Marja de pierdere: 30-50%
"Tranzactiile cu terenuri vor ramane si anul acesta cele mai sigure forme de investitii imobiliare din Romania", spunea, la inceputul anului trecut, Gabriel Zamfir, presedintele Uniunii Nationale Imobiliare (UNIM). Adevarul a fost cu totul altul.„Pana in prezent, marja de pierdere este de 30-50%, cei mai afectati fiind speculantii. Ce pot face acesti cumparatori acum? Depinde foarte mult cum au dobandit sau au cumparat proprietatile respective - daca au fost luate cu credite, acum sunt fortati sa reduca pretul pentru a putea plati ratele. Daca proprietatea nu are alte obligatii in spate, atunci pot astepta sa treaca aceasta criza”, a declarat, pentru Wall-Street, Iulian Fechita, coordonatorul departamentului terenuri al companiei Euroest.
Pe de alta parte, Mihai Astratinei, General Manager al companiei de consultanta imobiliara GVA ASCO Properties, afirma ca, in conditiile in care piata este blocata si nu se realizeaza tranzactii, este greu de estimat ce pierderi inregistreaza cei care au facut achizitii in 2008. Un lucru insa este cert: o scadere constanta a cererii pe segmentul de terenuri pune o presiune foarte mare pe preturi.
„Cei mai afectati sunt cumparatorii care au facut achizitii, la preturile anului 2008, in scop speculativ si cu bani proveniti din credite. Astfel, proprietarii cu o situatie financiara buna si care nu se afla sub presiunea creditelor vor adopta o strategie de asteptare pentru urmatoarele 12-18 luni, in speranta revenirii pietii”, ne-a explicat oficialul GVA ASCO Properties. In opinia sa, in acest an, strategia cumparatorilor va fi stabilita in functie de trei aspecte: atuurile proprietatii, intentiile investitorilor catre dezvoltare sau pur speculative si situatia lor financiara.
Cel mai optimist este Costin Lazar, presedintele companiei Neoland Real Estate, care crede ca cei care au cumparat terenuri anul trecut nu au pierdut nimic, pentru ca achizitia unui teren este privita ca o investitie pe termen lung si abia peste cinci – zece ani se poate face o evaluare concreta a castigului sau a pierderii.
„Din prisma dezvoltatorilor, acestia isi pot evalua afacerea abia in momentul in care proiectul a fost vandut (fie per unitate – apartament, spatiu de birou, etc – fie in totalitate). Insa cu siguranta isi vor recupera investitia. Cel mai mult au avut de pierdut speculantii, care au cumparat cu scopul de a vinde intr-un termen scurt, cu un pret mai mare”, a declarat, pentru Wall-Street, Costin Lazar.
Cu cat vor mai scadea preturile in 2009
Piata cumparatorilor va fi, cu siguranta, mai bine conturata in 2009, iar achizitiile de terenuri nu vor mai aduce profituri uriase de la un an la altul, pentru ca acum preturile urmeaza un trend descendent, despre care nimeni nu poate spune cu exactitate cand se va schimba.„Se stie faptul ca investitiile in terenuri au fost cele mai sigure si profitabile investitii imobiliare. Indiferent ca este vorba de o suprafata mai mica sau una mai generoasa, un an sau doi de «stat pe piata» au adus un profit de cel putin 15-20% pe an, fata de pretul de achizitie. Insa anul trecut, tranzactiile de terenuri au fost afectate de criza financiara, iar daca pana in 2007 o negociere dura intre una si trei luni pana la finalizare, in 2008 timpul de negociere s-a dublat”, ne-a explicat Daniel Negrea, director al companiei ImmoLand.
Potrivit acestuia, specularea de catre cumparator a instabilitatii pietei a impus vanzatorului un pret de pana la 30-40% sub pretul initial de vanzare. Astfel, cele mai afectate zone sunt cele in care preturile au crescut artificial, ca urmare a tendintelor speculative ale proprietarilor, intuind intentia de achizitie a unor investitori sau dezvoltatori pentru demararea unor proiecte rezidentiale sau comerciale.
"Majoritatea detinatorilor de terenuri sunt optimisti si asteapta ca in patru-sase luni de la relansarea creditelor imobiliare, piata imobiliara sa isi revina. In caz contrar, o solutie ar fi parcelarea loturilor si vanzarea pe «bucati mai mici». Pana la finele primei jumatati a anului, probabil proprietarii de terenuri vor miza pe preturi apropiate de «pretul de piata de 2008», a adaugat Daniel Negrea.
