Rata de neocupare va creste pe segmentul spatiilor de birouri
In prima jumatate a anului 2008, rata medie de neocupare a stocului existent a fost de circa 2% si chiar sub 1% in zona centrala, iar in partea de nord a orasului procentul de neocupare a fost de aproximativ 3%.„Pentru urmatorii doi ani, estimam ca rata de neocupare va creste putin, ramanand totusi la un nivel scazut in partea centrala a Bucurestiului. Cele mai bune yielduri in perioada analizata s-au ridicat de la minimum 5,7% in 2007 la 6,5% si se prevede ca acest nivel sa continue pe trendul ascendent pana spre circa 7% la finele trimestrului al patrulea”, afirma reprezentantii DTZ Echinox.
Potrivit acestora, piata va inregistra o deplasare catre dezvoltarile mai mari multi-scop, cuprinzand spatii pentru birouri, de desfacere si rezidentiale, astfel de proiecte fiind planuite a include Arena Plaza (Casa Radio), Sema Park, Pipera City, Baneasa Business and Technology Park si Cotroceni Park.
„In perioada analizata, din cauza ofertei reduse fata de cererea mare de spatii pentru birouri, chiriile au crescut in orasele din centrul si vestul tarii, precum Brasovul, Timisoara, Aradul sau Clujul. Aceasta este si un rezultat al deplasarii interesului dezvoltatorilor si catre alte orase interesante din Romania”, mai spun consultantii DTZ Echinox.
Zona Barbu Vacarescu este o piata in care proprietarii detin un mai mare control, nivelul chiriilor fiind mereu in crestere in acest an si atingandu-se nivelul de 24 – 25 euromp/luna. De asemenea, chiriile pentru spatiile de parcare ajung la 120 – 150 euro/loc/luna (in parcarea subterana) si 90 – 110 euro (in parcarea supraterna), se arata in acelasi raport.
„Cu cat sunt mai aproape de aglomeratia din centrul orasului, preturile sunt mai mari fata de cele din locatiile necentrale, cum ar fi Pipera ori Baneasa, unde chiriile pe locul de parcare pot fi de 75 -90 euro/luna in subsoluri si de 50-70 euro/luna pentru cele in aer liber”, sustin consultantii DTZ Echinox.
Tranzactiile din retail, vedetele investitiilor
In a doua jumatate din 2007 si prima jumatate a anului curent, majoritatea tranzactiilor, respectiv 50,7% din totalul investit, s-au concentrat in segmentul de retail. Sectorul de proiecte mixte a inregistrat o cota de 23,6% din total, urmat de cele privind sectorul spatiilor pentru birouri si spatiile industriale, cu 19,9% si – respectiv – 5,8%, se arata inraportul DTZ Echinox.„Estimam ca fondurile de investitii vor manifesta mai multa prudenta in privinta luarii deciziilor de achizitionare a unor proprietati scumpe si se vor concentra asupra unor produse capabile de yielduri mai ridicate. Acest comportament precaut va fi o consecinta a instabilitatii pietei internationale din anul acesta”, au spus reprezentantii DTZ Echinox.
In ceea ce priveste yieldurile, in primele doua trimestre ale anului 2008, s-a constatat ca cele de prim rang au inregistrat o usoara crestere, iar cele provenind de la proprietati de rang secund si tert au urmat o traiectorie puternic ascendenta.
Yieldurile de prim rang in perioada semestrului al doilea din 2007 au avut nivelul cel mai scazut sub 6%, dar in prima jumatate a anului curent yieldurile spatiilor pentru birouri de prim rang se deplaseaza catre nivelurile inregistrate in primul semestru al anului trecut, respectiv 6,5 – 7 %, se arata in raport.
Anul trecut, yieldurile din sectorul spatiilor industriale au avut o usoara scadere, iar in prima jumatate a lui 2008 au variat intre 8 si 9% in functie de tipul de dezvoltare. Aceste cifre sunt comparabile cu cele din 2007, insa DTZ Echinox estimeaza ca in anul urmator yieldurile de prim rang pentru sectorul de retail se vor situa intre 7 si 8%.
Cititi si Topul celor mai mari 10 tranzactii imobiliare din 2008 .
