Tranzactii de 108 mil. euro in primul trimestru
Volumul investitiilor imobiliare in piata locala a ajuns la 108,34 milioane de euro in primul trimestru, fata de cinci milioane de euro in aceeasi perioada a anului trecut, arata cel mai recent studiu al companiei DTZ Echinox, unul din principalii jucatori de pe piata de consultanta imobiliara. Tranzactiile luate in calcul de DTZ Echinox au fost vanzarea retelei de magazine Plus, detinuta de grupul Tengelmann, catre germanii de la Lidl, valoarea tranzactiei fiind estimata la 80 milioane de euro. Cele peste 100 milioane de euro au mai venit din vanzarea locatiilor Auchan si Bricostore din Pitesti, tranzactie incheiata intre grupul Avrig 35, controlat de omul de afaceri Alexander Hergan, si fondul de investitii sud-african New Europe Property Investments (NEPI).
Alte dou tranzactii anuntate in primul trimestru au fost vanzarea unei cladiri de birouri, operatorul Cinema City platind 1,4 milioane de euro, si vanzarea unei participatii de 50% in cadrul centrului comercial Atrium Center Arad, pentru 6 milioane de euro.
“Categoric primul trimestru a fost mai bun decat ma asteptam. M-am intors de la Cannes (n.r: locul unde s-a desfasurat targul imobiliar MIPIM) entuziasmat. Am discutat cu investitori institutionali, dati disparuti in ultimele ani, subiectele fiind proiectele de birouri, precum si tot ceea ce aduce un venit sigur”, povesteste Cristian Ustinescu (foto), coordonatorul departamentului de investitii al DTZ Echinox.
Desi 2009 a fost un an greu pentru piata de consultanta imobiliara, pentru Ustinescu a insemnat intermedierea celei mai mari tranzactii imobiliare, vanzarea parcului European Park Braila pentru 63 milioane de euro. Cumparatorul, fondul sud-african NEPI, a ramas si in acest an unul din cei mai activi investitori din piata locala, consolidandu-si ulterior pozitia prin cumpararea unei parti din Iris Shopping Center Pitesti.
“Negocierile celor de la NEPI pentru proiectul din Pitesti au inceput cu mult inaintea celor pentru parcul din Braila, insa tranzactia cu BelRom (n.r: vanzatorul European Park Braila) a fost finalizata mai rapid”, explica specialistul DTZ Echinox.
Birourile revin in preferintele cumparatorilor
Dupa ce primul trimestru a adus tranzactii de peste 100 milioane de euro, Cristian Ustinescu priveste increzator spre ceea ce urmeaza sa se incheie in acest an, pastrandu-si previziunile facute la sfarsitul anului trecut: volumul investitiilor imobiliare va ajunge la 500 milioane de euro.Iar dupa ce in ultimul an, miza a fost reprezentata de parcurile de retail si centrele comerciale de mici dimensiuni, in acest an pariul investitorilor s-ar putea muta pe cladirile de birouri.
Doua posibile tranzactii au fost anuntate recent: israelienii de la Dagesh Group au scos la vanzare cladirea Platinum Center, cunoscuta ca fiind noul sediu al Transelectrica, in timp ce austriecii de la Österreichische Volksbanken AG (VBAG) iau in calcul vanzarea fondului de investitii Europolis, proprietarul cladirilor Europe House, River Place si River View Place (n.r.: parte a proiectului Sema Parc).
“Piata de birouri are cea mai intensa activitate in acest moment. Chiar daca rata de neocupare este ridicata, exista cerere considerabila pentru proiecte noi. O companie care vrea sa negocieze o suprafata de pana la 10.000 mp in CBD (n.r: Central Business District) nu are aproape nicio posibilitate, iar aceasta situatie va pune presiune pe dezvoltari noi in zona de afaceri a Capitalei”, este de parere Cristian Ustinescu.
In cele din urma, bancile se vor relaxa treptat si vor relua finantarea cladirilor de birouri, chiar daca nu vor mai da bani pentru terenuri, precizeaza Ustinescu. Scenariul este insa valabil pentru zonele usor accesibile din Bucuresti, pretabile la astfel de dezvoltari.
“In celelalte zone, precum Pipera, proprietarii vor mai avea de suferit cel putin inca un an, pana se consuma stocul de birouri din zona centrala si vor incepe sa creasca din nou chiriile”, subliaza seful departamentului de investitii al DTZ Echinox.
Cine sunt investitorii anului 2010?
