Reasezarea pietei: Unii pleaca, altii intra
Din punct de vedere al vanzarilor, piata de retail a continuat sa scada in primul semestru din 2010, dar intr-un ritm mai redus fata de anul trecut, spune Andrei Vacaru (foto), senior consultant in cadrul departamentului de retail al companiei de consultanta imobiliara Jones Lang LaSalle.“Estimarile noastre de la inceputul anului erau putin mai optimiste decat s-a dovedit a fi situatia reala, in ton cu previziunile macroeconomice care au adus un sentiment pozitiv pe parcursul primelor luni. Pe masura ce aceste previziuni au fost revizuite in jos si piata de retail a reactionat”, explica Andrei Vacaru.
Astfel, numarul centrelor comerciale planificate pentru a fi deschise in acest an s-a redus, iar majoritatea retailerilor au ramas foarte precauti in ceea ce priveste extinderea. “Piata este intr-un proces de reasezare, locul magazinelor mai putin performante fiind luat de retaileri internationali puternici”, subliniaza consultantul, dand exemplu mall-ul AFI Palace Cotroceni, unde Jones Lang LaSalle a intermediat in acest context inchirierea a peste 4.600 mp.
Inceputul anului 2010 a fost dominat de incertitudine, insa vanzarile pe anumite segmente au crescut usor catre perioada primaverii, afirma Monica Barbu, vicepresedinte si directorul diviziei de retail ain cadrul The Advisers/Knight Frank. Totusi, anuntarea masurilor Guvernului, fluctuatia cursului de schimb si cresterea TVA au determinat scaderea increderii consumatorilor si, implicit, a volumului vanzarilor din retail. Mai mult, scaderea consumului a determinat revizuirea planurilor de expansiune.
“Nefiind o piata de retail dezvoltata, care sa ofere suficiente informatii cu privire la potentialul de dezvoltare din anumite zone sau orase, in trecut, si retailerii si dezvoltatorii si-au asumat riscuri intrand in orase mai mici din punct de vedere al numarului de locuitori. Acum exista o mai buna acoperire, astfel incat obiceiurile de consum sa ofere mai multe informatii despre ceea ce s-ar potrivi unui oras sau altul”, explica specialistul The Advisers/Knight Frank.
Ca puncte forte in primul semestru, Andrei Vacaru mentioneaza intrarea in Romania a unor jucatori precum H&M sau Pure Fitness, deschiderea primelor magazine Camaieu si Jeans Club, dar si expansiunea puternica a unor jucatori cu prezenta redusa pana acum, precum Decathlon.
Chiriile au scazut cu pana la 50%
Prima jumatate a anului a adus scaderi considerabile ale chiriilor, atat pentru centrele comerciale, cat si pentru spatiile stradale. Pentru spatiile din cadrul centrelor comerciale, chiriile au scazut cu 25 pana la 50% in prima jumatate a anului comparativ cu aceeasi perioada din 2009, in functie de performanta fiecarui proiect in parte, spune Monica Barbu (foto), vicepresedinte The Advisers/ Knight Frank. Mai greu a fost pentru centrele comerciale deschise in ultimii doi-trei ani, intrucat acestea nu au avut timp sa isi creeze un segment de clienti fideli pana la declansarea crizei. “Din cauza faptului ca majoritatea proprietarilor si dezvoltatorilor au acordat reduceri de chirie cel putin pe perioade scurte de timp, este greu de precizat la ce nivel se situeaza chiria medie a unui centru comercial din Romania in conditiile actuale”, explica Barbu.
De asemenea, au continuat discutiile intre proprietari si retaileri, afirma Cristina Dumitrache, responsabil retail international pentru centre comerciale in cadrul companiei de consultanta imobiliara Cushman & Wakefield.
