...ca relatia client-agent este mai stransa cand esti in tabara vanzatorului
In mod normal, la o tranzactie imobiliara, fie ca este vorba de cumparare sau inchiriere, agentul imobiliar semneaza un contract de reprezentare si cu vanzatorul si cu cumparatorul.Comisionul, de obicei, este perceput in mod egal de la ambele parti, cu unele exceptii.
Ca urmare, se presupune ca un agent ar trebui sa reprezinte in mod egal si fara discriminare interesele fiecarei parti, dar aici intervine de cele mai multe ori o problema. Agentul este inclinat sa aiba o legatura mai stransa cu vanzatorul, mergand dupa principiul unde este activul sunt si banii.
Totusi, cumparatorul are de cele mai multe ori nevoie de mai multa consiliere, pentru ca vrea sa cumpere ori sa inchirieze un imobil pentru o perioada lunga de timp sau chiar pentru toata viata, in timp ce vanzatorul vrea sa scape de acest activ.
Raportul in ceea ce priveste consilierea este, de asemenea, inclinat in favoarea vanzatorului, acesta primind sfaturi despre cum sa isi creasca pretul imobilului sau cum sa ii cosmetizeze imaginea.
...ca exista o baza de date la care au acces doar agentii imobiliari cu cele mai noi oferte
Un agent imobiliar nu iti va spune ca exista o baza de date, actualizata zilnic, cu cele mai noi oferte din partea proprietarilor. Avand acces nemijlocit la o astfel de baza de date, agentii imobiliari au acces rapid si direct la numerele de telefon ale proprietarilor, aproape imediat cum acestia isi publica anunturile in ziare sau pe site-uri.
De aceea, este foarte greu din perspectiva de cumparator sa gasesti o oferta care sa nu fie intermediata de o agentie. De fapt, insa, agentii benficiaza doar de informatii mai repede decat cumparatorii, la fel cum investitorii foarte mari isi permit sa afle stirile care influenteaza pietele mai devreme decat jucatorii obisnuiti.
Clientul pleaca insa cu ideea ca agentul imobiliar a intreprins o cercetare si a depus mult efort ca sa gaseasca vanzatorul apartamentului pe care il vrei. De fapt, este doar vorba de accesul unei baze de date bine actualizate.
...ca multe oferte cu preturi foarte bune sunt fictive
O strategie pe care agentii imobiliari inca o folosesc pentru a ajunge la potentialii cumparatori este sa plaseze oferte fictive pe site-uri, oferte foarte bune, in general cu preturi sub media ofertelor din zona respectiva.Agentul nu iti va spune insa niciodata ca de fapt respectiva oferta nu a existat niciodata, dar a fost plasata doar pentru a stabili contactul initial intre posibilul cumparator si agent.
El iti va spune ca acel apartament/garsoniera tocmai s-a vandut, dar mai are cateva oferte bune in zona, bune dar la preturi mai mari.
...ca o mare parte dintre clienti cad de comun acord sa elimine intermediarul imediat dupa vizionare
Intelegerile bilaterale intre vanzator si cumparator sunt o mare probleme in piata imobiliara din Romania si ca urmare a acesot deal-uri incheiate subtil dupa ce un cumparator vizioneaza un apartament alaturi de agent au fost introduse acum contractele de reprezentare.Practic, o agentie incearca sa se protejeze de clientii de rea-credinta prin incheierea acestui contract de reprezentare, care din punct de vedere legal, cel putin in teorie, obliga clientii sa plateasca agentiei comisionul agreat la semnarea acestui contract.
Insa, atat cumparatorii, cat si vanzatorii sunt foarte bucurosi sa ocoleasca agentul imediat ce vizionarea apartamentului s-a incheiat si, in mod normal, intr-o piata imobiliara civilizata aceste lucruri nu ar trebui sa se intample.
...ca preturile postate pe site nu sunt de fapt negociabile
Multi clienti pornesc in cautarea unei locuinte, de cumparat sau de inchiriat, cu gandul ca preturile publicate pe site sau precizate de agent sunt negociabile. Acestia pot avea insa surprize in momentul in care ajung sa negocieze cu proprietarul, care nu va lasa deloc la pret, chiar daca agentul in prealabil a precizat pe site ca valoarea chiriei sau pretul apartamentului sunt negociabile.
