"Sa ne bucuram ca nu suntem in Grecia"
Anul trecut, cele patru centre comerciale Iulius Mall, aflate in orasele Iasi, Cluj-Napoca, Suceava si Timisoara, au adus venituri de 41,2 milioane de euro. Iulian Dascalu, proprietarul retelei Iulius Group, estimeaza ca veniturile vor creste cu circa 10% in acest an, ceea ce reprezinta o crestere sanatoasa si reala. “Nu ne dorim cresteri de 30%, am ajunge la o noua criza. Vrem sa avem o crestere reala, iar 10% este bine, este o crestere sanatoasa”, spune el.Cea mai importanta este insa rezistenta business-ului si faptul ca Romania nu are probleme mari financiare, precum alte tari. “Daca eram in Grecia, ce ne faceam?”, intreaba Dascalu, adaugand ca “trebuie sa ne bucuram ca nu suntem acolo”.
In prezent, Iulian Dascalu detine o suprafata construita de aproape 430.000 mp de spatii comerciale, la care se adauga proiectul mixt aflat in dezvoltare, Palas Iasi, cu o suprafata construita de 320.000 mp. Mall-ul este planificat pentru inaugurare in luna noiembrie, in prezent fiind inchiriat in proportie de 65%, insa Dascalu este convins ca la deschidere gradul de ocupare va depasi 95%, grad pe care il au si celelalte patru mall-uri.
“Speram sa deschidem (n.r: proiectul Palas Mall) in noiembrie. Sunt cativa clienti mari care vor sa deschida anul acesta si noi facem eforturi, dar este prea devreme pentru a da un termen. Vom anunta cu trei luni inainte”, afirma proprietarul Iulius Group.
Printre retailerii care vor deschide magazine in Palas se numara: H&M, Tosca Blu (n.r: al doilea magazin din tara, dupa cel din Bucuresti), Stefanel, New Yorker si C&A. Proiectul va include si o parcare subterana cu plata cu circa 2.500 de locuri, doua cladiri de birouri si 70 de apartamente.
Citeste in slide-ul urmator cum priveste regele mall-urilor ideea de a vinde sau de a cumpara un mall.
"Nu vand si nici nu cumpar mall-uri"
Iulian Dascalu a investit pana in prezent 600 de milioane de euro in imobiliare, cea mai mare investitie fiind in proiectul Palas, circa 260 de milioane de euro, care va aduce venituri din chirii de aproximativ 10 milioane de euro/an, potrivit estimarilor anterioare ale dezvoltatorului.In ciuda acestor cifre, Dascalu nu intentioneaza sa vanda in curand niciun proiect, dar nici sa cumpere un mall deja construit. “Nu vand si nici nu cumpar mall-uri. Nu am vrut niciodata sa cumpar si am preferat sa dezvolt de la zero. Si nici nu prea sunt proiecte bune care sa fie de vanzare”, spune el. Decizia de a nu vinde este argumentata de contextul nevaforabil al pietei, dar si de lipsa unei motivatii de business. “Iei o decizie de vanzare cand vrei sa faci altceva sau ai nevoie de bani, iar noi nu suntem in niciuna din aceste variante”, afirma Dascalu.
El admite ca atasamentul fata de proprietati si decizia de a nu face inca un exit este unul din lucrurile pe care le are in comun cu omul de afaceri Liviu Tudor, considerat cel mai mare proprietar roman de birouri. Cei doi au lansat, impreuna cu Ion Tiriac, prima asociatia a proprietarilor de cladiri din Romania, denumita RABO (Romanian Association of Building Owners). “RABO e un inceput bun si urmeaza sa avem cateva intalniri comune. Cu cat comunicam mai mult, cu atat reusim sa avem idei mai bune, pe care sa le punem in practica si reusim sa facem politici comune vizavi de piata imobiliara”, explica Dascalu.
In prezent, pentru Iulian Dascalu lucreaza o armata de circa 900 persoane, fiecare mall avand o echipa de aproximativ 200 de oameni. In plus, in fiecare centru comercial isi desfasoara activitatea peste 2.000 de angajati, singura execeptie fiind proiectul Palas, care va crea 4.000-5.000 de locuri de munca. In prezent, pe santierul din Iasi (foto) lucreaza circa 1.400 de muncitori, dintre care 200 sunt din Asia.
“Pentru Iasi, Palas nu este doar un proiect imobiliar, el dezvolta tot ce inseamna infrastructura si aduce business nou in oras. Vor fi companii internationale care isi cresc business-ul din Romania pe locatiile din Iasi”, spune omul de afaceri. Asa se explica cum prima cladire de birouri este deja plina, iar peste cateva luni, cea de-a doua va fi livrata inchiriata in intregime.
Afla din slide-ul urmator cand isi va reveni piata de locuinte in opinia lui Iulian Dascalu.
