Modelul din Statele Unite
Programul din Statele Unite, First Time Home Buyer Tax Credit, poate fi comparat partial cu programul Prima Casa din Romania, explica George Ene (foto), vicepresedintele diviziei Leveraged Finance a Rabobank Group din Statele Unite.Prima Casa are trei lipsuri importante, in opinia specialistului Leveraged Finance: 1) este limitat in mod aleatoriu la 60.000 de euro, favorizand anumite tipuri de apartamente, 2) este limitat la un plafon total de un miliard euro, ceea ce inseamna ca prea putini oameni vor beneficia propriu-zis de acest program si 3) poate permite relaxarea conditiilor de creditare, deoarece bancile nu mai sunt atat de preocupate de riscul asumat, din moment ce guvernul este cel care isi asuma majoritatea riscului.
Prin comparatie, in cadrul programului din Statele Unite, aranjamentul este direct intre guvern si cumparator, guvernulul acoperind direct o parte din costul casei cumparate. Acest lucru se face printr-un tax credit, adica o suma care iti este returnata dupa depunerea declaratiei anuale de venituri.
In acest caz, conditiile sunt: 1) sa cumperi casa intre 8 aprilie 2008 si 1 decembrie 2009, 2) sa depaseasca suma totala de 75.000 de dolari sau 80.000 de dolari daca este cumparata dupa 31 decembrie 2008, 3) sa locuiesti in ea, sa nu fie o casa de vacanta, sa nu detii o alta casa sau sa stai cu chirie in alta parte, 4) sa nu mai fi detinut o casa in ultimii 3 ani, 5) sa castigi nu mai mult de 95.000 de dolari/an daca esti necasatorit si nu mai mult de 170.000 de dolari/an daca esti casatorit, 6) sa nu o cumperi de la o ruda si sa o vinzi inainte de sfarsitul lui 2009 si 7) sa fii rezident legal al Statelor Unite.
“In Romania, riscurile pe care si le asuma statul sunt legate de capacitatea de plata a celor care vor beneficia de programul Prima Casa. Este foarte bine ca garantia este de doar 80% si nu de 100%, pentru ca altfel programul ar fi avut pierderi potentiale mult mai mari. Insa nu este inca foarte clar ce control va avea guvernul asupra conditiilor de creditare”, afirma George Ene.
In Statele Unite, pentru fiecare garantie oferita de guvern exista cineva care plateste, fiind vorba insa de o suma modica, dar intotdeauna exista.
“Ar trebui ca si in Romania sa plateasca cineva pentru aceasta garantie. La urma urmei, vor plati toti contribuabilii pentru doar 20.000 de beneficiari - iar platitorii acestor taxe de garantare ar trebui sa fie in aceeasi masura bancile si cumparatorii respectivi”, a incheiat Ene.
Modelul din Polonia
Si in Polonia a fost lansat un program similar cu Prima Casa, numit “The family on its own” (Rodzina na swoim), in cadrul caruia guvernul plateste 50% din ratele creditului ipotecar, in primii opt ani, in cazul tinerilor casatoriti (sau al unei persoane singure, cu un copil in custodie), aflati la cumpararea primului apartament.Exista anumite limite in ceea ce priveste suprafata apartamentului si pretul maxim pe metru patrat, principala problema fiind ca pretul impus pe mp era foarte mic, astfel incat foarte putine apartamente se incadreaza.
“Ideea de baza a celor doua programe este aproximativ aceeasi, cu deosebirea ca regulile impuse de guvernul din Polonia par mai flexibile, iar pentru acest program se pot califica mai multi oameni”, ne-a declarat Karol Dzieciol (foto), Senior Consultant in cadrul companiei de consultanta imobiliara Reas, din Polonia.
Specialistul Reas scria inca din luna mai un articol in care vorbea despre lipsurile programului din Polonia, aplicat incepand cu 1 ianuarie 2007.
“Chiar si dupa doi ani de functionare, programul nu a dat rezultate foarte bune. Cel mai important factor este ca pretul pe metru patrat construit nu a evoluat in acelasi ritm cu piata rezidentiala, iar la sfarsitul anului 2008, doar 10.000 de familii au indeplinit conditiile pentru un imprumut, iar volumul total al creditelor ipotecare acordate a fost de 383 milioane de dolari”, explica Karol Dzieciol.
