Intrebari esentiale intr-o piata blocata
Malin Malineanu, development coordonator al Best Western Romania, unul dintre cei mai importanti jucatori din industria hoteliera mondiala, este de parere ca a venit Ziua Judecatii atat pentru cei care activeaza in industria hoteliera, dar si pentru cei din piata imobiliara. Trendul ascendent din piata hoteliera si cea rezidentiala nu a fost deloc justificat si nici proportional cu calitatea serviciilor oferite.„Piata hoteliera din Romania si, in special cea din Bucuresti, a avut o decada foarte buna, obtinuta cu foarte putina munca. Cei care au crezut ca trendul va fi mereu ascendent, ca preturile si gradul de ocupare al hotelurilor vor creste la nesfarsit, vor fi cei mai loviti. Orice piata are o anumita ciclicitate, in orice piata exista un moment de urcare si unul de scadere. Pentru piata hoteliera din Romania, cred ca astazi a sosit acel moment de scadere”, a declarat Malin Malineanu (foto), in cadrul conferintei organizate de Eurobuild CEE.
In opinia sa, sunt multe hoteluri ce vor fi inchise in urmatoarea perioada, mai ales ca un nou termen apare in industria hoteliera locala: distressed hotels. „Prima data am aflat de termenul in contextul pietei imobiliare, insa nu mi-am imaginat atunci ca il voi auzi si in piata hoteliera. Este ceva firesc, mai ales ca, in Romania, nu am vazut un plan de afaceri care sa ia in considerare marjele de risc. Riscul exista in orice dezvoltare, in orice piata, implicit si in Romania”, a subliniat Malineanu.
Best Western International este unul dintre cei mai importanti jucatori din industria hoteliera mondiala, cu 4.000 de locatii raspandite in peste 80 de tari. In Romania, Best Western detine o retea de 13 hoteluri afiliate, operate independent si aflate in proprietate privata.
Daniel Halswick, director general al dezvoltatorului austriac UBM Development Romania, admite ca pentru toti jucatorii din piata imobiliara urmeaza Ziua Judecatii, insa aceasta perioada trebuie sa fie o ocazie pentru ca fiecare sa isi faca propria evaluare.
„Fiecare dintre noi trebuie sa se intrebe: cum am facut banii pana acum, mai pot face si astazi aceiasi bani prin metode similare? Categoric raspunsul va fi negativ si atunci, fiecare ne vom face un alt business plan, adaptat la conditiile economice de astazi si o vom lua de la capat”, afirma Halswick.
El crede ca fiecare dezvoltator ar trebui sa se intrebe in prezent daca terenul sau este intr-o locatie buna, daca proiectul este corect gandit si daca preturile sunt realiste. In trecut, asteptarile proprietarilor de terenuri erau primele ziduri de care se loveau dezvoltatorii, iar aceste asteptari erau nerealiste. Astazi insa, fiecare proprietar ar trebui sa isi schimbe asteptarile, pentru ca piata este cu totul alta.
"Fara creditare, bancile se impusca singure in picior"
In contextul in care bancile au limitat creditarea ipotecara, iar cumparatorii au adoptat o atitudine de asteptare, multi dezvoltatori au recurs la asa-numitele „rate la dezvoltator”, pe o perioada de aproximativ patru ani, in speranta ca, intre timp, bancile vor relua creditarea iar increderea cumparatorilor in piata rezidentiala va reveni. David Flusberg (foto), co-fondator si presendinte al companiei de dezvoltare imobiliara Adama Holding, este de parere ca prima jumatate a lui 2009 a fost cea mai grea perioada, insa acum lucrurile incep sa-si revina, iar bancile vor relua creditarea, acest lucru fiind si in avantajul lor.
„Finantarea este cheia, iar bancile se impusca singure in picior daca nu reiau curand creditarea intr-un ritm agresiv. In caz contrar, dezvoltatorii nu isi vor mai putea continua proiectele si este posibil ca bancile sa intre in posesia acestor apartamente pe care astazi refuza sa le crediteze”, a afirmat seful Adama.
Flusberg crede ca preturile pentru apartamentele noi ar trebui sa se situeze in jurul nivelului de 1.000 euro/mp, in cazul proiectelor bune. Proiectele in care preturile au ajuns la 2.000 euro/mp sunt cele unde vedem reduceri de pana la 50% si pot fi numite vanzari distressed (n.r.: vanzatori aflati in dificulatate) pentru ca dezvoltatorii au cumparat terenurile la preturi exagerate iar acum realizeaza ca nu mai pot vinde.
Presedintele Adama a declarat ca in prezent colaboreaza cu Bank Leumi Romania pentru a gasi impreuna o solutie de finantare pentru cumparatorii proiectelor pe care compania le are in dezvoltare.
Alin Alupei, Retail Manager in cadrul Bank Leumi, a explicat ca o solutie pe care o pot gasi bancile acum este sa acorde credite ipotecare celor care vor sa cumpere apartamente in proiecte pe care banca deja le-a finantat.
„Trebuie sa ne concentram pe clienti buni, pe proiecte si pe tranzactii bune. Astazi, bancile platesc pretul pentru indulgenta din trecut, insa lucrurile incep sa se imbunatateasca si credem ca, cel tarziu, la jumatatea anului viitor se va vedea o schimbare”, a afirmat reprezentantul Bank Leumi. Alupei a adaugat ca Bank Leumi a acordat credite ipotecare de doua milioane de euro in acest an, majoritatea catre clienti individuali.
Accent pe rebranding si pe echipele de vanzari
Christopher Shonn (foto), Mananging Partner al companiei de consultanta NAI Property Partners, este de parere ca nu s-a ajuns inca la „fundul butoiului” in piata rezidentiala si multe proiecte vor fi amanate sau chiar anulate. De asemenea, nu vom mai vedea nici „proiecte in mijlocul campului”.In plus, rebranding-ul este foarte important, in contextul in care cuvantul lux a fost mult prea des folosit. „Rebranding-ul si supervizarea echipelor de vanzari trebuie sa fie principalele preocupari ale dezvoltatorilor cu proiecte in derulare. Agentii de vanzare sunt mult prea nepregatiti si nu stiu sa pastreze o legatura cu clientul”, a spus Christopher Shonn.
David Flusberg, presedintele Adama, crede ca pana acum dezvoltatorii au cheltuit in mod necorespunzator bani pentru promovarea proiectelor, in special prin publicitatea outdoor, care, pe langa costurile ridicate, nu s-a dovedit foarte eficienta.
„Activitatile de tip business to business si promovarea pe Internet vor fi noile directii pentru dezvoltatorii care incearca sa isi promoveze corect produsele. In plus, agentii imobiliari trebuie sa se implice mai mult, ca si cum cariera lor ar depinde de fiecare dintre aceste tranzactii”, a subliniat Flusberg.
NAI Property Partners are sediul central in Bucuresti, birouri regionale in Brasov, Cluj, Constanta, Iasi, Timisoara si reprezentanti in alte 22 de orase ale tari. Grupul ofera servicii de brokeraj, consultanta, evaluare si amenajarea spatiilor.
Compania Adama a livrat aproximativ 400 de apartamente in proiectele Edenia, Evocasa Swiss Cottage si Evocasa Titanium din Bcuresti, iar in prezent mai are in dezvoltare proiectele Armonia Titan, Evocasa Selecta (Bucuresti) si Evocasa Uptown (Ploiesti).
