Retailul, vedeta proiectelor anuntate. Birourile vin din urma
Retailul este starul proiectelor si in acest an. Totusi, si segmentul de birouri atrage investitii noi, un proiect mare, Floreasca Park, a inceput deja si alti cativa devoltatori au anuntat investitii, printre care S-Immo si GTC. In ciuda celor cateva proiecte mari care au demarat deja anul acesta, majoritatea proiectelor anuntate inca nu au inceput efectiv constructia. Cele mai recente studii aratau la inceputul anului ca pe segmentul de retail, cel mai activ la nivel de planuri, doar 15% din proiectele anuntate erau in constructie.
Unii dezvoltatorii insa sunt pusi pe fapte si vor sa inceapa mai multe proiecte in acest an. Spre exemplu, AFI Europe, care a demarat anul acesta mallul din Ploiesti, vrea sa inceapa si constructia centrului comercial B.Noi din Bucuresti, dar si a retail parkului din Arad. AFI are planuri si pe segmentul de birouri, anul acesta dorind sa demareze si a doua cladire de birouri din AFI Business Park (foto).
Pe de alta parte NEPI, care a inceput anul trecut centrul comercial din Ploiesti, vrea sa inceapa anul acesta un proiect in Bucuresti si inca unul in Brasov.
Totusi cele mai multe din proiectele anuntate in anii trecuti intarzie sa inceapa constructia, iar consultantii imobiliari afirma ca principalul motiv este finantarea bancara.
200 mil. euro intr-un parc industrial de peste 400.000 mp in Cluj
Anul acesta, Europa Capital si Graells&Llonch au demarat constructia unui parc industrial de 200 mil. euro in apropiere de orasul Turda, in judetul Cluj. Constructia este singurul proiect industrial mare demarat in ultima perioada. Terenul de 55 de hectare a fost cumparat in 2008 de fondul britanic de investitii Europa Capital.Investitia de 200 de milioane de euro pentru dezvoltarea parcului industrial cu 77 hale, care vor totaliza o suprafata de peste 400.000 mp, va fi realizata de compania spaniola Graells & Llonch in proportie de pana la 95% din fonduri proprii. Primele hale, cu o suprafata de aproape 25.000 mp, vor fi livrate in luna noiembrie. Pentru o suprafata de inca 35.000 mp exista deja un antecontract, urmatoarele hale urmand sa fie finalizate la inceputul anului viitor.
Promenada Mall
Raiffeisen Evolution a obtinut in decembrie 2011 o finantare de 95,5 mil. euro de la Raiffeisen Bank pentru constructia Promenada Mall, centrul comercial de langa cladirea de birouri Sky Tower, care a fost finalizata si urmeaza sa fie livrata in aceasta toamana.
Constructia mallului a inceput anul acesta si deschiderea este anuntat pentru ultimul trimestru din 2013.
Mallul va avea o suprafata inchiriabila de 35.000 de metri patrati. Inchirierea spatiilor au demarat din primavara lui 2010 si potrivit informatiilor anterioare s-a obtinut nivelul de inchiriere necesar obtinerii finantarii.
Promenada Mall a fost anuntat de peste de patru ani, dar inceperea constructiei a fost amanata din cauza conditiilor de pe piata imobiliara si financiara.
Sursa foto: Mircea Dragos
70 mil. euro pentru Floreasca Park
Portland Trust a inceput constructia unui proiect de birouri pe terenul cumparat in 2010 de la Gigi Becali. Proiectul este compus din doua cladiri de birouri, A si B, cu o suprafata totala de 37.500 mp inchiriabili, investitia ridicandu-se la 70 de milioane de euro, la care se adauga costul terenului, de 10 milioane de euro. Proiectul este finantat de BCR, care a acordat companiei o suma cuprinsa intre 40 si 50 de milioane de euro.
Cel mai important chirias al proiectului va fi compania Oracle. Oracle a inchiriat circa 20.000 mp de birouri, adica intreaga cladire B, renuntand la spatiile din Floreasca 169A si Oracle Tower, dar pastrand birourile din Nusco Tower. Tranzactia de inchiriere a fost intermediata de compania de consultanta imobiliara The Advisers/Knight Frank.
AFI Palace Ploiesti
Dezvoltatorul israelian AFI Europe a demarat la inceputul lunii mai constructia centrului comercial din Ploiesti. Proiectul este al doilea mall care a inceput in oras, dupa Ploiesti Shopping City, dezvoltat de NEPI si Carrefour Property. Astfel ploiestenii, care in prezent nu au niciun mall, vor avea din octombrie 2013 circa 85.000 mp de spatii comerciale in astfel de proiecte.AFI Palace Ploiesti va avea o suprafata totala inchiriabila de 29.000 metri patrati, usor mai mare decat cea anuntata initial si va fi deschis pana la finalul lui 2013. Investitia in centrul comercial va fi de circa 40 mil. euro.
