Stagnare pe piata locuintelor de lux?

Locuintele de lux, din ce in ce mai pretioase

"Deocamdata se simte o stagnare pe piata locuintelor de lux deoarece pe piata nu a mai fost lansat nimic spectaculos, iar in zonele de lux terenurile pe care se pot construi asemenea locuinte sunt pe cale de disparitie, daca nu chiar au disparut (de ex: Aviatorilor, Primaverii, Dorobanti Capitale)", este de parere George Ivan, consultant in cadrul departamentului rezidential al DTZ Echinox. Cele mai cautate zone pe acest segment sunt: Dorobanti Capitale, Primaverii, Aviatorilor, Herastrau, Domenii.

"In acest an segmentul de lux va trebui sa se va redefineasca pentru ca in ultimul timp a fost o tendinta de a se confunda cu middle class. Segmentul de lux este definit prin: locatie, arhitectura, finisaje, facilitati, iar toate acestea trebuie sa fie la nivel inalt", mai puncteaza Ivan.

Pretul locuintelor de lux

Pentru proprietatile tip vila si apartamentele situate in cladiri de joasa inaltime din cartierele de lux (Primaverii, Dorobantilor, Kiseleff), pretul mediu de vanzare porneste de la aproximativ 2.200 euro/mp si ajunge pana la 6.000 euro/mp, conform reprezentantilor Atisreal Romania.

“Pretul pentru locuintele de lux incep de la 3000 de euro, fara TVA”, este insa de parere Ivan. “Anul trecut cresterea preturilor la apartamentelor de lux a fost in medie de 15%, iar anul acesta conform tendintelor, se va pastra acest nivel”, mai arata consultantul DTZ Echinox.

Cea mai scumpa locuinta vanduta anul trecut de DTZ Echinox s-a ridicat la 2,7 milioane de euro.

Preturi de vanzare solicitate (euro/mp)

Cererea pentru locuintele de lux

In ultimii ani, analistii imobiliari au remarcat o cerere crescuta din partea persoanelor fizice straine si a companiilor multinationale, care sunt interesati de achizitionarea de proprietati ca alternativa la inchirierea de locuinte pentru angajati. Clientii care prefera sa achizitioneze vile ca alternativa la apartamentele situate in blocuri sunt interesati mai mult de aspecte precum calitatea stilului de viata, confort, securitate, intimitate, calitatea mediului inconjurator, amplasare, acces si vecinatatea proprietatii, si mai putin de pretul de vanzare.

Si segmentul inchirierilor de proprietati de lux este inca dominat de straini ce activeaza in cadrul companiilor multinationale, misiunilor diplomatice si institutiilor financiare. "Acestia prefera sa inchirieze apartamente de mici dimensiuni (pe perioade de 1 an) sau vile mai mari (pentru perioade mai lungi de timp), selectandu-si locuinta conform celor mai ridicate standarde: amplasarea in cele mai renumite cartiere, suprafete cat mai mari, design si dotari speciale", sustin reprezentantii Atisreal Romania.

Chiriile pentru locuintele de lux

Chiriile pentru proprietatile de lux au ramas la acelasi nivel cu cele din a doua jumatate a anului 2006, arata reprezentantii Atisreal Romania.

Exista numerosi factori care influenteaza chiriile, intervalul in care acestea variaza fiind destul de mare. Astfel, pentru un apartament cu 2-3 dormitoare situat in zona de centru-nord sau in nordul Capitalei, chiria poate varia intre 2.200-6.500 euro/luna, iar pentru vile se pot plati intre 3.000-8.000 euro/luna. Chirii lunare mai mici de 3.500 euro se solicita pentru apartamente situate in zonele Domenii, Floreasca si Pipera. De mentionat, chiriile prezentate mai sus nu includ costurile de intretinere (aproximativ 150-250 euro/luna) si chiria pentru locul de parcare (de obicei amenajat stradal).

Chirii lunare solicitate (euro)

Zona	Apartamente	Vile
Primaverii	3.000-6.500	4.000-8.000
Dorobanti	2.500-5.500	3.500-7.000
Herastrau	2.500-5.500	3.500-5.000
Floreasca	2.200-4.500	3.000-5.000
Aviatorilor	3.000-6.000	4.000-8.000

Cum se negociaza chiria in cazul locuintelor de lux

Noul proiect de lege a chiriilor si abundenta tranzactiilor de inchiriere la nivelul capitalei au transformat zvonurile si previziunile pe aceasta tema intr-un subiect de interes general. Conform specialistilor agentiei de consultanta imobiliara ESOP, reglementarile prevazute de mult controversata lege vor afecta doar inchirierile de locuinte obisnuite, in timp ce segmentul lux nu va avea de suferit. Aceiasi specialisti subliniaza ca "negocierea, si nu legea chiriilor, ramane piatra de incercare a inchirierilor de lux".

Aruncand o privire peste preturile la care se inchiriaza aceste locuintele si comparandu-le cu cele intalnite la marile capitale europene, ne-am putea consola cu gandul ca, indiferent ce s-ar intampla, acestea nu vor putea sa mai urce prea mult. In timp ce chiria pentru un apartament cu un dormitor poate ajunge la 2.000 de euro/luna, o vila in centru, cu 4-6 camere, se inchiriaza la preturi ce pot ajunge pana la 9.000 de euro/luna.

Se pare ca pentru aceasta categorie de locuinte opteaza, de regula, angajatii companiilor multinationale, de cele mai multe ori cetateni straini, carora angajatorii le deconteaza acest gen de cheltuieli. Asadar, "in acest caz, prevederile stipulate de lege a chiriilor se aplica deja in virtutea cutumelor existente pe piata, inclusiv declararea/inregistrarea contractelor la Administratia Financiara de catre proprietarii persoane fizice, dovada care le este necesara acestor chiriasi pentru decontare in cadrul companiilor in care lucreaza. Deci pe acest segment nu se preconizeaza o crestere a chiriilor, pentru ca nu exista o crestere a costurilor proprietarilor. O astfel de majorare este insa de asteptat pe segmentul inchirierilor de apartamente in blocurile obisnuite, adresate clasei medii, si in tranzactiile realizate de la persoana fizica la persoana fizica", concluzioneaza Oana Faca, Partener in cadrul ESOP.