Costul serviciilor a devenit a doua chirie
Atunci cand vine vorba de administrarea unei cladiri, indiferent ca este un mall, un parc industrial sau un imobil de birouri, calitatea serviciilor a trecut pe locul doi in ultima perioada, costul serviciilor fiind primordial. Acest lucru poate conduce insa la accidente de munca, amenzi sau defectiuni ale echipamentelor tehnice.Reducerea costurilor de administrare se rasfrange asupra calitatii cladirii si duce la scaderea valorii sale, intrucat chiriasii vor plati mai putin pentru un spatiu slab administrat si vor dori contracte de inchiriere pe perioade cat mai scurte, au fost concluziiile conferintei Facility and Property Management, organizata de Evensys.
“Din punctul nostru de vedere, ar trebui stabilite clauze de performanta si orice contract incheiat de proprietarii cu furnizorii de servicii sa includa un SLA (n.r: Service Level Agreement sau Acord privind Nivelul Calitativ al Serviciilor), care sa garanteze eficienta serviciilor prestate”, a declarat Lucian Anghel (foto), managing parter al companiei Building Suport Services (BSS).
Costul serviciilor sau service charges-ul, care include ceea ce chiriasul plateste pe langa chirie, cu exceptia energiei electrice, a devenit a doua chirie, insa este atat de vag si de diferit exprimat, incat de cele mai multe ori companiile nu ii acorda atentie, interesandu-se doar de chirie.
“Nu vreau sa dau vina pe agentii imobiliari, care in perioada de boom a pietei de birouri au oferit cifre foarte mici, astfel incat nivelul de 3,5 euro/mp a devenit un mit, insa in realitate lucrurile nu stau chiar asa, iar serviciile pot avea o cota importanta din bugetul de relocare al unei companii”, a subliniat seful BSS.
Compania BSS gestioneaza o suprafata totala de peste 1,9 milioane mp de spatii de birouri, comerciale si logistice, din portofoliul pe care administreaza facand parte proiectele: Europe House, Millennium Business Centre, River Place - Sema Parc, AFI Palace Cotroceni sau Victoria Center.
Mai multa transparenta din partea agentilor imobiliari
Helmut Neubauer (foto), managing director al Europolis Real Estate Asset Management, companie care detine cladirile de birouri Europe House si Rivel Place – Sema Parc, spune ca intotdeauna chiriasii intreaba cat este chiria, insa aceasta este o intrebare gresita.“Chiria este doar o parte a costului pe care il are chiriasul, el nu trebuie sa uite ca pe langa aceasta chirie mai plateste utilitatile, paza, curatenia, taxele si, eventual, marketingul. Eficienta spatiului unei cladiri este de asemenea foarte importanta, cati angajati pot lucra in acel spatiu. Nu totul se reduce la cat platesti pe mp”, a explicat Helmut Neubauer.
Potrivit acestuia, service charges-ul sau costul serviciilor variaza intre 3,5 si 7 euro/mp pentru cladirile din Bucuresti. Seful Europolis afirma ca in multe din cladirile de birouri aflate in curs de dezvoltare, costul serviciilor ar putea depasi 7,5 euro/mp, ceea ce ar reprezenta un dezastru pentru piata.
O alta anomalie semnalata de Neubauer este includerea in contractul de inchiriere a unui comision pentru concesiunea terenului pe care este dezvoltata cladirea.
“Cei mai multi dezvoltatori din Romania au costruit cladiri de birouri pe terenuri concesionate, insa este complet gresit sa ceri chiriasului un comision pentru concesiunea terenului, este ca si cum ai inchiria terenul respectiv companiilor chiriase. Este firesc sa existe un teren, fara el dezvoltatorul nu ar fi avut cladirea, insa nu poate cere chiriasului sa plateasca si pentru spatiu si pentru teren”, a declarat oficialul Europolis Real Estate Asset Management.
Helmut Neubauer acuza piata inchirierilor de lipsa trasparentei si spune ca este imposibil ca un chirias sa nu stie pentru ce plateste. El admite ca piata din Bucuresti este una tanara, insa afirma ca este o piata internationala si nu trebuie sa fie diferita de cea din Frankfurt, Paris sau Londra.
“Agentii imobiliari trebuie sa fie complet transparenti cu costurile: cat plateste chiriasul pe langa chirie, cat il costa in total acel spatiu. Multi agenti nici macar nu inteleg ce implica service charges-ul”, a adaugat Helmut Neubauer.
Sursa foto: logisticportal.ro
Problemele proprietarilor de mall-uri
Daca in piata de birouri, proprietarii “lupta” cu chiriasii pentru negocierea chiriei si a costului pentru servicii, in piata de retail un alt trend a fost lansat in ultimul an: proprietarii accepta o chirie mai mica, cu conditia sa poata scoate oricand chiriasul din proiect.“Mai multi proprietari din sectorul de retail au manifestat in ultima perioada un interes crescut pentru clauze contractuale care sa le permita sa scoata chiriasul din proiect la liber arbitru. Ei incearca sa obtina o chirie mai mica, dar sa capete posibilitatea de a da chiriasul afara dupa circa un an, cand piata va incepe sa isi revina”, a declarat Razvan Mircea (foto), avocat senior al casei de avocatura Tuca Zbarcea & Asociatii.
O atitudine asemanatoare a fost adoptata si de chiriasi, care accepta conditiile proprietarilor in cadrul unor proiecte aflate in curs de dezvoltare, dar vor sa aiba posibilitatea de a iesi usor din respectivul proiect. Astfel, negocierile se prelungesc chiar si in cazul retailerilor care inchiriaza spatii mici, de circa 100 mp, spune avocatul.
O alta problema cu care se confrunta dezvoltatorii de centre comerciale este supravietuirea chiriasilor. Astfel, daca in anii trecuti proprietarii se intrebau daca vor putea atrage marile ancore in proiectele lor, acum grija s-a mutat asupra chiriasilor cu putere financiara scazuta, noua intrebare fiind: vor putea retailerii cei mici sa deschida magazinele la timp?
„Contractele de inchirere din piata de retail includ acum clauze de reziliere si penalitati drastice pentru fiecare zi de intarziere a deschiderii unui magazin, penalitatile putand fi dublul chiriei. Este fundamental pentru un proprietar sa-i determine pe cei mici sa deschida la timp magazinele, sa nu deschida mall-ul pe jumatate gol”, a adaugat avocatul Tuca Zbarcea & Asociatii.
