Investitii de 50 mil. euro in birouri
Peste cateva saptamani, ModaTim Investment, companie lansata in anul 2005 de catre producatorul de confectii ModaTim, va inaugura cea de-a treia cladire a parcului de afaceri City Business Centre din Timisoara. In prezent, cladirea este inchiriata in proportie de peste 75%, insa dezvoltatorul estimeaza ca pana la livrare procentul de ocupare va creste la 90%. In primele doua cladiri ale proiectului, lucreaza deja circa 1.200 de angajati in companii precum: Carpatair, Vodafone, PricewaterhouseCoopers (PwC), ProTV sau Nestor Nestor Diculescu Kingston Petersen (NNDKP).
“Cladirea numarul trei va fi predata in luna septembrie, cu doua luni mai devreme decat termenul stabilit initial, intrucat avem chiriasi care vor sa se extinda si au nevoie de spatii cat mai curand. Tot in toamna vom incepe si constructia celei de-a patra cladiri, care va fi livrata in primul trimestru din 2012. In anul 2013, speram sa finalizam ultimul imobil, cladirea numarul cinci”, spune Ovidiu Sandor (foto), CEO al ModaTim Investment.
In total, cele cinci cladiri vor gazdui circa 3.000 de angajati si vor absorbi investitii de aproximativ 50 milioane de euro. Pentru cea de-a patra cladire, investitia este estimata la zece milioane de euro, jumatate din bani provenind din fonduri europene.
“Am depus dosarul in luna octombrie 2009, iar in ianuarie anul curent proiectul a fost acceptat. In prezent, asteptam sa semnam contractul de finantare cu Agentia pentru Dezvoltare Regionala”, afirma Sandor.
Cladirea va avea o suprafata de 9.500 mp inchiriabili si va include un centru de conferinte si o zona de serviced offices (n.r: birouri echipate), acesta din urma fiind un concept nou pentru piata din Timisoara.
“Cladirea numarul trei va fi predata in luna septembrie, cu doua luni mai devreme decat termenul stabilit initial, intrucat avem chiriasi care vor sa se extinda si au nevoie de spatii cat mai curand. Tot in toamna vom incepe si constructia celei de-a patra cladiri, care va fi livrata in primul trimestru din 2012. In anul 2013, speram sa finalizam ultimul imobil, cladirea numarul cinci”, spune Ovidiu Sandor (foto), CEO al ModaTim Investment.
In total, cele cinci cladiri vor gazdui circa 3.000 de angajati si vor absorbi investitii de aproximativ 50 milioane de euro. Pentru cea de-a patra cladire, investitia este estimata la zece milioane de euro, jumatate din bani provenind din fonduri europene.
“Am depus dosarul in luna octombrie 2009, iar in ianuarie anul curent proiectul a fost acceptat. In prezent, asteptam sa semnam contractul de finantare cu Agentia pentru Dezvoltare Regionala”, afirma Sandor.
Cladirea va avea o suprafata de 9.500 mp inchiriabili si va include un centru de conferinte si o zona de serviced offices (n.r: birouri echipate), acesta din urma fiind un concept nou pentru piata din Timisoara.
In total, stocul de birouri de clasa A din Timisoara este estimat la aproape 25.000 mp, dintre care 15.000 mp au fost dezvoltati de ModaTim Investment. Dupa finalizarea celor cinci cladiri, compania condusa de Ovidiu Sandor va avea un portofoliu de circa 35.000 mp de birouri.
“Timisoara are o nevoie ampla de birouri, daca ne uitam la orasele secundare din Polonia, de exemplu. Cred ca dincolo de aceasta criza, Timisoara poate suporta circa 100.000 mp de birouri, chiar daca unii sunt centrali si altii periferici”, este de parere Sandor.
Anul trecut, dezvoltatorul a incasat venituri din chirii de aproape trei milioane de euro, suma estimata si pentru anul in curs. Pentru 2011, estimarile indica insa venituri de 4,5 milioane de euro, odata cu livrarea celei de-a treia cladiri.
