'Proiecte pot fi pornite oricand, daca sistemul bancar isi va reveni'

'Proiecte pot fi pornite oricand, daca sistemul bancar isi va reveni'Westhill a lansat proiectul din Targoviste, Crizantema Mall, in luna aprilie 2008, investitia fiind estimata la 60 milioane de euro. Proiectul din Ploiesti, Zenith, a fost anuntat in luna iulie a anului trecut, iar investitia a fost aproximata la 140 milioane de euro. Insa in luna septembrie 2008, odata cu prabusirea pietelor financiare internationale, Westhill a decis amanarea ambelor proiecte.

„Decizia de amanare am luat-o in luna septembrie, cand am stopat orice cheltuiala. Autorizatiile au fost luate, insa am oprit lucrarile de constructie pana in luna martie-aprilie. Ambele proiecte pot fi pornite oricand, daca sistemul bancar isi va reveni”, ne-a declarat Andrei Panculescu (foto).

Panculescu admite ca a primit deja cateva oferte de cumparare pentru cele doua centre comerciale, insa preturile au fost cu mult sub valorile reale. Tot in apropiere de Ploiesti, compania negocia in vara anului trecut si alte achizitii de terenuri, avand in plan dezvoltarea de rezidential si de spatii office, insa s-a retras din discutii.

„Preferam sa asteptam sa isi revina piata. Pentru proiectul din Ploiesti, bancile cu care negociam imprumuturile au amanat decizia de acordare a acestor imprumuturi pentru 2009, avand un coeficient de aproape 45% pre-inchiriat. Cel din Targoviste este inchiriat in proportie de 25-30% , insa va fi probabil schimbat in interior, pentru a diminua zonele de retail si a le creste pe cele de tip big-box, pastrand aceeasi «carcasa»”, a adaugat oficialul Westhill.

Zenith este amplasat la o distanta de zece minute de centrul Ploiestiului, in apropiere de hyermarketul Carrefour si urma sa fie deschis in a doua jumatate a anului 2010. Crizantema Plaza este amplasat aproape de iesirea din Targoviste spre Sinaia si trebuia sa fie inaugurat la sfarsitul acestui an.

„Este foarte greu sa facem predictii pentru 2009, numai daca de gandim ca din decembrie si pana astazi, cursul valutar a crescut cu aproape un leu la euro. Acest lucru ii forteaza pe retaileri sa isi limiteze stocurile, deoarece ei au importurile facute la un alt curs valutar. Deprecierea omoara importurile, iar noi traim din importuri”, a explicat Panculescu.

'80% dintre proiectele de retail anuntate in 2008, amanate'

'80% dintre proiectele de retail anuntate in 2008, amanate'Dupa ce a doua jumatate a anului 2008 s-a caracterizat prin amanarea proiectelor de retail care urmau sa inceapa, in acest an, retailerii vor fi mult mai atenti unde vor deschide magazine noi, vor negocia chirii mai mici si vor cere fit-out contributions (n.r.: imbunatatiri aduse spatiului inchiriat) de la dezvoltatori.

„Dintre proiectele anuntate, aproximativ 80% sunt amanate.. Din punct de vedere al retailului insa, tara este sub dezvoltare, prin urmare mai este loc in piata”, a spus Andrei Panculescu, mentionand ca puterea de cumparare stagneaza, insa locurile unde se duc acum banii vor fi altele: nu va renunta nimeni la mancare sau la entertainment.

In ceea ce priveste chiriile, acestea au atins nivelul maxim in 2008 si vor scadea in acest an, pentru ca, in general, consumul va scadea. Scazand consumul, chiriasii vor fi nevoiti sa isi reduca suprafetele sau chiar sa inchida unele magazine.

„Unii chiriasii au cerut deja discounturi la chirii si majoritatea le-au obtinut pe perioade limitate: pe primele trei luni, pe primele sase sau chiar pe primul an. Chiriile ar trebui sa scada prima data in spatiile stradale. Daca ne referim la Magheru si Calea Victoriei, cred ca ar trebui sa scada cu pana la 50%. Iar in centrele comerciale, cu pana la 20-30%”, a mai spus Panculescu.

Pe de alta parte, ar putea aparea noi jucatori in piata, in special pe partea de fashion, care vor inchiria suprafete mai mari si vor plati chirii procentuale: chirie medie plus chirie din turnover. Ca intrari pe piata, Andrei Panculescu mentioneaza compania olandeza C&A in acest an si, probabil anul viitor, retailer-ul suedez H&M.

