Cum se anunta a doua parte a verii 2008 pentru piata imobiliara
“Din punct de vedere al volumului de tranzactii, in aceste luni nu vor fi concluzionate tranzactii de nivelul celor din 2007, tocmai pentru ca anul acesta nu a fost atat de activ pe piata de investitii precum anul trecut. La aceasta data, ar trebui sa se incheie tranzactii incepute in ianuarie, februarie 2008”, ne-a explicat Georgiana Anghelus, consultant in cadrul diviziei de investitii a companiei Colliers .Intrucat piata in acel moment era mult sub influenta crizei subprime - ce a generat apoi blocajul financiar din pietele vest europene - investitorii fie s-au retras, fie au asteptat sa vada ce se va intampla si ce influente vor avea aceste tulburari financiare globale, crede Anghelus. Astfel, apetitul pentru investitii a fost foarte scazut in acea perioada, iar urmarile acestui fapt se vad acum.
Si Dan Ionascu, directorul departamentului de evaluare Cushman & Wakefield Activ Consulting, este de parere ca, pana in luna octombrie, nu se intrevede nici o tranzactie certa, de amploare, care ar putea misca piata imobiliara, dar asta nu inseamna ca nu pot exista surprize.
“Este vara si frenezia imobiliara s-a stins in urma cu doua luni. Oferta de terenuri si de apartamente a crescut foarte mult, depasind cu mult cererea. Insa aceasta nu reprezinta o blocare efectiva a pietei imobiliare. Cresterea ofertei a aparut pe fondul dezinteresului marilor investitori, care determina gradul de absorbtie, deci dezinteresul acestora a determinat in final o aglomerare a ofertelor pe piata”, afirma oficialul Cushman & Wakefield Activ Consulting.
Despina Ponomarenco, Head of Marketing & Communications in cadrul CBRE| Eurisko, crede ca anul 2008 a fost in general un an mai slab decat 2007, clientii, in special cei pe segmentul rezidential, fiind in “stand by” si asteptand scaderea preturilor. Din aceasta perspectiva, este de asteptat ca vara lui 2008 sa fie mai slaba fata de cea din 2007.
Ce inseamna vara pentru piata imobiliara
Dan Ionascu este de parere ca, pentru piata imobiliara, vara inseamna vacanta in toate sensurile, nu numai in Romania, ci pe intreg mapamondul. “Dupa ce in tot spectrul imobiliarelor s-au adunat profituri consistente, acum a venit timpul ca aceste venituri sa fie cheltuite. Dorinta de a obtine castiguri mari si rapide se pare ca nu mai este la acelasi nivel pentru moment, acest lucru fiind foarte vizibil mai ales prin lipsa tranzactiilor de pe piata”, explica Ionascu.
Despina Ponomarenco este de acord ca vara este o perioada mai slaba, in special pentru vanzarile rezidentiale, cele doua sezoane propice atat lansarii de proiecte cat si unui proces “hard sales” , fiind primavara si toamna.
“Cu toate acestea, atunci cand strategia de marketing corecta merge mana in mana cu o politica corecta de preturi, vanzarile isi pastreaza un ritm ridicat chiar si pe perioada verii”, declara reprezentatul CBRE| Eurisko.
Georgiana Anghelus spune ca vara nu trebuie neaparat considerata o perioada moarta, jucatorii hotarati nefiind influentati de anotimp.
„Tranzactiile care sunt in desfasurare pot doar sa fie un pic intarziate de perioada de vacanta, insa este clar ca cei care vor sa cumpere vor cumpara, iar cei care vor sa vanda vor vinde indiferent de anotimp”, declara consultantul Colliers.
Ce schimbari va aduce toamna?
Potrivit specialistului Cushman & Wakefield Activ Consulting, toamna reprezinta momentul reluarii activitatii de dupa vacanta si inceperea unui nou an de invatamant, deci automat este vorba de cresterea segmentului de inchirieri ca si cerere. „In ceea ce priveste preturile pe piata rezidentiala a apartamentelor vechi, se poate vedea ca au scazut deja cu pana la 20 % si asta se vede chiar printr-o simpla cautare pe anunturile postate pe Internet. Cat despre cele noi, se poate vorbi despre o scadere a preturilor, dar intr-o proportie mult mai mica, de pana in 5%”, afirma Dan Ionascu .
