Birourile din City Mall
Omul de afaceri Ioannis Papalekas a inceput deja lucrarile pentru transformarea mallului City Mall din Capitala in spatii de birouri, o idee “aruncata” in piata inca de acum cativa ani de fostul proprietar. Birourile City Mall ar avea ca tinta companiile care vor un back-office.Zona de sud, unde este amplasat City Mall nu este una de birouri, cel mai important proiect (al carui proces de inchiriere a mers destul de greoi) este Sun Offices, de langa mallul Sun Plaza. Zona City Mall este insa una cu o infrastructura buna si usor accesubila, cladirea fiind amplasata langa statia de metrou Eroii Revolutiei.
Consultantul Andrei Popovici arata, la o conferinta recenta, ca in prezent doar 10% din suprafata Bucurestiului concentreza 90% din suprafata de birouri, iar centrul orasului este dezvoltat aproape de nivelul maxim, concentrand 30% din oferta. Situatia actuala arata ca sunt multe zone, unele cu infrastructura buna si care permit un bun flux al drumului angajatilor pana la birou, inca neacoperite, multe cu o marja de cost pe teren mult mai mica decat in zonele de birouri deja consacrate, insa ce anume asigura faptul ca aceste zone vor putea contribui la succesul si nu la insuccesul proiectelor viitoare? In mod evident, spatiu pentru un nou pol de birouri exista, dar cum analizam situatia astfel incat sa fie atractiv pentru chiriasi?
Dezvoltarea in cartiere inca neexplorate poate fi o solutie care sa permita o investitie mai mica. Suprafata bucurestiului inca neaglomerata de birouri e mare, insa nu toate zonele pot fi atractive. Trebuie sa poti imbina accesibilitate, infrastructura, tinand cont de traseul "gulerelor albe" spre birou. Spre exemplu, cartierele Drumul Taberei sau Obor din Bucuresti au o mare concentrare de „gulere albe”, insa o dezvoltare de succes ar putea avea loc aici doar in conditiile unei infrastructuri bune. Un imbold dat investitiilor in aceste zone ar putea fi metroul din Drumul Taberei, spune Popovici. Ca timp parcurs pana la birou, doar trei cartiere se plaseaza sub 30 minute, Unirea, Romana si Grivita, in timp ce cartierele Cotroceni, Rahova, Titan si Berceni urmeaza in top. Pipera, una din zonele cu stoc mare de birouri necesita cel mai mare timp de parcurs, intre 40 si 45 minute.
Spital, in loc de birouri
Actualul spital Sanador de pe strada Sevastopol, in apropierea Pietei Victoria din Bucurestu, este un alt caz care a trecut printr-un proces de transformare inca din faza de constructie. Proprietarul, Castrum Corporation, urma sa finalizeze pe acel amplasament un hotel si o cladire de birouri. "In faza montarii fatadei si a inchiderilor perimetrale, compania de consultanta imobiliara DTZ Echinox a prezentat proprietarului alternativa de a da o alta destinatie constructiei. Argumentul decisiv a fost propunerea unui contract care asigura un venit stabil pe o perioada lunga de timp versus riscul pe care proprietarul ar fi trebuit sa si-l asume prin operarea afacerii hoteliere pe cont propriu", spun oficialii DTZ.
"O astfel de schimbare a utilizarii unui spatiu poate fi o solutie, mai ales in faza de dezvoltare, atunci cand costurile de transformare sunt mai mici decat ulterior finalizarii constructiei", a declarat Cristian Ustinescu, director of investment department, DTZ Echinox.
Spatii logistice in Armonia Arad
Anul trecut, Immofinanz a anuntat ca va demara transformarea centrului comercial Armonia Arad in proiect logistic. Proces care ar urma sa fie finalizat in acest an, cu costuri reduse.Cerere pentru astfel de spatii ar exista, au spus la aceea data oficialii Immofinanz. Transformarea Armonia Arad este una dintre putine reconversii ale unui proiect functional in afara procedurii de insolventa.
Depozit si parcare in loc de mall, birouri si locuinte
In 2008, compania Jonathan Mann, un investitor american cumpara terenuri cu o suprafata totala de peste 200.000 mp in Chitila. Vroia sa construiasca acolo un proiect imobiliar gigant, care sa includa locuinte, hoteluri, birouri si spatii comerciale, a carui valoare era estimata la 1 miliard de euro in anii boom-ului imobiliar.Anul acesta, compania prin care ar fi urmat sa fie dezvoltat proiectul, Universul Chitila Development, a intrat in insolventa, avand datorii totale de aproape 49 mil. lei. Intre timp, terenul, principalul activ al companiei, mai valoreaza doar putin peste 2,8 mil. euro, potrivit evaluarii efectuate de departamentul specializat al Coldwell Banker. Valoarea de lichidare estimata este de circa 1,9 mil. euro.
Dorind reorganizarea investitorul a propus amenajarea unor spatii de depozitare si a unor locuri de parcare pentru cei care au transporturi de facut cu trenul, mai ales ca in zona in care se afla terenul sunt linii de cale ferata functionale si o statie CFR.
