Start pentru proiectul din bulevardul Pallady
Grupul Avrig 35 si dezvoltatorul Cascade Group au anuntat ieri ca incep un nou proiect, Pallady Shopping Center, amplasat in estul Bucurestiului, pe locul fostei fabrici Sicomed, in care vor investi circa 80 milioane de euro.Parcul comercial va avea o suprafata totala de peste 100.000 mp si va fi finalizat in a doua jumatate a anului 2012, lucrarile de constructie urmand sa inceapa in perioada mai-iunie anul curent. Avrig 35 detine in estul Capitalei un teren de 30 de hectare, cumparat inca din anul 2006, iar lucrarile de demolare a fostei fabrici Sicomed au fost incheiate de curand.
„Cred ca este mai bine ca incepem acum lucrarile de constructie si nu am inceput mai devreme. Foarte multi oameni isi cauta in prezent de lucru, iar costurile de constructie au scazut cu 30-40%, asa ca intreg proiectul ne va costa cu 30-40% mai putin fata de cat ne-ar fi costat in 2007-2008. Fireste, chiriile vor fi mai mici decat ar fi fost daca incepeam constructia mai devreme”, explica Alexander Hergan (foto), CEO al Avrig 35, motivul pentru care compania incepe proiectul la patru ani de la achizitia terenului.
Un alt motiv a fost lipsa potentialilor chiriasi. „Cand piata iti spune sa incepi, incepi”, subliniaza Hergan. Astfel, primul chirias care a avut nevoie de un spatiu si a semnat contractul cu Avrig 35 si Cascade Group a fost hipermarketul Auchan, care a inchiriat o suprafata de 30.000 mp in Pallady Shopping Center. A urmat apoi retailerul francez de articole sportive Decathlon, care a semnat pentru o suprafata de 7.000 mp.
Pe langa aceste doua ancore, centrul comercial din bulevardul Theodor Pallady va mai cuprinde un magazin de bricolaj (15.000 mp), unul de mobila si decoratiuni (25.000 mp) si o galerie comerciala cu peste 110 magazine ( 20.000 mp).
„Estul Bucurestiului este subdezvoltat din punct de vedere al retailului, insa acest lucru incepe sa se schimbe, iar infrastructura este un mare avantaj. Sunt foarte multi retaileri care ciocanesc acum la usa si sunt aproape disperati sa inchirieze”, a declarat Alex van Breemen, general manager al dezvoltatorului Cascade Group.
Pe cele 30 de hectare ale fostei fabrici Sicomed, Avrig 35 planuieste sa dezvolte inca doua faze ale proiectului Pallady Shopping Center, care ar urma sa necesite investitii de cate 80 milioane de euro fiecare. Seful Avrig 35 evita insa sa spuna cand ar putea incepe lucrarile de constructie, motivand ca „totul tine de nevoile pietei”.
„Nu incercam niciodata sa speculam, sa fim mai destepti decat piata, chiar daca multi oameni din real estate au procedat asa. Nu construim proiecte mari, pentru ca apoi sa ne intrebam cui le vom inchiria. Ar fi un dezastru”, afirma Alexander Hergan.
Sursa galerie foto: avrig35.ro
"2009 a fost cel mai neproductiv an din cariera mea"
Anul 2009 a lovit fara mila multe industrii, iar piata de real estate a fost printre cele mai mari victime, spune directorul Avrig 35. Intr-o mai mica sau o mai mare masura, toata lumea a pierdut bani. In 2009, Avrig 35 avea in plan sa inceapa patru proiecte imobiliare, trei de retail si unul de birouri, fiecare necesitand o investitie de aproximativ 75 milioane de euro. Toate au ramas insa pe hartie. In plus, proiectul Bucharest Tower Center, din zona Piata Victoriei, cea mai inalta cladire din Romania, a ramas pentru al doilea an fara chiriasi, facand in continuare obiectul unui litigiu.
„2009 a fost cel mai neproductiv an din intreaga mea cariera. Am pus pe hold patru proiecte si am ramas blocati cu cei aproape 32.000 mp de birouri din Piata Victoriei. Ma doare inima pentru acest proiect, avem o lista cu potentiali clienti si totusi am pierdut chiriile pentru doi ani”, explica Alexander Hergan.
Tot pe hold a ramas si proiectul rezidential al grupului Avrig din zona Baneasa, insa Hergan este mandru de aceasta decizie, pentru ca, in opinia sa, piata de rezidential este suprasaturata.
„Trebuie sa stii sa asculti piata, nevoile ei. Principiile de afaceri sunt aceleasi, indiferent de ce business ai. Cel mai important este ai clienti, sa faci ce vrea clientul si nu ce vrei tu. Sa nu incerci sa vinzi ceva ce nu vrea piata”, afirma Hergan.
Seful Avrig 35 este de parere ca, in piata rezidentiala, nu a fost atins inca minimul si loc de scadere mai este. Birourile insa raman o mzia importanta pentru dezvoltatori, pentru ca cine incepe acum nu are cum sa piarda, crede Hergan, intrucat va finaliza proiectul peste circa doi ani, cand piata va fi alta. Secretul este sa lucrezi cat mai putini cu intermediari.