Cum se simte criza pe piata birourilor din Timisoara
O dezvoltare imobiliara mai lenta, renegocieri ale contractelor de inchiriere si orientarea catre fonduri europene, toate acestea pot fi considerate efecte ale crizei economice din ultimii doi ani. Ovidiu Sandor recunoaste ca, fara aparitia crizei, acum cea de-a patra cladire ar fi fost in constructie, iar fondurile europene nu ar fi reprezentat o optiune. Insa noul context economic a determinat o schimbare de strategie.“Anul trecut, discutiile cu bancile au fost foarte dificile, un singur jucator a stat de vorba cu noi. In ultimele luni am negociat pentru finantarea cladirii numarul patru, iar discutiile au mers mult mai bine. Am negociat cu trei banci si conditiile de finantare s-au imbunatatit vizibil”, spune seful ModaTim.
Anul trecut, ModaTim a obtinut o finantare de 7,6 milioane de euro de la Banca Comerciala Romana (BCR), pentru cladirea numarul trei din City Business Centre (foto). Printre cei mai mari chiriasi ai imobilului, se numara compania Wipro Technologies Romania, filiala locala a furnizorului de servicii de outsourcing si software Wipro, care a inchiriat 4.500 mp de birouri.
O alta problema intampinata de dezvoltator a fost renegocierea contractelor de inchiriere, in contextul in care, la fel ca si in Bucuresti, tot mai multi chiriasi au cerut reducerea chiriilor. “Au fost cativa chiriasi care au cerut anul trecut reducerea chiriilor. Am acceptat aceasta cerere in cazurile in care au fost prelungite contractele de inchiriere. Reducerile au fost mai mici de 10%, iar contractele au fost prelungite cu unul sau doi ani”, povesteste Sandor.
In prezent, chiriile practicate pentru spatiile din City Business Centre variaza in jurul valorilor de 14-15 euro/mp/luna, la care se adauga costul serviciilor, de 3,5 euro/mp/luna.
Tot in 2009, dezvoltatorul a renuntat la cativa chiriasi care nu si-au mai putut indeplini obligatiile contractuale. “A trebuit sa renuntam la cativa chiriasi, firme romanesti, de dimensiune mici sau medii, care inainte de criza s-a inhamat la un contract pe care nu au putut sa-l duca in spate. Multe astfel de firme au crezut va vor avea intotdeauna cresteri de 30% a cifrei de afaceri, ceea ce era imposibil”, spune Ovidiu Sandor.
Istoria unui business de familie
Fabrica de confectii ModaTim, cunoscuta anterior sub denumirea de fabrica Bega, a fost infiintata in anul 1959, iar dupa 1990 a fost privatizata, noul proprietar fiind familia Sandor. Pana in primavara anului trecut, fabrica a avut sediul in Piata 700, din centrul Timisoarei, insa ulterior a fost relocata in comuna Giroc, relocare ce a necesitat o investitie de circa 3,5 milioane de euro. Noul sediu al fabricii (foto) are o suprafata de peste 8.000 mp.
“Totdeauna am stiu ca va veni un moment cand fabrica va trebui relocata, era doar neclar cand se va intampla acest lucru. O varianta a fost sa vindem terenul, dar ofertele primite nu justificau relocarea, pentru ca erau foarte mici. Asa s-a nascut proiectul de birouri”, povesteste Ovidiu Sandor.
Astfel, pe locul fostei fabrici din Piata 700 au fost dezvoltate primele trei cladiri de birouri, proiectul urmand sa totalizeze cinci cladiri. “Din experienta anterioara, am observat ca intervalul ideal pentru livrarea cladirilor este de 12-18 luni, astfel incat sa aparara cererea, dar fara sa treaca o perioada prea lunga de timp”, explica Sandor.
Paralel cu business-ul imobiliar, Ovidiu Sandor se ocupa si de conducerea fabricii de confectii, alaturi de sora sa, Animona Hutu. Confectiile raman insa, mai mult decat imobiliarele, o afacere de suflet.
“Un business de familie este mai ales ModaTim, fabrica de confectii. Este o firma pe care tatal nostru a condus-o timp de peste 20 de ani, in care am crescut alergand printre haine cand eram copil, iar unele angajate ma stiu inca de cand aveam cativa ani. In plus, fiind o societate cu circa 400 de actionari, este o provocare continua”, spune Ovidiu Sandor.