...ca este mai bine sa ceri o evaluare a apartamentului
Un cumparator care s-a hotarat sa cumpere un apartament si a ajuns la etapa in care trebuie sa negocieze pretul unui imobil care i-a placut ar putea sa faca o evaluare a locuintei, intrucat de foarte multe ori, mai ales in contextul in care bula speculativa s-a spart, preturile cerute de proprietari sunt in continuare mai mari decat valoarea reala a proprietatii.Intrucat comisionul agentului depinde de pretul de vanzare, el nu va avea niciun interes sa iti recomande o evaluare a locuintei, inaintea semnarii antecontractului.
O evaluare efectuata de un evaluator autorizat din care a rezultat un pret mai mic decat valoarea ceruta de proprietar reprezinta un bun mijloc de negociere.
...ca te poate suna si la cateva luni dupa ce deja ai gasit ce cautai
Un agent nu iti va spune de la prima discutie ca se poate intampla sa te ignore cateva luni, pentru ca nu are oferte pentru tine sau pur si simplu a uitat de cautarea ta. Insa, te va suna la cateva luni bune dupa ce ai gasit deja ce cautai, ai inchiriat sau ai cumparat un apartament.In urma perioadelor in care are mai putini clienti sau a dat peste numarul tau intamplator, te poti trezi cu un telefon prin care sa te anunte bucuros ca a gasit apartamentul mult visat, cu toate ca in lunile trecut cand aveai nevoie de cat mai multe oferte pentru a lua o decizie buna, acesta nu a mai dat niciun semn de viata.
Dupa cum inteleg eu aceasta relatie client-agent, feedback-ul ar trebui sa vina si in cazul in care piata este mai slaba in oferte sau pur si simplu nu gaseste nimic pe baza criteriilor stabilite de la inceput de tine.
...ca nu are salariu fix si depinde foarte mult de comisionul tau
Profesia de agent imobiliar nu este una dintre cele mai banoase, cel putin dupa ce bula speculativa din imobiliare s-a spart. In general, un agent imobiliar nu este platit cu un salariu fix, ci traieste doar din comisionul procentual pe care il face din inchirierea sau vanzarea lcouintelor.In general, cumparatorii sunt constienti ca agentul isi face venitul lunar doar pe baza comisioanelor, ceea ce il predispune la incercarile de a-ti vinde mai mereu apartamentul mai scump sau chiria mai mare.
Piata imobiliara ar avea nevoie de o mai buna transparenta, ceea ce inseamna si comunicarea unor astfel de informatii, astfel incat clientii sa stie de la bun-inceput faptul ca un agent poate fi inclinat sa vanda produsul mai scump, pe baza caruia isi va obtine si comisionul.
...de unde are numarul tau de telefon
Mereu in cautare de clienti, un agent imobiliar te poate suna din senin, fara ca tu sa fi apelat la serviciile respectivei agentii imobiliare, doar pentru ca a auzit, nu se stie din ce surse sau prin ce canale, ca esti in cautarea unui apartament sau vrei sa inchiriezi o garsoniera.El sau ea nu iti va spune niciodata de unde a facut rost de numarul tau sau de unde a aflat ca esti in cautare de un chilipir.
Mai ales in cazul inchirierilor, sistemul pare sa functioneze ca un telefon fara fir. Agentii afla de la unul la altul ca un posibil chirias cauta ceva in zona respectiva. Si pentru ca in cazul unei inchirieri, agentul nu depune in general prea mult efort, clientii fiind de cele mai multe ori dornici sa semneze un contract de inchiriere in cateva zile fortati de diverse imprejurari, inghesuiala si agresivitatea agentilor pe acest segment este pe masura.
Practic, o agentie ia un comision standard de 50% din valoarea primei luni de chirie, in medie 125 euro.
...ca pozele de pe site de fapt nu sunt reale
De cele mai multe ori, clientii care sunt in cautarea unui loc de inchiriat gasesc pe site-urile agentiilor imobiliare sau pe agregatoarele de anunturi poze ale apartamentelor care sunt reale, chiar daca in general sunt de proasta calitate.Insa, o pondere relativ mica din anunturile imobiliare sunt insotite de poze care nu sunt reala, moment in care agentul imobiliar ar trebui sa iti spuna la telefon, inainte de a programa vizita la respectivul loc, ca ceea ce ai vazut pe site nu sunt de fapt pozele reale.