Tot pe segmentul de birouri, bancile s-au aratat a fi printre cei mai activi jucatori din piata in primele luni ale acestui an. Astfel, Piraeus Bank s-a mutat in propriul sediu, amplasat in zona Piata Victoriei, iar Unicredit Tiriac Bank a anuntat ca isi va reloca sediul intr-o cladire construita de firma Bog'Art in zona Bulevardul Expozitiei, data mutarii fiind estimata pentru anul 2012.“Vom vedea tot mai multe banci care isi construiesc propriile sedii. Cele mai multe au cate un vehicul de investitii in real estate si nu mai sunt motivate sa plateasca un dezvoltator, care va vinde cladirea respectiva unui investitor, cand banca poate sa faca acelasi lucru in interiorul sau”, afirma Cristian Ustinescu.
Consultantul DTZ Echinox este de parere ca pentru marile companii momentul de fata reprezinta o oportunitate, deoarece costul constructiei este mic si justifica o cheltuiala proprie. “Platesc acum cladirea la un cost redus, in doi-trei ani va fi gata si, tot atunci isi revine piata, astfel incat o vinde fondului de investitii al bancii. Avantajul este dat de capex-ul (n.r: cheltuieli pentru investitie) mai mic fata de in anii trecuti”, explica Ustinescu.
In ceea ce priveste atitudinea investitorilor, acestia sunt din ce in ce mai dornici sa isi aloce fondurile, in special jucatorii din private equity (n.r: fonduri private de investitii), pentru care 2010 este ultimul an in care isi pot plasa banii pe produse de buna calitate, amplasate in zone centrale.
“Din 2011, investitorii institutionali vor pune pixul pe hartie. Sunt jucatori care vin cu randamente la jumatate, dupa ce «au dormit» in ultimii doi ani, acumuland bani. Bataia va fi pe cladiri de birouri din zone bune, retail si spatii industriale”, declara Cristian Ustinescu.
Cat despre investitorii din private equity, acestia se vor orienta catre produse de nisa, precum cladiri de birouri si parcuri de retail de mici dimensiuni, proiecte rezidentiale si chiar terenuri, spune Ustinescut, argumentand ca doar din astfel de produse mai pot obtine randamentele pe care le-au promis actionarilor.
La ce tipuri de tranzactii am mai putea asista
Dupa ce in ultimii ani, bancile au finantat aproape orice proiect imobiliar, acum iau in calcul renuntarea la participatiile detinute, primele pe lista fiind proiectele rezidentiale. “Avem discutii cu mai multe banci grecesti, pentru produse in cazul carora sunt dispuse sa faca o intelegere cu un potential investitor, care sa preia expunerea bancii respective. Se vorbeste de 18 luni de gratie, o restructurare a finantarii actuale si, in cazul in care proiectul nu este finalizat, chiar de un nou aport din partea bancii”, explica Ustinescu, adaugand ca in curand vor fi incheiate mai multe tranzactii, in special pe segmentul rezidential.
Printre bancile cu cele mai mari expuneri pe segmentul rezidential se numara Alpha Bank, care a finantat proiecte precum Asmita Gardens, Green Vista sau Blue Tower, Banca Romaneasca (Platinum Towers si Upground) si Bancpost.
Alte tranzactii pe care seful departamentului de investitii al DTZ Echinox le asteapta in acest an sunt reprezentate de asa-numitele sales and lease back, tranzactii prin care o companie vinde o proprietate si apoi o foloseste in calitate de chirias.
“Cred ca anul acesta se vor intampla mai multe sales and lease back-uri, un astfel de exemplu putand fi dat de Petrom. In plus, mai sunt cateva business-uri, unele romanesti, care au nevoie de lichiditati si «stau pe asset-uri». Este varianta tipica a antreprenorului roman: vrea sa detina sediul in care isi desfasoara activitatea”, afirma Ustinescu.
In ceea ce priveste tranzactia prin care Petrom ar putea vinde proiectul Petrom City, unde compania isi va muta sediul la sfarsitul anului, Ustinescu este de parere ca sunt putine sanse ca aceasa vanzare sa fie finalizata in acest an.
“Cei de la Petrom vor sa obtina cel putin 150 milioane de euro pentru Petrom City, insa anul acesta, din punctul de vedere al marilor investitori, Romania nu este pregatita sa plaseze nici macar 50 milioane de euro intr-o singura investitie”, a incheiat Cristian Ustinescu.
DTZ Echinox este unul in cei mai importanti jucatori din piata locala de consultanta imobiliara, cu o cifra de afaceri de circa 3 milioane de euro in 2009. Actionarii companiei sunt Mihnea Serbanescu (66,1%), Tim Wilkinson (17,25%), Cristian Ustinescu (6,66%) si Oana Iliescu, Mihaela Pana si Bogdan Sergentu, fiecare cu o participatie de 3,33%, potrivit datelor de la Registrul Comertului.