Bucurestiul ar putea avea in 2010 peste 2,5 mil. mp de spatii comerciale
Inainte de finele anului, in Bucuresti se vor livra primele doua outlet stores, stocul curent de spatii de retail fiind suplimentat in 2008 cu un total de 90.000 mp suprafata inchiriabila si ajungand la 243.500 mp.„In comparatie cu alte capitale ale statelor Uniunii Europene din zona, cum ar fi Varsovia, Budapesta si Zagrebul, Bucurestiul este inca subalimentat. Daca toate proiectele despre care se spune ca s-ar afla pe planseta s-ar livra, ar trebui ca in viitor, totalul spatiilor de inchiriat pana la sfarsitul lui 2010 sa ajunga la 2.640.000 mp”, afirma consultantii DTZ Echinox.
Primul outlet ce va fi livrat este Mega Designer Outlet, care isi va deschide portile pentru public in trimestrul al patrulea din 2008. Proiectul va dispune de un total de 38.500 mp suprafata inchiriabila, din care in prima faza vor fi dati in exploatare 16.000 mp.
Al doilea outlet, Fashion House Outlet Center are circa 28.000 mp suprafata inchiriabila urmand a fi realizat in doua etape. Prima, de aproximativ 14.000 mp, se asteapta a fi realizata tot in cursul celui de al patrulea trimestru al anului in curs.
Pe langa Bucuresti, dezvoltatorii au dat in folosinta si alte proiecte de retail din tara, precum City Park Mall (25.800 mp) in Constanta, Polus Center (61.000 mp) in Cluj - Napoca, Unirea Shopping Center (18.000 mp) in Brasov, Armonia (32.500 mp) in Arad, Jupiter City (36.000 mp) in Pitesti si Arena City Center (25.500 mp) in Bacau.
„In ceea ce priveste chiriile, in Bucuresti, cele mai mari sunt cele din zona bulevardelor Balcescu si Magheru cu preturi intre 100 si 129 euro/mp/luna. Calea Victoriei este a doua zona in privinta preturilor cu chirii de 90 – 120 euro/mp/luna, dar in prezent constatam totusi aparitia unui numar neasteptat de spatii libere. Pe Calea Dorobanti si Bulevardul Bratianu nivelul chiriilor se situeaza in limitele a 80 – 100 euro/mp/luna”, mai spun reprezentantii DTZ Echinox.
Preturile terenurilor pentru dezvoltari industriale au crescut cu pana la 20%
In prima jumatate a anului, volumul total al activitatii pe piata logistica s-a ridicat la tranzactionarea unor spatii de depozitare de peste 150.000 mp, oferta fiind de aproximativ 200.000 mp, se arata in acelasi raport.„Chiriile pentru spatiile logistice variaza in functie de diferiti factori, cel mai important fiind legat de calea de acces, distanta de la teren pana la oras si prezenta utilitatilor. Pe masura ce piata se maturizeaza, preturile incep sa se stabilizeze, astfel ca doar in unele zone am notat o crestere a preturilor terenurilor pentru dezvoltari industriale de maximum 20%”, au mai spus consultantii DTZ Echinox.
Chiriile sunt in jur de 4,5 – 5,5 euro/mp/luna pentru suprafete de pana la 2.000 mp, iar pentru unitati mai mari, de pana la 10.000 mp se poate obtine o chirie de 4,5 euro/mp/luna si chiar mai putin pentru suprafetele de peste 10.000 mp. Nivelul costurilor de service se situeaza in jur de 0,8 euro/mp/luna.
„Zona cea mai bine dezvoltata din Bucuresti din punct de vedere loogistic ramane partea de vest a orasului, de-a lungul Autostrazii 1, favorizata de infrastructura existenta si facilitatile disponibile: trei rampe de iesire pe un segment de numai 10 km de autostrada la km 12, km 13,5 si km 23, cu zone de retail si comerciale, precum si accesul usor la soseaua de centura a capitalei precum si catre vestul tarii pe coridorul IV”, au enuntat cosultantii DTZ Echinox.
In aceasta zona, au fost dezvoltate cinci proiecte majore: Cefin Logistic Park, Bucharest West, Prologis Park Bucharest A1, Mercury Logistics Park si A1 Business Park.
„Rata neocuparii este inca scazuta, undeva sub 5%, deoarece o parte din stocul nou dat in folosinta in 2008 fusese inchiriata in avans de ocupanti puternici activi pe piata, cum ar fi Carrefour si DSV”, explica reprezentantii DTZ Echinox.