Piata rezidentiala isi va reveni peste 5-6 ani
Spatiile de birouri vor ramane in atentia lui Iulian Dascalu si in perioada urmatoare, omul de afaceri planuind sa inceapa constructia unei cladiri de birouri in Cluj-Napoca, in imediata apropiere a centrului comercial Iulius Mall.“Mall-ul de la Cluj nu-l mai putem extinde, dar ne gandim sa facem acolo o cladire de birouri. Constructia ar putea incepe in primavara anului viitor si investitia va fi de aproximativ 20 de milioane de euro”, spune Dascalu.
Desi Nokia Cercetare si ING Servicii au anuntat ca vor inchide centrele din Cluj-Napoca, mii de metri patrati ramanand liberi, Dascalu spune ca cerere exista inca. “Avem cereri, fiind un proiect mix. Angajatii apreciaza apropierea de un mall, au diferite facilitati, precum reduceri la restaurante sau sala de gimnastica”, explica Dascalu.
Un alt segment de piata care a fost in atentia lui Iulian Dascalu a fost cel rezidential, proiectul Palas Iasi cuprinzand initial 800 de apartamente. Au ramas doar 70, din care 40 au fost deja vandute, preturile fiind de 1.490 euro/mp finisat, respectiv de 1.000 euro/mp la rosu. In urma cu un an, vanzarile au fost oprite, iar Dascalu afirma ca vor fi reluate dupa ce proiectul Palas Iasi va fi finalizat. In acest context, cel putin in urmatorii ani, dezvoltarile rezidentiale nu vor fi pe lista dezvoltatorului.
“Pe rezidential nu vom mai dezvolta, nu este o piata buna. Poate peste cinci-sase ani isi va reveni si business-ul asta. Insa trebuie sa privim realisti, nu ne asteptam la o revenire a pietei maine, nu este posibil. 2012 va fi un an stabil si poate de la sfarsitul anului va incepe o perioada de crestere”, precizeaza cel mai mare proprietar de mall-uri.
Pe langa cele patru orase in care este deja prezent, Iulian Dascalu nu intentioneaza sa se extinda si in alte localitati. El afirma ca nu detine terenuri libere, insa in niciun caz Bucurestiul nu va intra pe lista sa, intrucat aici sunt deja suficiente mall-uri anuntate.
Un sef de mall aduce 10% din venituri
Succesul unui centru comercial depinde, in opinia lui Iulian Dascalu, de amplasament, dimensiune, care dicteaza, de cele mai multe ori, locul in business, de mixul de chiriasi si de confortul asigurat clientilor, adica de serviciile de paza si curatenie.“Cel mai important este locul in business, apoi vorbim de mixul chiriasilor, de paza si curatenie. Cu cat un mall este mai mare, cu atat este mai bine pentru proprietar, pentru ca va fi lider de piata, iar cand esti lider, ti-e mai usor”, afirma proprietarul retelei Iulius Group.
Mall-ul care l-a impresionat este Dubai Mall, ampalsat in apropierea turnului BurjKalifa. Amplasamentul este insa un lucru sensibil, subliniaza Dascalu, facand referire la proiectele Unirea Shopping Center si Cocor, situate in centrul Bucurestiului. “Cateodata conteaza si o diferenta de 5 sau 10 metri”, arata el.
O buna parte din succesul unul mall depinde de seful centrului comercial, spune Dascalu. “Seful unui mall conteaza in succesul proiectului, 10% din succes depinde de el in cazul unui mall matur, care are o echipa de management deja stabilita”, afirma el.
Atunci cand alege un manager pentru o astfel de pozitie, Iulian Dascalu incearca sa promoveze un angajat din cadul companiei, iar daca nimeni nu este eligibil, atunci extinde cautarile in afara companiei. Ca angajator, cel mai mare proprietar de mall-uri urmareste abilitatile viitorului angajat: sa comunice bine, sa fie un bun negociator, cu experienta in vanzari, dar nu neaparat in imobiliare, pentru ca “daca esti un bun vanzator, vinzi orice”.
Orice om poate fi inlocuit, problema e cu cine
Desi crede in oameni si in puterea unei echipe unite, seful Iulius Group spune ca orice om poate fi inlocuit. “Orice om poate fi inlocuit, chiar si eu. Problema este daca il inlocuiesti cu unul mai bun sau cu unul mai slab”, precizeaza Dascalu. El recunoaste ca se gandeste uneori sa se retraga, insa spune ca inca lucreaza la echipa. “ Important nu este sa fiu eu foarte bun, ci sa am o echipa foarta buna. Un singur om nu poate conduce patru-cinci mall-uri”, arata el.
Iar daca un om poate fi inlocuit, o echipa este mai greu de creat, continua Dascalu. “Daca iti pleaca toata echipa, atunci tu, ca manager, ai o probleama. Poate sa plece, dar nu toti”, a incheiat regele mall-urilor.
