilului cad pe umerii fostului adjudecatar (cel care a castigat prima licitatie insa nu a finalizat achizitia imobilului).
Este adevarat ca perioada de 30 de zile poate fi negociata la randul sau, dar procedurile pentru licitatii sunt destul de rigide iar abaterea de la sistemul actual pare imposibila in acest moment.
8. Casele scoase la vanzare nu pot fi vizionate
Multe dintre casele si apartamentele scoase la vanzare prin licitatie nu pot fi vazute, inainte de a fi achizitionate, ceea ce genereaza un risc pe care si-l asuma viitorul proprietar, deoarece pana la urma nu doar pretul este important, ci si starea bunului respectiv.
9. Evacuarea debitorului intra in sarcina ta
"Prima licitatie va avea ca pornire pretul de piata stabilit printr-o evaluare recenta. Sunt foarte rare cazurile in care se adjudeca imobilul chiar de la prima licitatie, deoarece este bine stiut ca achizitia unui imobil la licitatie publica are si anumite inconveniente: o posibila deteriorare a bunului de catre debitor, evacuarea lui din imobil va fi in sarcina castigatorului licitatie, etc. In marea majoritate a cazurilor imobilul se adjudeca la a doua licitatie, care porneste de la 75% din pretul initial, sau la a treia care porneste de la 50% din pretul initial.", spune Anca Bidian.
10. Va dura un timp pana iti vei intra efectiv in drepturi
Asadar, un alt dezavantaj consta in imposibilitatea pe termen scurt de a intra efectiv in drepturi. Practic, multi dintre cei care achizitioneaza astfel de imobile se lovesc de refuzul fostilor proprietari de a parasi locuinta, urmand astfel o perioada dificila, ce consta in evacuari fortate, politie, s.a.m.d..
Totusi, daca doresti sa faci o astfel de achizitie, "in primul rand trebuie sa te informezi cu privire la licitatiile organizate de executorii judecatoresti si sa incerci sa culegi cat mai multe informatii. A crescut gradul de transparenta si in aceasta zona si sunt mult mai usor accesibile aceste informatii, existand inclusiv site-uri specializate care promoveaza aceste licitatii. In al doilea rand, o conditie obligatorie este depunerea garantiei de participare la licitatie, garantie in suma de 10% din valoarea evaluata a imobilului respectiv.", precizeaza Anca Bidian.