Iulian Fechita, consultant al Euroest, afirma ca, in prezent, preturile terenurilor au scazut in unele cazuri cu pana la 50%, iar daca nu se intrevad relaxari la creditare, vor mai scadea cu inca 10%. In ceea ce priveste profilul proprietatilor cautate, Fechita afirma ca cumpara oportunitatile, venite de la persoane obligate sa vanda cu oricat numai sa nu piarda .
„Preturile vor fi influentate de factori precum: amplasamentul terenului, ce se poate construi pe el si supraincarcarea pietei cu oferte. In principiu, preturile vor scadea mai mult acolo unde perspectiva de dezvoltare a zonei este mai indepartata”, a declarat si Mihai Astratinei, managerul GVA ASCO Properties.
Costin Lazar, presedintele Neoland, crede ca este impropriu sa prevezi evolutia preturilor intr-o piata inca tulbure, insa unul dintre cei mai importanti factori este decizia bancilor de acordare a creditelor. La fel de importanta este si evolutia infrastrucurii in anumite zone, motiv pentru care preturile terenurilor extravilane, fara utilitati si departe de un drum de acces, vor continua sa scada.
Cine mai cumpara terenuri in 2009
Intr-o perioada in care preturile sunt in scadere, terenurile nu mai par o investitie sigura. Daniel Negrea, de la ImmoLand, spune ca acum o solutie poate fi tatonarea pietei, atat timp cat proprietarul nu este nevoit sa vanda sau nu este angrenat intr-o achizitie imobiliara, conditionat de vanzarea terenului.“Atunci cand te decizi sa cumperi un teren, un factor important este intuirea dezvoltarii acelei zone, pentru ca o astfel de achizitie nu se bazeaza pe regula: Vazut-Placut-Cumparat ! Daca investitia intr-o teren este privita ca o alternativa a depozitelor bancare, atunci amplasamentul este cel mai important factor, ce va decide ulterior daca investitia este sau nu profitabila pe viitor. Primul pas ar trebui sa fie aflarea zonelor in care evolutia preturilor va pastra un trend ascendent, pentru ca un teren fara utilitati, intr-o zona marginasa, fara infrastructura, va avea un pret pe masura lipsurilor”, a explicat directorul ImmoLand.
Alti cumparatori pot fi fondurile de investitii, marii dezvoltatori, in special cei mai putin afectati de criza economica, spune Costin Lazar, de la Neoland, subliniind ca acestia pot achizitiona acum terenuri care anul trecut erau cu 20-30% mai scumpe.
De aceeasi parere este si Mihai Astratinei, de la GVA ASCO Properties, care afirma ca investitorii cu posibilitatea de a investi si dezvolta proiecte in aceasta perioada, vor putea face economii importante fata de ultimii ani si, totodata, vor putea livra proiectul pe piata spre finalul crizei, cand cererea se va redresa.
“In mod sigur vom asista la achizitii de terenuri anul acesta, deoarece pe piata exista investitori care dispun de lichiditati si asteapta sa speculeze situatia”, a mentionat Astratinei.
Ultimele tranzactii incheiate
Iulian Fechita, de la Euroest, spune ca ultima sa tranzactie a fost incheiata la jumatatea lunii ianuarie. “A fost o tranzactie punct ochit, punct lovit. Clientul a vrut terenul respectiv si a fost o achizitie cu plata in rate”, a declarat Fechita.Costin Lazar, presedintele Neloand, a semnat ultima tranzactie pentru un teren cu o suprafata totala de 10.000 mp, cu deschidere la DN, pretabil pentru spatiu industrial.
Mihai Astratinei, de la GVA ASCO Properties, a incheiat ultima tranzactie importanta pe segmentul de terenuri spre finele anului trecut, cand situatia actuala nu era evidenta. Achizitia apartine unui dezvoltator si facea parte din strategia sa de extindere. “Pretul negociat se afla mult sub preturile cerute in zona si terenul beneficia de imbunatatiri importante din punct de vedere urbanistic”, a explicat Astratinei .
Daniel Negrea, de la ImmoLand, descrie ultima tranzactie de vanzare a unui teren ca fiind destul de lunga, iar pretul /mp propus de cumparator si acceptat acum sapte luni de vanzator a fost in final influentat de criza si de blocajul imobiliar astfel incat, dupa al doilea stadiu de negocieri, s-a ajuns la o scadere de 10% fata de pretul initial.
“Desi suprafata are aproximatiov 2.000 mp, cu viitoare destinatie de hotel, ne-au fost necesare opt luni pana la finalizare (doua stadii de negocieri, pregatirea dosarului cu actele solicitate, s.a)”, a incheiat Daniel Negrea.
