Cat de mic poate fi pretul obtinut
Un apartament la executare silita poate deveni interesant pentru investitori sau utilizatori finali abia de la a doua licitatie, cand pretul scade cu 25% fata de pretul de evaluare. In plus, din acest moment incolo cumparatorul poate obtine o reducere suplimentara de inca 5-10%, spune Balau.Astfel, spre exemplu un apartament de 90.000 euro la pretul pietei poate fi achizitionat la licitatie publica cu 60.000 euro, si incluzand chiar si costurile suplimentare totusi investitorul ar putea face un profit de zeci de mii de euro.
Sunt insa evaluarile realiste? Balau spune ca daca in urma cu cativa ani evaluarile apartamentelor erau “umflate”, dar ca acum multe din bancile de pe piata si-au reevaluat portofoliile si sunt la nivelul pietei actuale.
Daca doriti sa cumparati un apartament la executare trebuie insa sa luati in calcul si eventuale costuri suplimentare.
Ce costuri suplimentare te-ar putea astepta
Reprezentantul Coldwell Banker spune ca pe langa costul de achizitie efectiv sunt si costuri suplimentare pe care orice cumparator trebuie sa le ia in calcul pentru a vedea daca adunate pretului de achizitie tranzactia ramane in continuare una avantajoasa pentru el. Totusi, desi aceste cheltuieli suplimentare trebuie asumate de la bun inceput, Balau mentioneaza ca, din experienta sa, chiar si cu aceste sume, investitorii ies in profit.Costurile sunt reprezentate pe de o parte de impozite si pe de cealalta parte de o serie de cheltuieli "neprevazute".
Ce costuri sunt:
1. 3%, impozitul la revanzare, in cazul in care cumparatorul cumpara ca investitie
2. 2%, impozitul pe transferul de proprietate, care desi teoretic trebuie platit de vanzator, in aceste cazuri este cel mai bine sa ti-l asumi din start.
3. Eventuale cheltuieli de renovare, fiind posibil ca locuinta sa nu fie in stare foarte buna. Acestea pot fi de ordinul a cateva mii de euro, in functie de gradul de deteriorare
“Sunt putine cazurile in care locuintele sunt devastate, dar chiar si intr-o situatie in care sunt necesare lucrari, nivelul este de ordinul a cateva mii de euro”, spune Balau.
4. Eventuale cheltuieli cu evacuarea.
"In general, majoritatea apartamentelor care s-au tranzactionat si au fost consiliate de noi au fost deja eliberate de proprietari. De altfel rolul nostru este sa aducem clientului, in functie de ceea ce el isi doreste si de bugetul stabilit, cele mai bune proprietati de pe piata", spune Balau. Coldwell Banker promoveaza portofoliile de locuinte executate silit ale mai multor banci importante de pe piata, asa ca agentia nu ia comision de la cumparator pentru tranzactiile la licitatii publice.
5. Este bine sa verifici si daca exista restante de plata la intretinere.
In cat timp ti se returneaza cautiunea de 10% daca nu castigi
Balau spune ca una dintre temerile clientilor este faptul ca se intreaba ce se intampla cu cei 10% platiti pentru a putea participa la licitatie, in cazul in care nu castiga locuinta. In cateva zile lucratoare banii sunt returnati potentialului cumparator.Ce pasi trebuie sa urmezi daca castigi licitatia
Dupa ce castigi licitatia si virezi banii urmeaza procedurile pentru intabulare si intrare in posesie. Plata transferului de proprietate cade protrivit legii in sarcina fostului proprietar, insa in cazul executarii este cel mai bine sa te pregatesti sa platesti cei 2% din buzunar, spun specialistii. Apoi ajungi la Cartea Funciara cu dovada platii si actele de transfer de proprietate si in cateva saptamani devii proprietar cu acte.
Evacuarea
Potrivit lui Balau evacuarea este o problema de ordin psihologic, exista perceptia "ma duc sa-l dau afara din casa". Totusi, Balau spune ca in majoritatea tranzactiilor consiliate de Coldwell Banker apartamentele erau deja eliberate, asa ca nu a fost nevoie de evacuare. Exista posibilitatea ca fostul proprietar sa nu doreasca sa paraseasca proprietatea, moment in care evacuarea va cadea in sarcina cumparatorului care va trebui sa obtina in instanta evacuarea si apoi executorul sa puna in aplicare decizia instantei. Plimbatul prin tribunal ar putea sa dureze cateva luni, asa ca este un risc pe care sa il luati in calcul. La nivel de costuri se poate ajunge la 500-1.000 euro cheltuieli cu executorul, spune Balau.
O alta varianta care poate fi luata in calcul si care este practicata si in afara tarii este cash for key, adica sa ajungi la o intelegere cu vechiul proprietar, sa ii platesti o anumita suma, iar el sa iti elibereze casa imediat. Balau spune ca au fost astfel de cazuri si pe piata locala.
Apartamentele devastate
Balau spune ca de fapt devastarea apartamentelor de catre fostii proprietari nu este o problema atat de raspandita, undeva la 10-15% din totalul apartamentelor tranzactionate avand probleme de acest gen.De cele mai multe ori cumperi pe nevazute
De obicei proprietarii nu sunt deschisi sa primeasca potentiali cumparatori la vizionari in cazul executarilor silite. Prin urmare nu vei sti cum arata locuinta respectiva inainte. “Cumperi pe nevazute, insa oricat de distruse ar putea fi locuintele, daca obtii un pret bun, cheltuielile ulterioare ar ajunge la 5.000 maxim 10.000 euro, in cazurile extreme, bani pe care oricum multi cumparatori ii bugeteaza pentru renovari. In plus putem sa punem la dispozitia clientilor schite dupa apartamente similare, se poate vedea blocul, scara", mai spune Balau.Debitorul poate contesta licitatia la care ai castigat apartamentul
Debitorul poate contesta licitatia in 15 zile de la adjudecare. Desi sunt foarte putine cazurile in care se intampla asta, exista si aceasta posibilitate.De asemenea, o casa poate fi scoasa la vanzare la executare desi debitorul are contestatii la executare pe rol. "Nu a fost niciun caz de care sa stim, insa noi oricum verificam daca exista dosare pe rol pentru fiecare proprietate pe care o reprezentam", mai spune Balau.
Cash-ul este rege
Cashul este rege in executari silite, insa nu este imposibil sa iti cumperi nici prin credit bancar, unele banci avand deja produse de creditare pentru proprietatile executate de ele. Chiar daca obtii un credit pentru case executate silit sa trebuie sa ai ceva mai mult cash decat la Prima Casa. Iti trebuie 10% pentru cautiune, intre 15 si 25% pentru avansul la credit si alte 5-10% pentru alte cheltuieli ( taxe, renovari).Stabileste-ti clar ce vrei si ce buget ai
Daca te gandesti sa iti cumperi o casa la executare silita, ar fi bine, ca de altfel si in cazul achizitiilor pe piata libera, sa iti stabilesti clar ce iti doresti si ce buget ai.Sursa foto: freedigitalphotos.net
