Livrarile de birouri s-au prabusit cu 90%
Pe piata din Bucuresti, in prima jumatate a acestui an au fost livrate trei cladiri de birouri, care totalizeaza o suprafata inchiriabila de 12.950 mp, cu 90% mai putin fata de livrarile din aceeasi perioada a anului trecut, cand au fost finalizate 14 cladiri, cu o suprafata inchiriabila totala de 125.813 mp, arata datele furnizate de compania de consultanta imobiliara DTZ Echinox.Cele trei cladiri care au fost finalizate in acest an sunt: Frumoasa 30, amplasata pe strada cu acelasi nume si ocupata majoritar de Asseco; Romana Offices, cladirea dezvoltata de Dinu Patriciu si avand ca singur chirias firma de consultanta Contrast Management Consulting & Training si cladirea Phoenix Tower, amplasata langa Posta Vitan.
Insa desi livrarile de noi spatii au scazut dramatic in acest an, tranzactiile de inchiriere au crescut, doua din cele mai mari deal-uri fiind anuntate de bancile Volksbank, care a inchiriat circa 8.000 mp in Nusco Tower, pe Barbu Vacarescu, si de sucursala UniCredit Business Partner, care luat 10.000 mp in complexul Novo Park, dezvoltat de omul de afaceri Liviu Tudor, tranzactia fiind intermediata de DTZ Echinox. Pe langa banci, si clinicile medicale au fost printre cei mai activi jucatori pe piata inchirierilor de birouri.
“Bancile au devenit in primul semestru cei mai mari noi chiriasi, dupa tranzactiile incheiate de UniCredit si Volksbank. O alta tranzactie anuntata de o banca a fost si mutarea Banca Romaneasca (n.r: in Euro Tower, pe Barbu Vacarescu), insa acesta era un deal mai vechi. Alaturi de banci, activi pe piata tranzactiilor au fost si jucatori din IT&C si farma”, spune Madalina Cojocaru (foto), coordonatorul departamentului de birouri in cadrul DTZ Echinox.
In prima jumatate a anului, consultantul a intermediat tranzactii care au totalizat o suprafata neta de circa 18.500 mp, din cei circa 105.000 mp tranzactionati pe piata inchirierilor de birouri din Bucuresti. Cea mai mare tranzactie incheiata de DTZ Echinox si una dintre cele mai mari tranzactii ale ultimilor ani este relocarea UniCredit Business Parter in noua cladire a lui Liviu Tudor, considerat cel mai mare proprietar roman de birouri.
Nota: In livrarile din acest an nu a fost inclus proiectul Swan Office & Tehnology Park, aflat in nordul Bucurestiului, care a fost finalizat in 2010.
Chiriile s-au oprit din scadere
Pentru birourile de clasa A, amplasate in centrul si nordul Bucurestiului, chiriile au ramas stabile in primul semestru, iar stimulentele oferite de proprietari, precum luni gratis sau contributii la amenajarea spatiilor au ramas aceleasi.“Fata de anul trecut, chiriile nu au mai scazut, insa chiar si in acest context, diferenta fata de anul 2007 ramane una importanta. In ceea ce priveste stimulentele pentru chiriasi, fiecare proprietar are politica sa si depinde de calitatea si amplasamentul cladirii. Cel mai frecvent caz ramane acordarea unei luni gratis la un an de inchiriere”, explica sefa departamentului de birouri al DTZ Echinox.
In centrul Capitalei, in zona Piata Victoriei, chiriile pentru spatiile de birouri variaza intre 18,5-19,5 euro/mp, in timp ce in zona Floreasca-Barbu Vacarescu, considerata noua zona de business a Bucurestiului, chiriile oscileaza intre 17-18 euro/mp.
“In zona Floreasca–Barbu Vacarescu, chiriile variaza in functie de anul de constructie al cladirilor. Turnurile precum Nusco, Euro Tower sau Lakeview au chirii mai mari, dar si spatii mai eficiente”, spune Cojocaru.
Insa chiar daca in Floreasca si Barbu Vacarescu s-a construit masiv in ultimii ani si noi proiecte au fost anuntate, precum turnul care va gazdui Raiffeisen Bank, zona ramane mai ieftina fata de Piata Victoriei. Unul din argumentele pentru suprematia Piata Victoriei este dat de stocul limitat de cladiri de clasa A, dar si de lipsa terenurilor care permit dezvoltari masive.
In urmatorii doi ani insa, doi veterani ar putea incepe noi constructii aceste zone: Robert Neale, seful Portland Trust, care a vandut anul trecut Floreasca 169A si a cumparat un teren in aceeasi zona, si Ion Tiriac, care a anuntat recent ca ar putea incepe constructia unui turn in Piata Victoriei, pe terenul aflat pe strada Buzesti.
Mai putine birouri goale. Cine profita?
In Bucuresti, rata de neocupare a spatiilor de birouri de clasa A a coborat de la 16% la finalul primului trimestru la 12,5% in trimestrul al doilea. Zona cu cel mai inalt grad de neocupare a ramas Pipera, cu 30-35%, in timp ce in vest, rata de neocupare este cea mai scazuta, de circa 7%, potrivit datelor DTZ Echinox. In centrul Bucurestiului, gradul de neocupare pentru spatiile de birouri a scazut sub 10%.“Companiile sunt mai optimiste, exista dorinta de a dezvolta noi business-uri sau de a le extinde pe cele existente, ceea ce reprezinta un semn pozitiv pentru piata de birouri, la fel cum este si scaderea ratei de neocupare”, spune Madalina Cojocaru.
Un alt semn bun pentru piata de birouri l-a reprezentat extinderea companiilor din IT, precum Intel, care a inchiriat circa 3.700 mp, sau Adobe, care si-a dublat suprafata ocupata in Anchor Plaza, ambele tranzactii fiind intermediate de DTZ Echinox. Insa cel mai bun semn pentru piata de birouri raman preinchirierile, care atesta faptul ca exista cerere subtantiala si ca marile companii isi fac planuri pentru dezvoltare pe termen mediu si lung.
“Niciun dezvoltator nu mai construieste speculativ, chiar daca dispune de lichiditati. Pentru cei care insa nu dispun, banca cere un grad de preinchiriere de circa 50% pentru a acorda finantare.De cele mai multe ori, dezvoltatori prefera sa aiba macar un contract important semnat inainte de a incepe constructia”, adauga specialistul DTZ Echinox.
Cojocaru estimeaza ca pana la finele anului vor reaparea tranzactiile de preinchiriere, iar rata de neocupare va scadea la 14%, fata de 18% cat era la sfarsitul lui 2010. Iar in acest context, singura solutie pentru dezvoltatori este sa reia constructiile de birouri, avantajele nelipsind nici pentru companiile care vor decide sa preinchirieze.
“Chiriile pentru preinchiriere sunt egale sau chiar mai mici fata de cele practicate in cladirile existente. Tinand cont ca o companie semneaza pentru cladire ce va fi gata peste doi ani, cand vor fi alte conditii de piata, implicit alte chirii, acum este un bun moment pentru preinchirieri”, a incheiat Madalina Cojocaru.