Dezvoltatorul AFI Europe a semnat contracte pentru inchirierea a circa 70% din suprafata totala a centrului comercial AFI Palace Ploiesti, printre primii chiriasi numarandu-se Cora, Flanco, Reserved si New Look.
Piedicile din domeniu
Bancile analizeaza foarte atent mixul de chiriasi, contractele semnate, experienta proprietarului in domeniu si calitatea colaboratorilor acestuia, spune Simina Istrate, associate director in departamentul de retail al Colliers.De asemenea, continua Istrate, o problema importanta este nivelul de chirie pe care acesta trebuie sa il obtina de la retaileri pentru ca proiectul sa fie fezabil din punct de vedere financiar.
Mai mult, se observa o ruptura intre bugetele dezvoltatorilor si chiriile platite de retaileri, declara Razvan Sin (foto), directorul departamentului de retail al DTZ Echinox.
"Cu toate ca au scazut costurile de contructie, este aproape imposibila dezvoltarea unor concepte costisitoare cu finisari scumpe si parcari subterane. In urmatorii doi ani se vor livra putine proiecte ceea ce se traduce printr-o scadere a ofertei de spatii comerciale si o usoara crestere chiriilor la un nivel care sa permita dezvoltatorilor sa inceapa noi proiecte”, considera Sin.
In ciuda piedicilor anul a adus si cateva proiecte mari care au demarat, cei drept unele fiind anuntate initial chiar din perioada de boom si al caror proces de inchiriere a reinceput si de acum 2 ani.
Negocieri lungi cu chiriasi
In ultimii 2-3 ani retailerii au beneficiat de conditii comerciale foarte avantajoase in centrele comerciale existente care nu aveau rezultate foarte bune, dar si in proiecte care se aflau deja in proces de constructie, pentru ca proprietarii trebuiau sa gaseasca o solutie pentru a deschide mall-ul cu un “tenant mix” bun."Intr-un proiect a carui constructie nu a inceput si care are o locatie buna, proprietarii nu au motive sa ofere discounturi sau beneficii suplimentare chiriasilor si atunci procesul de negociere dureaza ceva mai mult, iar nivelul minim cerut de banca ca si procent de inchiriere se atinge ceva mai greu", spune Simina Istrate de la Colliers (foto).
Ce chirii si facilitati obtin chiriasi
Chiriile s-au stabilizat inca din a doua jumatate a anului 2011, iar facilitatile uzuale nu reprezinta neaparat reduceri de chirii cat adaptarea acestora la potentialul fiecarui proiect, spun consultantii imobiliari.Beneficiile oferite de proprietari la proiectele de retail din tara, existente sau a caror constructie este in curs, constau in chirie in trepte ( se incepe de la o chirie mai joasa in primul an, care creste cu un anumit procent stabilit de parti in fiecare an), chirie procentuala din vanzari, amenajari partiale/in intregime realizate pe cheltuiala proprietarului, un numar de chirii gratuite la inceputul contractului. Aceste beneficii de obicei se negociaza cu ancorele, spune Simina Istrate.
Focusul se pune si pe un property management eficient.
„Administratorii centrelor comerciale cunosc vanzarile facute de chiriasi si, in functie de domeniul de activitate si suprafata magazinului, pot estima cifra de afaceri si chiria care poate fi sustinuta de un posibil chirias. Avantajul deschiderii unui magazin intr-un centru comercial existent este preluarea unei parti din amenajarea fostului chirias ceea ce reduce considerabil costurile. Majoritatea proprietarilor de malluri se concentreaza pe un property management eficient si creativ, urmarind astfel sa optimizeze costurile pentru chiriasi si sa le asigure acestora un trafic constant si sprijin in realizarea obiectivelor proprii de vanzari”, a adaugat Razvan Sin.
Chiria pentru un spatiu “prime” (se refera la locatiile cele mai cautate si este estimate pentru o suprafata de ~100 de mp) dintr-un centru comercial din Bucuresti variaza intre 60-70 euro/ mp in centrele dominante si 25-30 euro/ mp in centrele descentralizate. In afara Bucurestiului chiriile pentru spatii prime variaza intre 25-30 eur/ mp in orasele mari si 15-20 euro/ mp in orasele secundare, mai spune reprezentantul DTZ Echinox.
Chiriile spatiilor de birouri din Bucuresti au inregistrat o crestere de 3% in primul trimestru al anului, fata de ultimul trimestru din 2011, situandu-se in prezent in intervalul 18,5-19,5 euro/ mp/ luna in zona centrala. Pentru zonele semi-centrale, chiriile variaza intre 13 si 16 euro/ mp/ luna, atingand valori de 10-12 euro/mp/luna in zonele de business de la periferia Capitalei, arata un studiu recent al DTZ Echinox.
Sursa foto: FreeDigitalPhotos.net.