Parc fotovoltaic, in loc de locuinte
Omul de afaceri Arpad Pazskany a hotarat sa modifice proiectul rezidential Tineretului din Cluj si sa il transforme in parc fotovoltaic. O alegere determinata de situatia pietei imobiliare si interesul unor alti investitori fata de energia regenerabila. Aceasta transformare insa este una mai special, compania Polus Real Estate, de asemenea actionar in proiect, la aceea data, nefiind de acord cu modificarea si cu transferul actiunilor catre noul investitor.In urma cu cateva luni, Polus Real Estate anunta ca va cere lichidarea societatii in instanta.
Oficialii companiei au mentionat ca pana in prezent instanta nu a decis inca lichidarea companiei, ceruta de investitorii majoritari pentru a-si proteja investitia facuta la Cluj pana in acest moment.
"In schimb, intr-un alt proces, instanta a decis in favoarea actionarilor majoritari in procesele impotriva actionarului minoritar Paszkany Arpad, recunoscand ca persoana numita de acesta ca administrator si reprezentant al firmei nu avea aceasta putere, fiindca totul s-a facut fara acordul actionarilor majoritari. Prin urmare, actele semnate de acea persoana in numele firmei sunt nule - spre exemplu, cedarea patrimoniului catre firma (controlata de Paszkany) care vrea sa realizeze un parc fotovoltaic in locul cartierului de locuinte", spun oficialii Polus.
Pe de alta parte, municipalitatea a emis autorizatia de construire in favoarea SC Green Energy pentru realizarea proiectului solar.
Ce spun specialistii?
Liana Dumitru, associate director in cadrul departamentului de retail al Colliers International spune ca pe pietele din regiune au existat astfel de situatii in care centre comerciale care nu au mai functionat foarte bine la un moment dat au trecut printr-un proces de conversie in care fie s-a schimbat complet natura proiectului (din retail in cladire de birouri), fie s-a schimbat tipul de centru comercial (din centru comercial clasic proiectul a fost reconvertit in “factory outlet”, promovand produse direct de la fabricile producatoare, sau in centre specializate pe un anumit tip de produs - produse de lux, mobila/ decoratiuni, produse sportive etc).“Foarte rar, centre comerciale neperformante au fost convertite in spatii industriale si numai atunci cand nu s-a putut sub nicio forma reutiliza cladirea existenta cu destinatie comerciala (birouri sau retail). Spatiile industriale genereaza venituri mici in comparatie cu veniturile pe care le pot genera spatiile comerciale (birouri sau retail) si foarte putin din investitia initiala mai poate fi recuperata. Mai mult decat atat, spatiile industriale au cerinte tehnice specifice si de multe ori o cladire existenta este mai dificil de convertit”, spune Liana Dumitru.
In Romania nu exista inca proiecte care sa fi fost deschise in urma unei astfel de conversii/ repozitionari, exista doar planuri de transformare anuntate pentru centre comerciale inchise in Braila, Arad sau Bucuresti. Exista cazuri de succes in regiune si pe piata din Rusia, in care centre comerciale clasice sau specializate au fost transformate si functioneaza momentan cu succes, spune Dumitru.
Cat de viabila este o astfel de transformare in procesul de restructurare al unui business? Specialistii Casa de Insolventa Transilvania spun ca recoversia poate fi o optiune viabila.
“Multe din proiectele imobiliare ajunse in insolventa au dificultati care nu pot fi inlaturate doar prin investitii in rebranding. In alte situatii, in urma schimbarilor ce s-au produs pe piata imobiliara in ultimii ani, asteptarile beneficiarilor targhetati cand s-au initiat anumite proiecte imobiliare s-au modificat, astfel ca proiectele nu mai sunt actuale si trebuie repozitionate.In procedurile de insolventa pe care le gestionam, noi analizam frecvent posibilitatea schimbarii destinatiei unui proiect imobiliar aflat in dificultate. Insa o astfel de analiza este conditionata de mai multe variabile care trebuie luate in considerare. Sunt constrangerile de natura financiara a companiilor ce au dezvoltat astfel de proiecte, lipsa de apetit pentru refinantarea schimbarii destinatiei proiectului din partea creditorilor bancari si constrangerile de natura tehnica ale fiecarui proiect. Acestea le limiteaza destul de mult posibilitatile de actiune specialistilor in restructurare, astfel existenta unui numar destul de redus de proiecte in care de masuri de acest gen sa fi fost aplicate”, spun oficialii CITR.
Cu toate acestea insa, sunt situatii in care s-a schimbat destinatia proiectelor in procedura de insolventa, insa procesul efectiv de schimbare a destinatiei a fost realizat de catre investitorii ce au preluat activele companiei in dificultate.
City Mall este deja un caz emblematic. Proiectul a ajuns in aceasta situatie din cauza scaderii traficului in centrul comercial, odata ce centre concurente s-au construit in zona si interesul pentru activitati de retail a scazut pe fondul crizei.
City Mall a trecut printr-o procedura de valorificare iar acum, dupa ce a fost preluat de un investitor privat, trece printr-o procedura de schimbare a destinatiei, spun oficialii CITR.