Ca rezultat al criteriilor dificile de indeplinit, circa 90% din contracte au fost pentru apartamente situate la periferiile oraselor. Astfel, desi programul a fost un motor de crestere pentru reluarea tranzactiilor din piata rezidentiala, apartamentele tranzactionate au fost, din cauza pretului prea mic impus pe metru patrat, situate in zone limitrofe.
“Diferentele dintre pretul pe mp al apartamentelor noi si indexul impus de guvern au avut implicatii serioase in dezvoltarea pietei, astfel incat, desi erau foarte multi cei care indeplineau crieriile necesare, din cauza preturilor prea mari s-au reorientat catre apartamente mai vechi sau in zone marginase”, a mai spus consultantul Reas.
De aceea, este de asteptat ca tot mai multi dezvoltatori vor incerca sa isi reduca preturile astfel incat apartamentele lor sa se incadreze in acest program, iar scaderea preturilor va creste atat cererea, cat si numarul tranzactiilor din piata. Pe de alta parte, exista riscul ca tot mai multe proiecte rezidentiale noi, in curs de constructie, sa se adreseze acelor clienti care isi cumpara prima lor locuinta.
Modelul din Australia
Programul Prima Casa a fost implementat prima data in lume in vara anului 2000, in Australia, sub denumirea “The First Home Owner Grant (FHOG)” si presupune acordarea unei subventii de pana la 7.000 de dolari pentru cei care isi cumpara prima casa si ideplinesc anumite criterii. Pentru acest program, cumparatorul trebuie sa fie o persoana fizica, cu varsta peste 18 ani, care nu a detinut si nici nu detine o proprietate privata. De asemenea, trebuie sa fie cetatean al Australiei sau rezident permanent si sa locuiasca pentru o perioada continua de un an in acea proprietate.
In plus, trebuie sa motiveze intersul pentru proprietatea pentru care doreste sa obtina subventia. Evident, nici cel care aplica la un astfel de program si nici partenerul sau nu trebuie sa mai fi aplicat alta data la un program similar.
Guvernul australian a suplimentat programul FHOG cu inca un program asemanator, numit “First Home Owner Boost (FHOB)”. Acest program se adreseaza cumparatorilor care au aplicat pentru primul program, FHOG, in perioada 14 octombrie 2008 - 30 iunie 2009.
Astfel, potentialul cumparator al unei locuinte deja construite poate primi o subventie de inca 7.000 de dolari, astfel incat sa obtina un total de 14.000 de dolari. In cazul unui cumparator interesat de o locuinta aflata in constructie, se acorda o marire de 14.000 de dolari, astfel incat suma totala sa ajunga la 21.000 dolari.
Programul First Home Owner Boost (FHOB) urma sa expire la sfarsitul acestei luni, insa guvernul a anuntat la jumatatea lui mai ca il va extinde cu inca sase luni. Pana la sfarsitul lunii martie, circa 59.000 de persoane si-au cumparat prima casa prin acest program.
Modelul din Romania
La nivel local, beneficiarii programului Prima Casa sunt persoane fizice care, la data intrarii in vigoare a ordonantei de urgenta (nr.: 4 iunie 2009) nu detin in proprietate o locuinta, in comun sau individual, impreuna cu sotii lor sau cu alte persoane, indiferent de modul in care a fost dobandita si nici nu au in derulare un credit ipotecar.Potentialii cumparatori trebuie sa dea de un avans de 5% din pretul de achizitie al locuintei daca acesta este mai mic sau egal cu 60.000 de euro, iar daca pretul locuintei este mai mare - un avans de 3.000 de euro plus diferenta dintre suma de 60.000 de euro si pretul de achizitie.
Persoanele care vor lua imprumuturi prin programul Prima Casa vor plati, in medie, cu 42-49% mai putin pe dobanzi decat platesc in conditiile actuale de creditare, potrivit celei mai recente declaratii a ministrului Finantelor Publice, Gheorghe Pogea.
Pe data de data de 28 mai, Guvernul a anuntat ca persoanele care vor cumpara o locuinta prin intermediul programului vor beneficia de TVA redus de 5%, masura aplicabila pentru locuintele sociale.
In plus, cei care vor cumpara o locuinta prin acest program, nu au voie sa o vanda in urmatorii cinci ani. Locuinta cumparata prin Prima Casa trebuie sa fie finalizata, sa se afle pe teritoriul Romaniei, sa fie inscrisa in cartea funciara si "libera de sarcini".
