De ce aleg multinationalele relocarea in provincie
Tot mai multe companii si-au aratat interesul pentru spatiile de birouri din orasele mari ale tarii, iar in timp ce rata de neocupare pentru cladirile din Capitala creste de la trimestru la trimestru, dezvoltatorii din provincie anunta noi proiecte si obtin finantari bancare.„Printre orasele competitive pe piata spatiilor de birouri din tara se numara: Timisoara, Cluj-Napoca, Iasi, Brasov, Pitesti. Ele au fost in principal cautate pentru serviciile de suport (backoffice), servicii de outsourcing si pentru segmentul de birouri atasat dezvoltarilor industriale”, a declarat, pentru Wall-Street, Catalina Jigman (foto), coordonatorul departamentului birouri al companiei de consultanta imobiliara CB Richard Ellis | Eurisko.
Ea argumenteaza ca printre orasele mentionate sunt cautate orasele mari, cu dezvoltare economica sustinuta, nivel de calificare a personalului foarte ridicat, cat si pentru costurile generale cu spatiile de birouri mai mici fata de Bucuresti.
In 2009, compania CBRE | Eurisko a activat pe segmentul de birouri in orasele Brasov, Pitesti si Cluj-Napoca. Un alt consultant imobiliar prezent pe piata din provincie este Jones Lang LaSalle, care a intermediat, de asemenea, mai multe tranzactii de relocare a unor companii multinationale.
„Forta de munca, talentul lingvistic si componenta chirie/calitate/ flexibilitate a cladirilor de birouri au dovedit ca Timisoara este in continuare curtata pentru relocare de catre marile companii, iar Cluj-Napoca este noua destinatie pentru intrarea in Romania a unor firme care patrund in forta in regiunea Europa Centrala si de Est”, ne-a explicat Lori Collin, senior consultant in departamentul de inchirieri spatii birouri al Jones Lang LaSalle.
In orasele secundare din tara, cele mai multe oferte de inchirieri spatii de birouri se gasesc in Timisoara (551), urmat de Cluj-Napoca (357) si Brasov (198), potrivit portalului imobiliare.ro. Desi in Iasi sunt doar 67 de oferte in prezent, fata de aceeasi perioada a anului trecut reprezinta o crestere de 97%. O crestere de 22% fata de primele luni din 2009 au cunoscut si ofertele din Timisoara, in timp ce in Brasov si Cluj-Napoca, scaderile au fost de 15%, respectiv 16%.
Cum sunt chiriile birourilor in marile orase
In Bucuresti, pentru o cladire de clasa A intr-o zona centrala, o companie platea la sfarsitul anului trecut o chirie neta de 17-18 euro/mp/luna, dupa ce la inceputul lui 2009, chiriile oscilau in jurul valorii de 24 euro/mp/luna.„In orasele secundare chiriile au scazut usor, mult mai usor decat in Bucuresti, datorita ratei mici de neocupare. Daca in Timisoara nu putem vorbi de o rata de neocupare mai mare de 5%, in Cluj, lucrurile stau putin diferit, ca urmare a proiectelor de talie mica si a tendintei de a construi, finaliza constructia si apoi a inchiria. In Cuj-Napoca, rata de neocupare variaza intre 10-13%”, a declarat Lori Collin (foto), senior consultant al Jones Lang LaSalle.
Collin apreciaza ca nivelul chiriilor a scazut cu 10% fata de 2008 in Cluj-Napoca, in timp ce in Timisoara scaderea a fost de cel mult 3-5%.
Referindu-se atat la Timisoara, Cluj Napoca, cat si la Iasi, Brasov sau Pitesti, Catalina Jigman, de la CBRE | Eurisko, afirma ca nivelul chiriilor este, in general, cu 10-15% mai scazut fata de Bucuresti, taxele de mentenanta cu pana la 30% mai coborate, iar costurile cu parcarea pot fi si cu 50% mai mici comparativ cu Capitala.
Spre exemplu, in Timisoara, chiria medie ceruta in prezent este de 7,4 euro/mp, in scadere cu 20,5% fata de aceeasi perioada a anului trecut si 14% fata de acum sase luni, potrivit datelor furnizate de portalul imobiliare.ro.
„Suprafata medie a ofertelor de pe piata timisoreana este de 135 mp. Multe firme incep sa isi indrepte atentia tot mai mult spre vilele din zonele semi-centrale ale orasului, precum Circumvalatiunii sau Balcescu. Exista insa in continuare un interes crescut pentru zonele centrale, respectiv Unirii si Victoriei”, ne-a explicat Adrian Erimescu, director general al imobiliare.ro.
Cine investeste in birourile din provincie I
In urma cu o luna, compania ModaTim Investment S.A, controlata de omul de afaceri Ovidiu Sandor, a obtinut o finantare de 7,6 milioane de euro pentru a treia cladire a proiectului de birouri City Business Center din Timisoara. Tot atunci, la polul estic al tarii, omul de afaceri iesean Iulian Dascalu anunta ca va finaliza cele doua cladiri de birouri din cadrul proiectului Palas Iasi in acest an.„Si in Iasi, ca in fiecare oras mare, piata spatiilor de birouri s-a extins, insa exemplele de cladiri clasa A sunt prea putine. Iasiul inregistreaza un deficit la acest capitol, in prezent existand doua-trei cladiri care corespund standardelor Buildings Owners and Managers Association (BOMA) pentru clasa A”, argumenteaza Iulian Dascalu (foto), presedintele Iulius Group, decizia de a construi peste 12.500 mp de birouri in Iasi.
