O cota de piata de 50%
In 2007, in Bucuresti, au fost inchiriati 203.000 mp de spatii de birouri clasa A, locatii primare si secundare, iar in 2008, suprafetele tranzactionate au crescut pana la 230.000 mp, 60% din volumul tranzactiilor fiind intermediate de divizia de inchirieri a Colliers International. Din intreaga suprafata tranzactionata pe segmentul office leasing, Florescu detine o cota de piata de 48%.„In 2008, am avut o cota de piata de aproximativ 50%, sau chiar mai mare daca excludem tranzactiile directe facute intre chiriasi si proprietari. Veniturile mele au scazut insa cu aproape 10% fata de anul 2007”, ne-a explicat Horatiu Florescu (foto).
Din luna septembrie a anului trecut, nu s-a mai semnat nici o tranzactie noua, ci doar s-au finalizat unele negociate din primavara-vara. Daca nu ar fi fost o perioada de criza, vicepresedintele Colliers crede ca s-ar mai fi putut tranzactiona inca 30.000 mp, deoarece 2008 se anunta un an promitator pentru piata de birouri.
Ultima tranzactie, Horatiu Florescu a semnat-o in luna decembrie 2008, reprezentand aproape 14.000 mp inchiriati unei companii multinationale si o descrie ca fiind o tranzactie complexa. In ceea ce priveste asteptarile legate de noul an, vicepresedintele Colliers estimeaza ca vor fi inchiriati circa 100 - 110.000 mp. Este firesc ca intr-o piata in schimbare si veniturile brokerilor sa sufere scaderi, insa Florescu afirma ca in aceasta perioada, mai mult ca oricand, este foarte importanta calitatea serviciilor.
„In perioadele de criza, agentii trebuie sa acorde o importanta sporita relatiilor cu clientii lor, cat si nevoilor reale pe care acestia le au. Pentru agentii foarte buni, intotdeauna perioadele dificile reprezinta mari oportunitati, insa daca pana in prezent, erau zece brokeri care mergeau la un client, acum din zece doar doi stiu sa faca un deal, un deal diferit”, a declarat Florescu.
Distressed assets, un nou trend in real estate
In ceea ce priveste investitiile in acest an, Florescu spune ca este nepotrivit sa vorbim despre evolutia randamentelor intr-o piata fara tranzactii, insa probabil vom asista la unele al caror obiect il vor face proprietatile detinute de vanzatori aflati in dificultate de finantare - „distressed assets”. Cumparatorii vor fi fondurile speculative, care vor accepta riscuri mai mari, dar si persoanele private care dispun de lichiditati. „Odata cu consumarea primelor tranzactii importante, vom putea vorbi de un yield pentru piata din Romania, tinand cont totusi de sectoarele in care se vor face aceste tranzactii. Acum insa, apare un nou trend: distressed assets”, explica Horatiu Florescu.
In piata de investment, lucrurile ar putea incepe sa se miste din toamna, cand atentia potentialilor cumparatori se va indrepta catre cladirile livrate pana atunci, adica intre 2008 si 2009, cat si cele cu o data apropiata de livrare – al doilea trimestru din 2010.
Spre exemplu, in zona Barbu Vacarescu vor fi livrate proiecte precum The Lakeview, dezvoltat de AIG/Lincoln si Fabian Capital sau Florescu Plaza (n.r.: Floreasca169) - de Portland Trust, dezvoltatorul proiectelor de birouri Opera Center si Bucharest Business Park. Florescu Plaza (foto) este inchiriata in proportie de 95% de companii multinationale de dimensiuni mari, agentul exclusiv de inchiriere fiind compania Colliers, la fel ca si in cazul cladirii The Lakeview.
Tranzactiile incheiate pentru aceasta zona se situeaza intre 16,5 si 18 euro/mp/luna chirie neta , cele mai multe fiind pre-inchirieri, semnate cu cativa ani inainte si implicand suprafete mari.
„In 2009 se vor pregati multe pre-inchirieri si multa lume va spera la deal-uri foarte mari si foarte bune pentru chiriasi. Daca in 2007 - 2008, peste 40% dintre tranzactii au fost incheiate cu companii din domeniile IT si financiar, ABN Amro (n.r.: devenita ulterior RBS) si Raiffeisen Bank semnand pentru 13.500, respectiv 5.000 mp, in acest an probabil ca bancile nu se vor mai muta, ci vor astepta si semna pentru cladiri cu livrare in 2010 – 2011”, a mai spus Horatiu Florescu.
Potrivit estimarilor companiei Colliers International, la inceputul acestui an stocul de spatii de birouri din Bucuresti a ajuns la 1,2 milioane mp, iar pana la sfarsitul anului ar putea atinge 1,337 milioane mp.
'Daca tratezi un client la fel ca in 2007, nu ai nici o sansa'
Pentru companiile prezente pe piata, anul 2009 va fi o piatra de incercare, iar cine va reusi sa-si tina clientii actuali multumiti, indiferent ca este vorba de marile companii de consultanta internationale sau cele locale , va avea o cota buna de piata si in 2010 - 2011. “Daca mergi acum la un client si il tratezi la fel ca in 2007, nu mai ai nici o sansa. Lucrurile s-au schimbat radical - este vorba de consultanta si de calitatea serviciilor oferite”, apreciaza Horatiu Florescu, mentionand ca, pe segmentul de birouri, nu au existat clienti care sa rezilieze contractele cu Colliers.
Horatiu Florescu, Colliers: Un broker imobiliar poate castiga peste 10.000 euro pe luna
Cu toate aceastea, criza aduce si un suflu pozitiv pietei imobiliare: dezvoltatorii vor avea nevoie mai mult decat pana acum de consultanta necesara aprobarii unui proiect inainte de demararea lui. Vor rezista pe piata doar acei dezvoltatori cu experienta, cu proiecte in locatii accesibile si cu concepte mai bune decat multe proiecte livrate pana in prezent.
„Cred ca acesta este marele avantaj: piata se cerne si raman profesionistii, atat intre dezvoltatori, cat si intre agenti”, a incheiat vicepresedintele Colliers.
