Pretul apartamentelor, un graunte de sare in raport cu criza
Bogdan Georgescu (foto), presedintele companiei de consultanta imobiliara Colliers International, este de parere ca piata imobiliara este doar o victima a crizei financiare si nicidecum factorul declansator.„Pretul apartamentelor din Romania este un graunte de sare in raport cu criza financiara. Intreaga piata imobiliara locala este prinsa intr-un sistem si nu pretul locuintelor a generat aceasta criza”, a explicat presedintele Colliers, in cadrul seminarului „Gandeste Biz!”.
In opinia sa, problemele existau in piata locala dinaintea crizei si nu era nici pe departe o piata perfecta. Preturile apartamentelor vechi erau prea mari si ajunsesera la acelasi nivel cu preturile locuintelor noi, ceea ce este anormal in orice piata imobiliara.
„Sigurul motiv pentru aceasta crestere era ca apartamentele vechi erau deja gata, iar cumparatorul nu trebuia sa mai astepte. Insa stocul de apartamente vechi nu poate creste, oferta ramane aceeasi, pentru ca nimeni nu construieste apartamente vechi”, spune Bogdan Georgescu, adaugand ca intr-o piata in care oamenii au nevoie de 50.000 de locuinte si in care s-au livrat in ultimii doi ani doar 5.000, categoric este un decalaj.
„Este adevarat ca ritmul vanzarilor a scazut, insa nu pentru ca oamenii nu au bani, ci pentru ca le este frica sa cumpere acum, preturile sa scada si astfel ei sa piarda”, mai spune seful Colliers.
Perceptia pe care oamenii o au despre criza finaciara este usor distorsionata, considera presedintele Colliers, care afirma ca sunt multi oameni ce apar in presa pentru ca au anumite interese, iar lucrurile pe care le spun au tinte precise.
„Credem mult prea multe si ar trebui sa avem mai mult discernamant, sa ne intrebam firesc: In ce parte merge criza? Unde trebuie eu sa ma pozitionez? Dezvoltatorii si consultantii se schimba acum, pentru ca au un soc: vad ca li se poate intampla si lor”, a mai explicat Bogdan Georgescu.
Din 1.500 de unitati programate spre livrare, s-ar putea finaliza doar jumatate
Adrian Nicolescu, Head of Valuation & Advisory al CBRE|Eurisko, este de parere ca desi anul 2008 trebuia sa fie anul cu cele mai multe proiecte rezidentiale livrate, pe fondul crizei financiare, doar jumatate din locuinte ar putea fi finalizate.„Din ianuarie si pana in luna octombrie 2008, au fost livrate 900 de unitati noi in ansambluri rezidentiale, 90% fiind apartamente. Pana la sfarsitul anului, sunt programate inca 1.500, insa in contextul economic actual, se pot finaliza doar jumatate”, a explicat Adrian Nicolescu (foto), la Zilele Biz, in cadrul conferintei “Criza mondiala si impactul sau asupra pietei imobiliare din Romania”.
Potrivit acestuia, este firesc ca sectorul rezidential sa fie cel mai expus, pentru ca achizitiile se fac preponderent cu credite. Nicolescu spune ca s-au anulat foarte multe rezervari de apartamente si, daca ne uitam la mica publicitate, vom vedea anunturi precum: vand apartament cu credit, asa cum in urma cu ceva timp erau anunturile pentru masini.
„Vor fi intarzieri ale lucrarilor de constructii, care vor amana finalizarea noilor ansambluri, insa aceste decizii vor avea impact asupra imaginii ambilor jucatori in piata. Sunt avantajati dezvoltatorii care detin capitalul necesar finalizarii ansamblurilor rezidentiale, deoarece, atunci cand piata isi va reveni, ei vor avea unitatile finalizate”, a declarat reprezentantul CBRE|Eurisko.
'Sunt multe centre comerciale de vanzare, dar nu se vinde niciunul'
Nici sectorul de retail nu a scapat de efectele crizei, desi cel mai recent studiu al companiei de consultanta Atisreal arata ca 36% din totalul tranzactiilor incheiate in 2008 au fost in acest sector, primul loc fiind ocupat de tranzactiile cu proiecte mixte (office plus rezidential) – 48%.„Sunt dezvoltatori care isi ingheata proiectele si dezvoltatori care incearca sa le vanda. Acum, sunt foarte multe centre comerciale de vanzare, insa nu s-a vandut niciunul si probabil nu se va vinde pana cand dezvoltatorii nu vor simti presiune din partea bancilor”, a explicat Dan Ionascu (foto), Head of Valuation Services al Cushman & Wakefield.
Potrivit acestuia, multi dezvoltatori de retail si-au inghetat proiectele si spun ca este o masura temporara, in medie pentru sase luni, insa in realitate, nici ei nu stiu pentru cat timp. In plus, multe companii intentionau anul trecut sa isi relocheze operatiunile cat mai aproape, pentru ca pretul petrolului si cel al combustibilului crescusera.
„Acum aceste preturi au scazut si dezvoltatorii vand terenurile sau ingheata proiectele. Ei optasera pentru relocarea cat mai aproape crezand ca astfel isi vor reduce din costurile pentru combustibili, insa aceasta logica a fost rasturnata”, a mai spus Dan Ionascu.
Scadere de 28% pentru inchirierile spatiilor de birouri
In ceea ce priveste starea actuala a pietei imobiliare locale, reprezentantii companiei Atisreal afirma ca sectorul de birouri a fost pana in prezent cel mai putin afectat, dupa ce efervescenta pietei din anii 2006 - 2007 i-a determinat pe investitori sa dezvolte cladiri ce vor fi livrate la sfarsitul lui 2009 - inceputul lui 2010.„Am asistat la o prelungire a perioadei de negociere in inchierea tranzactiilor de vanzare si de pre-inchiriere, odata cu aceasta prelungire crescand si asteptarile proprietarilor, care sunt foarte sus din punct de vedere al costurilor”, a explicat Ioana Momiceanu (foto), Managing Director al Atisreal, la Zilele Biz.
Momiceanu a adaugat ca in primele trei trimestre din 2008 s-a observat o scadere cu 28% a inchirierii de spatii de birouri, circa 236.000 mp fiind inchiriati in acest an. Astfel, rata de neocupare in Bucuresti a crescut de la 2,5% la 4,5%, pentru Capitala fiind un fenomen nou.
„Chiriile pentru spatiile de clasa A au crescut pana la 24 euro/mp/luna, pentru cladirile din zona centrala, acest pret reprezentand chiriile obtinute, nu cele cerute, deoarece intre acestea doua se simte o diferenta de pret”, a mai spus oficialul Atisreal.
Momiceanu admite ca multe dintre proiecte anuntate in piata rezidentiala nu vor incepe sau vor fi amanate, insa cele care sunt aproape de finalizare si au probat deja calitatea, vor putea suporta presiunea pietei.
Dan Cirstea, Managing Parter al companiei United, a comparat piata imobiliara cu o masina Dacia si a afirmat ca desi vestea retragerii fondurilor de investitii a aparut in luna septembrie, acestea au inceput sa iasa din piata locala inca de la sfarsitul anului trecut.
„Piata locala a fost ca o Dacie care a zburat timp de trei ani si acum a inceput sa mearga pe drumuri ca o masina obisnuita. Nu putem sa ne suparam pe ea ca nu mai zboara, ci merge normal pe drumurile din Romania, ba chiar mai ia si o groapa”, a incheiat Dan Cirstea.