Omul de afaceri s-ar vedea si la conducerea unei multinationale, insa crede ca implicarea emotionala este mult mai mare in cazul de fata, ceea ce face din conducerea ModaTim o experienta speciala, pentru ca este altceva cand “totul te leaga de locul in care lucrezi”.
“Totdeauna am stiu ca va veni un moment cand fabrica va trebui relocata, era doar neclar cand se va intampla acest lucru. O varianta a fost sa vindem terenul, dar ofertele primite nu justificau relocarea, pentru ca erau foarte mici. Asa s-a nascut proiectul de birouri”, povesteste Ovidiu Sandor.
Astfel, pe locul fostei fabrici din Piata 700 au fost dezvoltate primele trei cladiri de birouri, proiectul urmand sa totalizeze cinci cladiri. “Din experienta anterioara, am observat ca intervalul ideal pentru livrarea cladirilor este de 12-18 luni, astfel incat sa aparara cererea, dar fara sa treaca o perioada prea lunga de timp”, explica Sandor.
Paralel cu business-ul imobiliar, Ovidiu Sandor se ocupa si de conducerea fabricii de confectii, alaturi de sora sa, Animona Hutu. Confectiile raman insa, mai mult decat imobiliarele, o afacere de suflet.
“Un business de familie este mai ales ModaTim, fabrica de confectii. Este o firma pe care tatal nostru a condus-o timp de peste 20 de ani, in care am crescut alergand printre haine cand eram copil, iar unele angajate ma stiu inca de cand aveam cativa ani. In plus, fiind o societate cu circa 400 de actionari, este o provocare continua”, spune Ovidiu Sandor.
Omul de afaceri s-ar vedea si la conducerea unei multinationale, insa crede ca implicarea emotionala este mult mai mare in cazul de fata, ceea ce face din conducerea ModaTim o experienta speciala, pentru ca este altceva cand “totul te leaga de locul in care lucrezi”.
Principalul concurent in confectii: munca la negru
Fabrica de confectii ModaTim are, in prezent, circa 450 de angajati, cu media de varsta de 40 de ani si o vechime medie in firma de 15 ani. Anul acesta, compania a angajat circa 70 de persoane si procesul de recrutare continua, dupa ce in 2009 circa 20 de angajati s-au pensionat anticipat.
“La cum arata solicitarile de la clientilor, pana la finele anului speram sa angajam inca 100 de persoane. Ne-am fi asteptat sa angajam mai multi oameni in prima parte a anului, dar este foarte dificil pentru ca multi prefera sa stea in somaj, mai ales ca, de cele mai multe ori, pe langa somaj, oamenii au si un venit suplimentar, la negru” spune Animona Hutu (foto), director general al ModaTim.
Munca la negru este considerata astfel principalul concurent al producatorului de confectii ModaTim. “Pentru 100 de lei in plus, omul pleaca la alta firma. Daca angajezi pe cineva la negru ai costuri mai mici si iti este foarte usor sa ii dai 100 de lei in plus, iar tu sa ai costuri salariale mai mici decat cel care lucreaza corect”, explica Hutu.
Anul trecut, fabrica de confectii a inregistrat o cifra de afaceri de circa 3,6 milioane de euro, iar pentru 2010 asteptarile familiei Sandor se ridica la 5,5 milioane de euro. ModaTim lucreaza in totalitate pentru export, iar 95% dintre clientii firmei provin din Germania si Marea Britanie, acestia exportand la randul lor in toata Europa.
“Am castigat cativa clienti noi si in acest an. Printre acestia se numara Hugo Boss (Germania) si Aquascutum (Anglia), dar nu mai putem atrage clienti noi pana nu crestem capacitatile de productie”, spune Animona Hutu.
Printre cei mai mari clienti ai ModaTim se numara Jaeger, Escada si Burberry. Firma isi desfasoara activitatea intr-o hala cu o suprafata de circa 8.100 mp, spatiu in care se poate extinde cu inca 150 de angajati direct productivi.