Astfel, a fost inregistrata o scadere a chiriilor in Bucuresti si, in cazul chiriasilor cu mare impact in functionarea centrelor comerciale, s-au acordat diverse stimulente: fie reduceri temporare ale chiriei in cazul chiriasilor existenti in proiect, fie prin participarea proprietarilor la amenajarea spatiilor in cazul noilor chiriasi. In afara Bucurestiului, acest trend a fost mult mai accentuat, fiind luata in considerare si plata chiriei doar ca procent din cifra de afaceri pentru retaileri.
Ca exemple extreme, Andrei Vacaru, de la Jones Lang LaSalle, mentioneaza: acoperirea costurilor de amenajare a magazinului, pana la sase luni de chirie gratuita, posibilitatea incetarii contractului dupa trei ani sau mai putin.
In ceea ce priveste chiriile spatiilor stradale, si acestea au inregistrat scaderi, insa faptul ca o parte din retaileri si-au indreptat atentia catre astfel de spatii, a dus la o crestere a gradului de ocupare in anumite zone, spune Monica Barbu.
Tot mai multe spatii goale
In prima jumatate a anului au fost livrate doar doua proiecte: Sun Plaza, in Bucuresti, cu o suprafata inchiriabila de 80.000 mp si Atrium Center, in Arad, cu o suprafata de 30.000 mp. La momentul deschiderii, Sun Plaza era inchiriat in proportie de 97%, in timp ce in Atrium Center gradul de ocupare era de 92%.“Rata de neocupare a continuat sa creasca, pentru prima oara aparand spatii libere si in proiectele considerate foarte atractive pentru retaileri. Rate mari de neocupare se regasesc in special in proiectele din orase mai mici cu o oferta semnificativa de spatii comerciale pentru care, in acest moment, cererea este foarte redusa, dar si in cateva proiecte din Bucuresti care nu au fundamentele necesare pentru a avea succes”, explica Andrei Vacaru, de la Jones Lang LaSalle.
In ceea ce priveste extinderea retailerilor, discounterii alimentari sunt foarte activi, Kaufland fiind unul dintre jucatorii agresivi in primele sase luni, spune Vacaru. De asemenea, retaileri cunoscuti de fashion si sport, precum H&M, Inditex, New Yorker, Deichmann sau Decathlon cauta locatii noi si sunt in plin proces de dezvoltare a retelei in Romania.
“Acestia au fost motivati de rezultatele obtinute in magazinele existente, de conditiile mai bune oferite de dezvoltatori si de slabiciunea unor concurenti in aceasta perioada. Un alt factor important a fost sustinerea financiara de care beneficiaza din partea companiilor mama”, spune consultantul.
De aceeasi parere este si Monica Barbu, care afirma ca retailerii cu resurse proprii au fost cei mai activi. “Principala motivatie consta in realizarea unui numar suficient de unitati care sa le permita o acoperire cat mai buna a pietei. In acelasi timp, profita de conditiile avantajoase de inchiriere pe care le pot obtine”, spune ea.
Ce urmeaza in a doua jumatate a anului
Pentru cea de-a doua jumatate a anului, previziunile nu sunt prea optimiste tinand cont de situatia economica existenta in tara, spune Cristina Dumitrache (foto), de la Cushman & Wakefield. “Chiriile vor urma acelasi trend ca si in prima jumatate a anului, iar activitatea in retail va fi cu siguranta afectata de masurile de criza adoptate de guvern. Marirea cotei TVA si micsorarea salariilor bugetarilor vor duce la scaderea consumului populatiei, fiind afectate mai ales domeniile de fashion, cosmetice si petrecerea timpului liber”, subliniaza consultantul.
Centrele comerciale dominante vor atrage in continuare vizitatori, astfel incat rata de neocupare va ramane in aceeasi parametri, respectiv 3-5 % din suprafata inchiriabila.
Mall-urile de proximitate si de dimensiuni mici, atat in Bucuresti, cat si in afara Bucurestiului vor inregistra o rata de neocupare mai ridicata, intrucat retailerii se orienteaza spre deschiderea de noi magazine sau consolidarea celor existente in centrele comerciale performante. In plus, desi vanzarile au cunoscut o scadere in ultimele luni, acesta scadere nu este atat de dramatica in centrele comerciale dominante, incheie Dumitrache.