Desi sunt mai numeroase spatiile amenajate in apartamente sau vile, la parterul blocurilor sau in cladiri transformate in sedii de firme, Dascalu spune ca cererea pentru birouri de clasa A in Iasi este in crestere, mai ales ca multe companii multinationale au in vizor deschiderea unor puncte de lucru in oras. „Multinationalele profita forta de munca specializata, de costurile reduse cu salariile si chiriile pe care le au in Iasi fata de orasele mai scumpe, precum Bucuresti sau Cluj-Napoca”, subliniaza presedintele Iulius Group.
Prima cladire de birouri de clasa A dezvoltata de omul de afaceri iesean este Iulius Business Center, amplasata in apropiere de Iulius Mall Cluj. Proiectul are o suprafata inchiriabila de aproximativ 7.300 mp si este ocupat in totalitate de Genpact, Office Depot si Endava.
„In ultimii ani, Cluj-Napoca a excelat la capitolul dezvoltare imobiliara, atragand investitori importanti. Decizia de a incorpora un segment office centrului comercial Iulius Mall a tinut cont tocmai de aceasta capacitate a Clujului de a absorbi fonduri importante si de a atrage companii multinationale care au nevoie de spatii pentru relocare sau stabilirea unui sediu”, isi aminteste Dascalu.
Cine investeste in birourile din provincie II
O alta companie care a pariat pe un oras secundar a fost Centerra Capital Partners, controlata de fondul de investitii Cheynee Capital, care a anuntat ca va dezvolta un parc comercial si o zona de birouri pe platforma fostei uzine Tractorul Brasov. Activele platformei Tractorul (terenurile, halele si o parte din utilaje) au fost cumparate in vara anului 2007, prin intermediul companiei Flavus Investitii, pentru suma de 77 milioane de euro.„Brasovul reprezinta o alternativa la Bucuresti sau alte orase din Transilvania, oferind avantaje precum: apropierea de Capitala, forta de munca calificata, cu studii superioare, centru universitar recunoscut, vorbitori de limbi straine, in special limba germana, si un standard de viata ridicat”, a declarat, pentru Wall-Street, Shay Mor (foto), director de dezvoltare in cadrul Centerra Management.
Pana in prezent, Centerra a renovat si inchiriat 7.000 mp de birouri, din suprafata actuala disponibila, de 15.000 mp. Chiriasii sunt companiile Computers Generated System (CGS), IBM, Freudenberg si Fresenius Medical. In renovarea si amanajarea cladirilor au fost investiti 20 milioane de euro si alti 24 milioane de euro vor fi investiti in prima faza a proiectului de birouri, care va totaliza 125.000 mp.
„Chiria este diferita pentru fiecare companie in parte si depinde de mai multi factori, precum suprafata inchiriata, gradul de finisaje si alte termene din contracte. In ceea ce priveste suprafata inchiriata, ne propunem ca anul acesta sa o dublam”, a afirmat Shay Mor. Anterior, el a lucrat timp de 15 ani in cadrul Neocity Group, ocupand functia de director general si vice-presedinte.
Ca un numitor comun pentru companiile care au venit la Coresi, reprezentantul Centerra spune ca este faptul ca au inceput activitatea cu spatii mai mici de 150-200 mp si, pe masura ce s-au dezvoltat, au extins suprafata inchiriata la peste 2.000 mp.
Ce potential are provincia pe termen lung
Brasovul este un oras in plina dezvoltare in ceea ce priveste segmentul de birouri din mai multe motive, apreciaza Catalina Jigman, de la CB Richard Ellis | Eurisko. “Forta de munca este foarte bine calificata, apropierea istorica de spatiul austro-ungar face ca un numar ridicat de potentiali angajati sa cunoasca limba germana, limba maghiara, pe langa cele uzuale, iar competitia pentru segment spatiilor de birouri este destul de redusa”, afirma Jigman.Pe langa acestea, Brasovul va fi un nod de transport important pentru proiectul autostrazii A3, spune oficialul CBRE | Eurisko, iar municipalitatea este recunoscuta pentru implicarea in diverse proiecte de infrastructura, precum amenajarea si intretinerea arterelor si strazilor, sau fluidizarea traficului.
Despre cum va evolua piata spatiilor de birouri din orasele secundare, consultantii evita sa faca estimari, rezumandu-se sa spuna doar ca depinde de gradul de redresare a economiei nationale, regionale, dar si internationale, de evolutia sistemului de infrastructura, precum si de evolutia chiriilor din Bucuresti.
“Cererea poate creste semnificativ si rapid, in timp ce oferta are nevoie de cel putin 24 de luni pentru executie. Prin urmare, ne putem chiar confrunta cu o alta etapa de „landlord market” (n.r: piata a proprietarilor), unde chiriile nu numai ca nu vor scadea sau mentine, dar pot creste. Orasele secundare, dar mari (precum Timisoara, Cluj si Brasov) pot avea o surpriza placuta in viitorul 2012-2014”, a incheiat Lori Collin, senior consultant al Jones Lang LaSalle.
Sursa foto: business-centre.ro