„Nu lucram cu agenti de inchiriere pentru niciun proiect. Cred ca o relatie de business reusita trebuie sa fie cat mai directa, cu cat mai putini intermediari. De exemplu, avem o cladire de birouri cu o suprafata de 65.000-70.000 mp care este 100% inchiriata, desi nici macar nu am inceput constructia”, afirma Alexander Hergan.
Vremea tranzactiilor
Dupa ce 2009 s-a incheiat, Alexander Hergan, omul care in ultimii ani a vandut proiecte precum centrul comercial Iris Shopping Center din Titan, cladirea de birouri Charles de Gaulle din zona Aviatorilor sau 18 proprietati in diferite orase din Romania, majoritatea sucursalelor de judet ale bancii Raiffeisen, intra din nou in joc.„Din noiembrie 2009, am observat un interes crescut din partea investitorilor seriosi, care au iesit din nou la cumparaturi. Avem discutii pentru o vanzare la termen in cazul proiectului Pallady Shopping Center si suntem implicati in doua tranzactii cu terenuri, unul in Bucuresti si unul in provincie. In alte doua tranzactii negociem un parteneriat, noi venim cu banii, iar ceilalti cu terenurile”, a declarat Hergan.
In trecut, Hergan a mai vandut un teren din zona Titan lantului de restaurante McDonald's. El spune insa ca vanzarile nu au avut nicio legatura cu criza, nu a fost vorba de o anticipare, ci doar de o observatie simpla pentru orice om de afaceri. „Cand se inghesuie cumparatorii, atunci ai atins varful si trebuie sa vinzi”, explica seful Avrig 35.
In continuare, 2010 se arata un an mai plin decat 2009, iar Hergan e optimist. „Sunt bani multi care in curand isi vor cauta o destinatie, iar Romania este pe lista. Spre deosebire de ultimii ani, nu mai este vorba de fondurile de investitii din Europa. Sprijinul care venea de la Londra a disparut”, precizeaza el.
In prezent, Avrig 35 are in dezvoltare proiecte de doua cladiri de birouri, Avrig 7 Business Center, situat in zona Obor, ce totalizeaza 30.000 mp. Compania va finaliza in aceasta luna si un ansamblu de magazine stand alone (n.r: constructie de sine statatoare) in cadrul Iris Shopping Center Titan, printre care se afla Kiabi, Norauto, World Class si Go Sport.
Principii de business
Alexander Hergan s-a nascut acum 63 de ani in Bucuresti, a locuit o perioada in Statele Unite, unde a pus bazele a opt companii, iar in ultimii ani s-a concentrat asupra activitatilor din Romania. „In SUA am inceput 8 companii de la zero, dintre care am vandut doua. In prezent, ma concentrez pe activitatile din tara si ma consider rezident in Romania, intrucat petrec peste 181 din zilele anului aici”, spune Hergan.Grupul Avrig 35, infiintat in anul 1999 de patru investitori americani, detine peste 100 de companii in Romania, majoritatea cu activitati in real estate, insa si din alte domenii, precum: arhitectura (Studio Proiectare 35), televiziune (Pratech Production), constructii si echipamente (Flexxelf, Lifetime Glazing Solutions Grup, Echipamente Constructii Montaj) sau asset management (Strategic Asset Management).
De profesie inginier, Hergan spune ca, indiferent de business-ul pe care il desfasori, trebuie sa tii cont de cateva principiii simple, iar cel mai important este sa fii atent la nevoile pietei, sa stii sa le asculti. O incalcare evidenta a acestui principiu este activitatea de specula, des intalnita in ultimii ani pe piata imobiliara.
“Nu ma intereseaza specula. De exemplu, nu am cumparat niciodata terenuri cu scopul de a le vinde peste cativa ani cu cativa euro in plus pe metru patrat. Orice teren cumparat inseamna ca are deja un proiect bine gandit, cel putin in mintea mea”, explica Hergan.
Seful Avrig 35 mizeaza si pe respectarea cuvantului dat, chiar daca in real estate pare un cliseu des invocat. “Clientii trebuie sa aiba incredere in tine, pentru a avea apoi incredere in proiectele si in serviciile tale. Nu ies des in presa, dar atunci cand anunt ceva inseamna ca se va indeplini asa cum am spus, la timpul promis”.
Pe langa faptul ca nu apare in presa, Hergan recunoaste ca nici nu citeste prea des publicatiile din Romania. “Sunt multe interese ascunse si cred ca daca as citi mai des stirile, gandirea mea nu ar mai fi la fel de limpede. Cand citesti un articol intr-un ziar, fara sa vrei te lasi influentat, iti pui intrebari care te pot duce in directia gresita”, afirma Alexander Hergan.
In cele din urma, totul tine de onestitatea omului cu care lucrezi, spune directorul Avrig 35, indiferent de piata in care activezi. “Fiecare are un job de indeplinit, este evident, insa conteaza cum il face. Onestitatea partenerului de afaceri te determina sa lucrezi sau sa mai nu lucrezi in viitor cu el”, a incheiat Hergan.