In ceea ce priveste salariile angajatiiilor, acestea incep de la 800 lei/luna si variaza in functie de grila de salarizare pentru angajatul respectiv.
“Salariul cu care incepe un om la masina de cusut este de 800 lei, existand un sistem prin care poate invata mai mult si trece la alta grila de salariu. In plus, se lucreaza la norma, fiecare castiga cat produce. Pentru direct productivi, salariul este de circa 1.200 lei”, mai spune directorul ModaTim.
“La cum arata solicitarile de la clientilor, pana la finele anului speram sa angajam inca 100 de persoane. Ne-am fi asteptat sa angajam mai multi oameni in prima parte a anului, dar este foarte dificil pentru ca multi prefera sa stea in somaj, mai ales ca, de cele mai multe ori, pe langa somaj, oamenii au si un venit suplimentar, la negru” spune Animona Hutu (foto), director general al ModaTim.
Munca la negru este considerata astfel principalul concurent al producatorului de confectii ModaTim. “Pentru 100 de lei in plus, omul pleaca la alta firma. Daca angajezi pe cineva la negru ai costuri mai mici si iti este foarte usor sa ii dai 100 de lei in plus, iar tu sa ai costuri salariale mai mici decat cel care lucreaza corect”, explica Hutu.
Anul trecut, fabrica de confectii a inregistrat o cifra de afaceri de circa 3,6 milioane de euro, iar pentru 2010 asteptarile familiei Sandor se ridica la 5,5 milioane de euro. ModaTim lucreaza in totalitate pentru export, iar 95% dintre clientii firmei provin din Germania si Marea Britanie, acestia exportand la randul lor in toata Europa.
“Am castigat cativa clienti noi si in acest an. Printre acestia se numara Hugo Boss (Germania) si Aquascutum (Anglia), dar nu mai putem atrage clienti noi pana nu crestem capacitatile de productie”, spune Animona Hutu.
Printre cei mai mari clienti ai ModaTim se numara Jaeger, Escada si Burberry. Firma isi desfasoara activitatea intr-o hala cu o suprafata de circa 8.100 mp, spatiu in care se poate extinde cu inca 150 de angajati direct productivi.
In ceea ce priveste salariile angajatiiilor, acestea incep de la 800 lei/luna si variaza in functie de grila de salarizare pentru angajatul respectiv.
“Salariul cu care incepe un om la masina de cusut este de 800 lei, existand un sistem prin care poate invata mai mult si trece la alta grila de salariu. In plus, se lucreaza la norma, fiecare castiga cat produce. Pentru direct productivi, salariul este de circa 1.200 lei”, mai spune directorul ModaTim.
"Cele mai multe principii le-am mostenit de la tatal meu"
Ovidiu Sandor spune ca nu are un model de business, insa in activitatea de zi cu zi este ghidat de mai multe principii, o parte mostenite de la tatal sau, iar o parte acumulate in Suedia, unde a studiat mai multi ani.
“Cand am terminat facultatea am plecat in Suedia pentru a face un doctorat. Totul indica o cariera academica si mai putin o intoarcere in tara. La doi ani si jumatate, tatal meu a decedat si a trebuit sa ma intorc sa preiau business-ul de familie. De la el am mostenit cele mai multe principii, reguli fundamentale pentru orice business care sa vrea sa fie de durata”, afirma seful ModaTim Investment.
Cea mai importanta regula pentru Ovidiu Sandor este “a fi fair in relatia cu ceilalti” si incepe cu seriozitate, cu a fi corect fata de partenerii de afaceri, de angajatii pe care ii coordonezi si de bancile cu care lucrezi.
“Cred ca se pot face afaceri in care toata lumea sa fie multumita si fiecare sa castige ceva la sfarsitul zilei. Consider ca, in anumite situatii, este bine sa renunti la un leu in plus castigat astazi pentru a dezvolta o relatie pe termen lung. Cred in afacerile care se bazeaza pe o strategie si o viziune pe termen lung si nu cred in afacerile care sunt facute pentru astazi, mai ales in domeniul imobiliar, unde durata unei cladiri este, in medie, de 50 de ani”, spune Sandor.
