Prima luna in care preturile locuintelor au scazut
Daca in 2007, piata rezidentiala a fost caracterizata de un trend strict ascendent pe ambele sale componente, apartamente noi si apartamente vechi, anul 2008 a adus o realitate total diferita. Diferenta dintre maximul atins in luna aprilie si minimul anului 2008 - cel inregistrat in luna decembrie, a fost de 350 euro/mp, ceea ce reprezinta o scadere cu aproape 20%. “Am avut un prim trimestru spectaculos, cand am inregistrat prima scadere de «asking price» (n.r.: preturi cerute de vanzatori) de la monitorizarea pietei prin intermediul BREI (Bucharest Real Estate Index), adica din ianuarie 2005. Timp de trei ani piata rezidentiala se aflase in crestere sau stagnare, pana cand, in februarie 2008 a consemnat prima scadere cu 50 de unitati, adica aproximativ 3% fata de luna precedenta, dupa ce in ianuarie BREI inregistra cea mai mare valoare de pana atunci, de 1.826 euro/mp”, potrivit analizei Colliers.
Luna martie a adus o crestere cu 111 euro/mp a valorii BREI, aceasta ajungand la 1.887 euro/mp si, impreuna cu varful atins in luna aprilie - 1.888 euro/mp, au reprezentat cele mai mari valori ale BREI din istoria indicelui. Varful evolutiei preturilor de pe piata rezidentiala s-a atins in lunile trei si patru ale anului 2008, toate valorile inregistrate dupa aceasta data fiind pe o panta descendenta.
“Daca primul trimestru a fost caracterizat de evolutii spectaculoase ale pietei cu o scadere neasteptata si o crestere brusca, cel de-al doilea poate fi descris printr-o stagnare deplina. Desi s-a inregistrat o scadere cu 2% in luna mai fata de luna aprilie, urmatoarele trei luni s-au mentinu aproape in jurul valorii de 1.840 euro/mp”, afirma Calin Bucur, coordonatorul echipei care a elaborat indicele BREI.
A doua jumatate a lui 2008 a consemnat cinci scaderi de valori in sase luni. Iulie 2008 a fost ultima luna de stagnare a preturilor cerute, pentru ca august, septembrie, octombrie, noiembrie si decembrie sa inregistreze fiecare valori mai mici decat luna precedenta.
“Avem astfel o scadere de la nivelul de 1.844 euro/mp, inregistrat in luna iulie, la 1.540 euro/mp, valoarea lunii decembrie. O scadere cu 304 euro/mp, adica 16% in sase luni, iar fata de ianuarie 2008, anul trecut s-a inchis cu o valoare mai mica cu 286 euro/mp”, mai spune Calin Bucur.
Nota: Mp se refera la suprafata construita a apartamentului plus suprafata teraselor. Valorile exprimate in text includ TVA.
BREI Nou vs. BREI Vechi
Desi pe final de 2008, piata apartamentelor vechi si cea a apartamentelor noi s-au sincronizat, au existat perioade in care BREI-V si BREI-N s-au comportat total diferit. Astfel, la inceputul anului 2007, BREI-V era mult sub valoarea BREI-N, insa de-a lungul anului a avut o crestere de 29%, ajungand in ianuarie 2008 la o valoare de 1.875 euro/mp si depasind BREI-N cu 140 de unitati. “In ciuda unei scaderi bruste in luna februarie, intreg primul trimestru al anului precedent, BREI-V a ramas peste valoarea BREI-N, aceasta situatie schimbandu-se insa incepand cu luna aprilie, cand valoarea BREI-V a scazut din nou sub cea a indicelui apartamentelor noi. In restul anului 2008, BREI-V a avut o traiectorie descendenta intrerupta de o scurta perioada de stagnare, pe parcursul verii”, potrivit Colliers.
BREI-N a impartit anul 2008 in doua perioade: una de crestere, in primele cinci luni si una de stagnare totala, in urmatoarele sase luni. Finalul anului adus prima scadere a BREI-N, desi aceasta s-a manifestat, mai moderat, inca de la inceputul toamnei.
“Dupa o perioada de sase luni in care promotiile au fost constant prezente in oferta dezvoltatorilor, am decis sa le introducem in calculul BREI, considerand ca notiunea de «pret cerut» este afectata. In anii precedenti, aceste reduceri promotionale de pret erau specifice perioadelor cu numar de tranzactii scazut, in mod deosebit lunilor de vara”, sustine Calin Bucur.
Daca la inceputul anului 2008, valoarea BREI-V era cu 8% peste BREI-N, sfarsitul anului a fost incheiat de BREI-V cu o valoare cu 22% sub BREI-N. De-a lungul anului, BREI-V s-a depreciat cu 25%, in comparatie cu BREI-N care a crescut cu 4%.
“Daca investeam un milion de euro in BREI-V, acum valoarea investitiei ar fi fost de 750.000 de euro, in timp ce, investind in BREI-N valoarea la sfarsitul anului trecut, ar fi fost de 1,04 milioane de euro”, explica Bucur.
Cel mai afectat sector al Capitalei
In ceea ce priveste BREI-V, cel mai afectat sector in 2008 a fost sectorul 6, cu o scadere de 32%, adica peste 500 de euro/mp. De ce scad preturile apartamentelor vechi din sectorul 6 al Capitalei
“Fiind un sector format aproape exclusiv din cartire rezidentiale destinate clasei de mijloc si neavand o zona de lux, sectorul 6 este cel mai expus, adresandu-se doar unei categorii de cumparatori, clasei medii, cea mai afectata de criza financiara”, afirma Calin Bucur.
De cealalta parte, sectorul 1, preponderent format din zone de lux, s-a depreciat cel mai putin in 2008, la finalul caruia a pierdut doar 19% din valoarea lunii ianuarie. Astfel, ramane cel mai scump sector, cu o valoare medie de 1.855 euro/mp.
Restul sectoarelor s-au depreciat cu aproape aceeasi marja, in jurul valorii de 25%, in decembrie 2008 fata de luna ianuarie a aceluiasi an.
Indicele BREI a fost realizat de o echipa de 20 de consultanti si analisti din cadrul firmei Colliers International, coordonata de Calin Bucur, fiind analizate 4.000 de oferte, incepand cu 1 ianuarie 2005.
Ca si principalii indici bursieri, BREI are la randul sau opt indici secundari care monitorizeaza evolutia preturilor in cele sase sectoare din Bucuresti cat si pentru apartamentele vechi din blocurile construite inainte de anul 1990 si pentru cele din proiectele rezidentiale noi construite in ultimii ani.
Fiecare sector a fost impartit pe cartiere si pentru fiecare cartier au fost alese oferte si tranzactii din anumite zone care sa respecte un algoritm de calcul bazat pe ponderea vanzarilor in functie de calitate si pret.
