Galon, GTC: Am redus chiriile cu 50% in mall-urile Galleria
Shimon Galon (foto), CEO al dezvoltatorului GTC (Globe Trade Centre SA) Romania, care a finalizat trei centre comerciale Galleria in orasele Piatra Neamt, Suceava si Buzau, a participat ieri la conferinta „Passion for retail”, organizata de Eurobuild CEE. Alaturi de seful GTC au fost prezenti retaileri, avocati, consultantii imobiliari si financiari, precum si alti dezvoltatori de centre comerciale.„De la aceasta intalnire lipseste cel mai important jucator, cel fara care nu putem face nimic: cumparatorul! Aceasta persoana nu mai exista”, si-a inceput Galon prezentarea. El a recunoscut ca a luat toate masurile care au depins de companie pentru a asigura succesul celor trei centre comerciale finalizate, insa „cheia” este la vizitatorii mall-urilor.
„Am redus chiriile cu 50%, ce pot sa fac mai mult de atat? Se vorbeste de cladiri verzi, care pot reduce costurile de intretinere pentru spatii, dar aceste economii nu inseamna nimic pentru situatia actuala. Nu avem cumparatori, degeaba am investit in promovarea centrelor comerciale. Trafic avem, oamenii vin, se uita si se plimba, dar nu cumpara. Noi ii putem atrage in mall, dar nu ii putem obliga sa cumpere, nu au bani pentru asta”, a explicat Shimon Galon.
O alta problema semnalata de seful GTC este ca preturile retailerilor sunt prea mari in comparatie cu puterea de cumparare a romanilor. „O camasa in Baneasa Shopping City costa dublu fata de cat costa in New York. Este ridicol, retailerii nu au cum sa vanda in acest mod. Mall-ul este gol, nu doar ca nu are clienti, dar magazinele nu au nici marfa. Asta arata ca retailerii nu o duc prea bine”, a mai spus Galon.
Singura solutie in opinia sa este ca retailerii sa isi adapteze preturile, pentru ca altfel, magazinele vor ramane goale.
GTC a deschis pana in prezent trei centre comerciale Galleria si intentioneaza sa inagureze inca trei in urmatorii trei ani, chiar daca asta inseamna „sa tina chiriasii pe gratis”. Toate cele trei proiecte au un grad de inchiriere de circa 90%, insa seful GTC spune ca acestu lucru nu mai ajuta cu nimic.
„O ducem foarte greu. In trei proiecte, avem zece retaileri care sunt in insolventa. Nu ii putem da afara, pentru ca legea nu ne permite, dar nici nu ne putem incasa banii pentru chirie. Degeaba mai apelam acum la companiile de consultanta imobiliara, ele nu au mai multa experienta decat noi si nu ne pot ajuta cu nimic”, a incheiat Shimon Galon.
Takko: O chirie de cel mult 15 euro/mp este potrivita
Retailerul german de imbracaminte Takko a deschis 11 magazine anul trecut in Romania si are in plan alte cinci pentru 2010, intrucat vanzarile din primele doua luni ale acestui an au fost cu circa 10% mai mari fata de aceeasi perioada a anului trecut.„In 2009, piata de fashion a scazut cu 10-30%, insa semnalele pentru acest an sunt pozitive. Vrem sa deschidem inca cinci magazine, dar cautam locatii cu chirii pe care sa le putem suporta. Pentru un retailer de fashion de tip discount cred ca o chirie de 7-15 euro/mp/luna este potrivita. In trecut, am refuzat locatii premium pentru ca nu puteam respecta indicatorii de perfomanta”, a declarat Cosmin Ulmean, managing director pentru Romania al Takko Fashion International.
In ceea ce priveste reducerile de chirii, des invocate de proprietarii centrelor comerciale, Cosmin Ulmean spune ca Takko nu a facut o politica din acest lucru in magazinele sale, deschise in orase precum Cluj-Napoca, Craiova, Sibiu, Timisoara, Suceava, Braila, Bucuresti sau Constanta.
„A fost doar o ajustare fireasca, dupa ce in 2006 chiria creste din doua in doua saptamani”, subliniaza reprezentantul Takko.