In opinia sa, aceasta scadere a fost determinata intr-o masura mai mica de faptul ca respectivele proprietati reprezinta, de fapt, rate de rambursat catre banca sau orice alta institutie financiara finantatoare - adica o datorie certa de plata la un anumit termen - care nu poate fi modificata decat intr-o anumita marja, aspect care nu se regaseste si in pretul apartamentelor vechi.
„In luna octombrie ar putea reincepe tranzactille mai de amploare, ce ar putea misca piata imobiliara”, este de parere Ionascu.
Georgiana Anghelus afirma ca nu toate proiectele anuntate vor fi livrate, in principal din cauza lipsei de finantare, insa data fiind cererea mare de spatii, investitorii sunt mai increzatori in privinta unui posibil risc legat de gradul de neocupare.
In ceea ce priveste numarul si importanta tranzactiilor, specialistul Colliers crede ca vom vedea mai multe tranzactii incheiate spre sfarsitul anului 2008.
Bilantul primelor sase luni din 2008
„Au fost cateva tranzactii relevante, care au mai ‚dezmortit’ piata imobiliara, indicatorii economici au fost incurajatori pentru investitori si, nu in ultimul rand, cererea de spatii pe toate segmentele pietei imobiliare depaseste cu mult stocul existent sau cel ce ce va fi livrat pana la sfarsitul anului. Aproape toate tranzactiile incheiate in primele sase luni ale acestui an au fost incepute in 2007”, ne-a explicat Georgiana Anghelus.Specialistul Cushman & Wakefield Activ Consulting este de parere ca, pana in luna martie, totul a evoluat in mod absolut normal, tranzactii fiind sustinute de interesul a foarte multi investitori. Apoi, perioada de criza financiara si-a facut aparitia si in Romania, cu efecte directe asupra posibilitatilor de finantare pe plan local.
„In conditiile crizei internationale si a numeroaselor articole din media despre un asa-zis colaps si pe piata locala, primul efect a fost o scadere a numarului de tranzactii rezidentiale, clientii asteptand o scadere a preturilor. Deocamdata insa, singurul segment in care preturile au scazut este cel al apartamentelor vechi, din blocurile comuniste, unde preturile erau supra-evaluate”, declara Despina Ponomarenco.
Pe segmentul locuintelor noi, aceasta afirma ca dezvoltatoriii ansamblurilor rezidentiale nu au „umblat” la pret, insa nu au avut nici ritmul scontat al vanzarilor.
„Segmentele care au o evolutie buna sunt cele BTB (Business-to-Business), unde tranzactiile s-au mentinut la un ritm normal, vorbind aici de offices, industrial sau retail. Totodata si tranzactiile de investitii s-au mentinut la un ritm ridicat, cele doua tranzactii din prima jumatate de an (Upground – Deutsche Bank si Iris – DEGI) indicand faptul ca apetitul marilor fonduri de investitii pentru piata locala este ridicat”, ne-a spus reprezentantul CBRE| Eurisko.
Retailul Cel mai dinamic sector in prima jumatate de an
„Cel mai dinamic sector in primele sase luni a fost cel de retail. Romanii sunt singurii cumparatori din Europa de Est care cumpara pe baze emotionale, iar din acest motiv, pentru moment, mall-urile si centrele comerciale sunt inca pe val”, afirma Dan Ionascu.Georgiana Anghelus spune ca, in primul semestru, au fost in jur de zece tranzactii importante, aproape toate cu negocierile incepute anul trecut, iar cel mai dinamic sector a fost Retail-ul.
„Chiar daca sunt multe proiecte anuntate, se pare ca nu toate se vor finaliza. Sunt insa cativa factori importanti care inca fac acest sector atractiv pentru investitori: puterea de cumparare a populatiei in continua crestere, randamentel pe acest segment sunt cu cateva procente mai mari decat cele pentru segmentul de office, contractele incheiate cu retailerii sunt pe minim cinci ani - ancorele chiar pe zece ani, deci investitorii au cat de cat garantia unui venit pe termen mediu”, ne-a explicat specialistul Colliers.