Topul celor mai importante evenimente
• Centrul comercial Sun Plaza, dezvoltat de Euro Mediterranee Consulting (EMCT) si Sparkassen Immobilien, divizia de investitii imobiliare a grupului Erste Bank, a fost deschis pe 25 februarie, dupa o investitie de 200 milioane de euro si o amanare de aproape doi ani.• Dezvoltatorul Atrium Centers, care a deschis in luna martie primul mall din Arad, a vandut o participatie de 50% din proiect catre antreprenorul general Arcadom, dupa ce fondul de investitii Carpathian s-a retras din proiect. Pentru cele 50% din actiuni cumparate, Arcadom a platit 6 milioane de euro si s-a angajat sa ramburseze, impreuna cu Atrium Centers, imprumutul de 59 milioane euro contractat de la banca MKB pentru dezvoltarea mall-ului.
• Grupul Avrig 35 si dezvoltatorul Cascade Group au anuntat ca investesc 80 de milioane de euro intr-un parc comercial, amplasat in estul Bucurestiului, pe locul fostei fabrici Sicomed. Cei mai mari chiriasi sunt hipermarketul Auchan si retailerul Decathlon.
• Reuven Havar, in varsta de 60 de ani, a renuntat in luna februarie la conducerea AFI Europe Romania, dezvoltatorul centrului comercial AFI Palace Cotroceni. Functia sa a fost preluata temporar de seful AFI Europe Bulgaria, Shimon Ben Hamo.
• Fondul de investitii New Europe Property Investments (NEPI), care a cumparat in toamna anului trecut European Park Braila, a achizitionat locatiile inchiriate de operatorii Auchan si Bricostore in Pitesti, in schimbul a 20,94 milioane de euro.
• Grupul israelian Aura Investments a vandut dezvoltatorului Globe Trade Centre (GTC) 37% din actiunile detinute in cadrul companiei NCC, care dezvolta in Romania centrele comerciale Galleria, pentru a-si acoperi datorii in valoare de 13,6 milioane de euro.
• Fondul britanic de investitii Carpathian a decis sa isi vanda participatiile detinute in cadrul proiectelor comerciale dezvoltate sub umbrela Atrium Center in orasele Arad si Cluj-Napoca, din cauza datoriilor prea mari acumulate.
• Baneasa Developments, dezvoltatorul mall-ului Baneasa Shopping City din nordul Bucurestiului, a anuntat ca va investi 22 milioane de euro in extinderea zonei comerciale cu un cinematograf, un centru de divertisment si o benzinarie.
• Grupul italian Immobiliare Grande Distribuzione (IGD), care detine 90% din actiunile retelei de magazine Winmarkt din Romania, a preluat si restul de 10% din actiuni, valoarea tranzactiei fiind estimata la 21 milioane de euro.
• Compania MLS Proiect Oradea, dezvoltatorul centrului comercial Tiago Mall Oradea (foto), a intrat in procedura de faliment. Tiago Oradea a fost vandut in luna iunie, in cadrul unei licitatii tip olandez pentru suma de 30,5 milioane de euro plus TVA, cumparatorul fiind societatea Shopping Center Holding, controlata de mai multi oameni de afaceri romani.
• Omul de afaceri Tunc Capa, fostul presedinte al dezvoltatorului Anchor Grup, cunoscut pe piata locala pentru centrele comerciale Plaza Romania si Bucuresti Mall, va investi 16 milioane de euro intr-un outlet, amplasat pe Calea Vitan.
• Compania Mic.Ro Retail, controlata de omul de afaceri Dinu Patriciu, a inceput o campanie de publicitate indoor pentru a-si promova magazinele din cartierele bucurestene, sub deviza “Cine a pus Mic.Ro in drum, ala n-a fost om nebun”.