O opinie similara a impartasit si Klaus Reisenauer, asociat si managing director al Oasis retail development & consulting, companie care a dezvoltat 39 de locatii pentru reteaua de magazine de tip discount, Kaufland si alte 13 pentru Plus. „In cazul anumitor proiecte, nu a fost o scadere a chiriilor, ci doar o revenire la normal, dupa ce au fost atinse niste niveluri exagerate”, a precizat Klaus Reisenauer.
Chiriile mall-urilor din Bucuresti, inapoi la nivelul din 2007
La sfarsitul anului trecut, cele mai mari chirii pentru centre comerciale din Bucuresti variau intre 70-85 euro/mp/luna, in timp ce pentru unitatile de pe cele mai importante artere se situau intre 60-70 euro/mp/luna, potrivit unui raport recent al companiei de consultanta imobiliara Jones Lang LaSalle.„Estimam ca pana la sfarsitul anului, chiriile spatiilor de retail din Bucuresti se vor intoarce la nivelul din 2007, respectiv 80-90% pentru proiectele premium. In prezent, rata de neocupare pentru proiectele din Capitala este de 10-15%, in timp ce in orasele din tara depaseste 50% in cazul proiectelor slabe”, a declarat Jibril Semour (foto), coordonatorul departamentului de retail si property management al Jones Lang LaSalle Romania.
Pentru proiectele cu un grad ridicat de neocupare, Cristina Dumitrache, responsabil retail international pentru centre comerciale in cadrul companiei de consultanta imobiliara Cushman & Wakefield, afirma ca o solutie poate fi chiria ca procent din cifra de afaceri. Insa pentru proiectele bune, fara multe spatii libere, aceasta solutie nu este posibila.
In ceea ce priveste vanzarile chiriasilor, Jibril Semour, de la Jones Lang LaSalle, spune ca acestea au scazut anul trecut considerabil, cei mai afectati fiind retailerii de electrocasnice, ale caror vanzari au scazut cu 30-35%. „Ce este interesant este ca vanzarile retailerilor de electronice pe Internet au scazut cu doar 8%”, subliniaza consultantul.
Bancile incep sa fie interesate de finantari
Dupa ce prima jumatate a anului trecut a reprezentat o perioada aproape blocata pentru piata finantarilor din real estate, din a doua parte a anului s-a simtit o schimbare, iar in prezent unele banci sunt dispuse sa finanteze peste jumatate din valoarea unui proiect imobiliar, potrivit companiei Swift Finance, specializata in obtinerea de finantari pentru proiecte de real estate, precum si in restructurarea unor pachete de finantare existente.“Cateva banci locale, ale caror companii-mama au devenit mai flexibile, sunt dispuse sa suporte 50-60% din costurile de finantare a unui proiect imobiliar. Este o schimbare majora de atitudine fata de aceeasi perioada a anului trecut, cand nici macar nu voiau sa stea de vorba cu noi”, a declarat Alexandru Duduman (foto), partener in cadrul Swift Finance.
Recent, compania Swift Finance a consiliat obtinerea unei finantarii de 7,6 milioane de euro pentru dezvoltarea celei de-a treia cladiri din proiectul de birouri City Business Center din Timisoara, dezvoltat de ModaTim Investment S.A.
“Bancile interesate de finantare se uita la proiecte de birouri, cat si de retail sau chiar proiecte logistice. Sunt atente la locatia proiectului, la chiriasi, dar si la fezabilitate. Conteaza foarte mult ce sanse are acel proiect pe termen lung, nu doar care ce potential are in momentul de fata”, a adaugat Alexandru Duduman.
La inceputul acestui an, si dezvoltatorul RED Management Capital, care a inchis in vara anului trecut centrul comercial Armonia din Braila, a anuntat ca primit o finantare de la Immorent Romania, parte a Erste Group, pentru un proiect de mici dimensiuni, amplasat in orasul Husi, judetul Vaslui. Investitia in proiectul din Husi este estimata la opt milioane de euro, iar finantarea de la Immorent a fost acordata pentru o perioada de 12 ani, potrivit reprezentantilor RED Management Capital.