In opinia sa, diferenta dintre un business bun si unul mai putin bun este data de inovatie. Un manager trebuie sa fie astfel o persoana foarte creativa, chiar daca managementul nu este considerat in ansambul sau o activitate creativa.
Mai mult, un bun manager este definit de spirit de analiza combinat cu creativitate, seriozitate si fair play vizavi de ceilalti, de viziuni si strategii. “Din pacate, multe business-uri din Romania nu au aceste viziuni si strategii care, in plus, nu exista nici la nivelul administratiilor, la nivelul statului roman”, afirma Ovidiu Sandor.
In ceea ce priveste modelele de economie a altor tari, seful ModaTim Investment spune ca apreciaza Suedia pentru eficienta administratiilor, Anglia pentru mentalitatea de business, Germania pentru mentalitatea legata de munca si seriozitate si Italia pentru creativitate.
Cat despre Romania, Sandor spune ca este o piata cu potential neexploatat, insa din pacate intrebarea este cat de exploatabil este acel potential.
“Guvernul ar trebui sa inteleaga ca lucrurile administrate in maini private functioneaza mai bine decat cele administrate in mainile statului. Ce ar trebui sa invete guvernul de la mediul privat este un cuvant numit outsourcing: cu cat vom plasa mai multe din activitatile administrative in maini private, cu contracte corecte, cu atat lucrurile vor merge mai bine”, a incheiat Ovidiu Sandor.
“Cand am terminat facultatea am plecat in Suedia pentru a face un doctorat. Totul indica o cariera academica si mai putin o intoarcere in tara. La doi ani si jumatate, tatal meu a decedat si a trebuit sa ma intorc sa preiau business-ul de familie. De la el am mostenit cele mai multe principii, reguli fundamentale pentru orice business care sa vrea sa fie de durata”, afirma seful ModaTim Investment.
Cea mai importanta regula pentru Ovidiu Sandor este “a fi fair in relatia cu ceilalti” si incepe cu seriozitate, cu a fi corect fata de partenerii de afaceri, de angajatii pe care ii coordonezi si de bancile cu care lucrezi.
“Cred ca se pot face afaceri in care toata lumea sa fie multumita si fiecare sa castige ceva la sfarsitul zilei. Consider ca, in anumite situatii, este bine sa renunti la un leu in plus castigat astazi pentru a dezvolta o relatie pe termen lung. Cred in afacerile care se bazeaza pe o strategie si o viziune pe termen lung si nu cred in afacerile care sunt facute pentru astazi, mai ales in domeniul imobiliar, unde durata unei cladiri este, in medie, de 50 de ani”, spune Sandor.
In opinia sa, diferenta dintre un business bun si unul mai putin bun este data de inovatie. Un manager trebuie sa fie astfel o persoana foarte creativa, chiar daca managementul nu este considerat in ansambul sau o activitate creativa.
Mai mult, un bun manager este definit de spirit de analiza combinat cu creativitate, seriozitate si fair play vizavi de ceilalti, de viziuni si strategii. “Din pacate, multe business-uri din Romania nu au aceste viziuni si strategii care, in plus, nu exista nici la nivelul administratiilor, la nivelul statului roman”, afirma Ovidiu Sandor.
In ceea ce priveste modelele de economie a altor tari, seful ModaTim Investment spune ca apreciaza Suedia pentru eficienta administratiilor, Anglia pentru mentalitatea de business, Germania pentru mentalitatea legata de munca si seriozitate si Italia pentru creativitate.
Cat despre Romania, Sandor spune ca este o piata cu potential neexploatat, insa din pacate intrebarea este cat de exploatabil este acel potential.
“Guvernul ar trebui sa inteleaga ca lucrurile administrate in maini private functioneaza mai bine decat cele administrate in mainile statului. Ce ar trebui sa invete guvernul de la mediul privat este un cuvant numit outsourcing: cu cat vom plasa mai multe din activitatile administrative in maini private, cu contracte corecte, cu atat lucrurile vor merge mai bine”, a incheiat Ovidiu Sandor.