Cine mai cumpara in 2009

Cine mai cumpara in 2009Andrei Panculescu crede mai devreme de al doilea semestru al anului nu vom vedea schimbari majore in piata locala, doarece bancile au o mare problema nu neaparat in a acorda finantare, ci in a evalua proprietatile. Nefiind tranzactii, nu exista nici pret si astfel asset-urile sunt foart greu de evaluat, iar banii, la fel de greu de imprumutat.

Tranzactiile din prima jumatate a anului 2008 au fost incepute in 2007, iar cele care s-au inchis la sfarsitul lui 2008 erau incepute cu patru-cinci luni inainte, tranzactiile noi lipsind din piata.

„ Dinu Patriciu a putut sa cumpere un procent majoritar la un pret foarte mic, insa nu cred ca exemplul lui sporeste increderea in piata. Din discutiile avute cu diversi investitori sau fonduri de investitii, reiese ca daca ar fi interesati sa cumpere, vor sa o faca la preturi dumping (n.r.: sub pretul de productie), in care nu renteaza pentru vanzator sa vanda, decat daca este foarte presat”, a explicat Panculescu.

Cei care nu au presiunea de a returna creditele catre banci, sau se pot refinanta avand proiecte terminate de unde incaseaza chiriile estimate, putand astfel sa isi achite creditele, sunt jucatori care nu au acum probleme. Pentru ei, este de preferat sa asteapte doi-patru ani, pana cand piata isi ca reveni.

Panculescu mai spune ca exista destui cumparatori in piata, insa acestia vor sa cumpere la 30-50% din valoarea pe care proprietatile o aveau in 2008. Acesti cumparatori pot fi companiile cu private equity sau fondurile de investitii cu institutional equity, insa in nici un caz banci. De aceea, toate tranzactiile de anul acesta si anul viitor vor fi facute de jucatorii cu private equity sau de stress found-urile care actioneaza in conditii de criza.

„Ca marja de profit, dupa toate taxele, impozitele si creditele platite, investitorii probabil mai pot obtine inca 15-25%. Insa aceasta este un lucru bun, pentru ca piata trebuie sa se aseze pe o niste baze solide, si nu pe ineptii”, a adaugat Andrei Panculescu.

Strategia pentru noul an

Strategia pentru noul anIn ceea ce priveste strategia de dezvoltare a Westhill pentru piata locala, Panculescu spune ca a adoptat o atitudine de asteptare cu proiectele lansate, dar in acelasi timp se afla in cautare de noi oportunitati, precum design & build (n.r.: executie si proiectare).

„Vom vedea mai multe investitii de tipul design & build, pentru unul sau doi clienti. De exemplu, daca un lant de supermarketuri isi doreste o anumita locatie, atunci aceasta locatie se va realiza. Se va construi targetat pe client, cu chiriasul in barca cu tine inca de la inceput. Astfel de proiecte se fac mai usor, mai repede si, de asemenea, se pot finanta mai usor”, a explicat directorul Westhill Romania.

Nici companiile de consultanta nu privesc spre orizonturi largi in acest an, spune Panculescu. Brandurile internationale vor fi sustinute de afara, insa isi vor reduce destul de mult numarul de angajati, iar firmele romanesti s-ar putea sa dispara cu totul din piata.

Agentiile mici, de cartier, au sanse de supravietuire, pentru ca se adreseaza unei piete rezidentiale bine definite, nu au un numar mare de angajati, iar locuintele din blocuri vechi inca se mai tranzactioneaza. In plus, acesti mici jucatori nu intampina probleme cu chiriile, pentru ca, de cele mai multe ori, detin proprietatile in care isi au sediul.

„Tot ca strategie pentru 2009, purtam acum discutii de preluare a doua centre comerciale pentru property management. Sunt proiecte medii, deja livrate, situate in provincie. Spre deosebire de companiile de consultanta cu care lucram, noi facem consultanta doar la nivel macro. Si, bineinteles, ne concentram pe proiecte design & build”, a incheiat Andrei Panculescu.

Inainte de Westhill, Andrei Panculescu a lucrat pentru compania de consultanta imobiliara Eurisko (in prezent CBRE | Eurisko), Xerox Romania, Ogilvy & Mather si MobiFon (operatorul retelei de telefonie mobila Connex-Vodafone).

La sfarsitul lunii octombrie 2008, Panculescu fost numit in functia de membru al Consiliului de Administratie al Cometex, divizia de real estate a grupului Altex.