Entertainment-ul aduce doar 3% din veniturile unui mall
Multe dintre centrele comerciale aflate intr-o zona perferica a orasului compenseaza cu un mix de chiriasi bun, care transforma respectivul proiect intr-o destinatie pentru cumparatori, este de parere Raluca Buciuc (foto), associate director, valuation & advisory services in cadrul Colliers International. “Baneasa Shopping City sau Polus Cluj sunt exemple clasice in acest sens. In acelasi timp, chiar si Capitala gazduieste proiecte comerciale care, in ciuda unui mix de chiriasi bun si echilibrat, locatia in zone secundare afecteaza grav succesul acestuia”, explica Buciuc.Unul din cei mai importanti factori pentru succesul unui mall il reprezinta zona pentru petrecerea timpului liber, in care se regasesc salile de cinema, restaurantele, cafenelele, jocurile si, uneori, patinoarul.
“Din suprafata totala a unui mall, aceasta zona poate reprezenta intre 10 si 30%, dar veniturile generate din chirii vor reprezenta doar 3% din incasarile totale ale dezvoltatorului. In plus, costurile de amenajare ale unui cinematograf, care cad in prezent in seama dezvoltatorului, ajung pana la 1.000 euro/mp”, subliniaza consultantul Colliers.
Mai mult, zona de entertainment nici macar nu contribuie la cresterea vanzarilor in centrul comecial pe termen scurt sau mediu, creand doar un trafic mai mare, vanzari pentru partea de restaurante si contribuind la imbunatatirea imaginii. Lipsa acestei zone, in schimb, poate afecta grav succesul unui centru comercial pe termen lung, afirma Raluca Buciuc.
Tot in aceasta categorie intra si spatiile dedicate restaurantelor si cafenelelor. Din procentul de ocupare de 5-10% din suprafata totala a unui mall, cele mai multe sunt amplasate in zona de food court, la acelasi nivel cu cinematograful, insa o parte din cafenele se afla si in restul mall-ului, in special la parter.
Un sfert din venituri sunt aduse de magazinele "ancora"
Alaturi de cinematograf sau patinoar, intr-un centru comercial exista si alti chiriasi de tip “ancora”, precum hipermarketul, magazinele de electrocasnice sau brandurile renumite de imbracaminte care ocupa spatii de peste 400-500 mp. “Pentru a crea o sinergie buna si a juca corect rolul de «ancore», acesti chiriasi trebuie sa acopere impreuna mai mult de 50% din suprafata totala a unui centru comercial", spune ea.
Buciuc da exemplu proiectul Gold Plaza, inaugurat recent si inchiriat de catre Colliers, unde ancorele ocupa 60% din suprafata inchiriabila. Printre cele mai importante ancore ale Gold Plaza se numara: Cora, C&A, Domo, Takko, New Yorker si Deichmann.
"Cu cat zona in care este amplasat mall-ul are o putere economica mai mica sau puterea de achizitie este afectata de situatia economica generala, cu atat rolul ancorelor este mai mare”, explica Raluca Buciuc, de la Colliers.
Din punct de vedere financiar, ancorele produc doar 20-25% din chiria totala generata de un centru comercial.
Hipermarketul: 15% din veniturile obtinute din chirii
O shimbare importanta la nivel de chiriasi ancora este prezenta magazinelor de electrocasnice, mai spune consultantul Colliers.“In perioada boom-ului economic, cand puterea de cumparare era ridicata, magazinele de electrocasnice ocupau intre 1.000 si 2.000 mp. In prezent, ele se reduc la spatii de 300-500 mp, insa continua sa constituie o prezenta importanta din punct de vedere al mixului de chiriasi”, declara Raluca Buciuc.
Un alt factor important pentru succesul unui centrul comercial il reprezinta ancora pe domeniul “food”, reprezentata de cele mai multe ori de un hipermarket. Calitatea si chiria negociata de catre aceasta atarna greu in imaginea si fezabilitatea financiara a proiectului. “Acest lucru se datoreaza faptului ca aproape 50% din cheltuielile unei gospodarii sunt alocate achizitiei de produse alimentare. Hipermarketul aduce pana la 15% din veniturile totale din chirii, dar suprafata acoperita poate ajunge si la 30% din suprafata mall-ului”, explica Buciuc.
Cel mai recent anunt pentru deshiderea unui hipermarket intr-un centru comercial a fost facut de Auchan, care va inaugura in toamna anului viitor un magazin la Craiova. Operatorul francez de hipermarketuri Auchan a anuntat ca a cumparat 12 hectare din terenul detinut de Electroputere S.A Craiova, urmand sa inaugureze hipermarketul in semestrul al doilea din 2011.
Cati bani vin din servicii?
Serviciile pe care le poate oferi un mall reprezinta detaliul care face diferenta, este de parere consultantul Colliers. Desi acopera sub 10% din suprafata inchiriabila totala, acestea influenteaza semnificativ fluxul de vizitatori. Curatoriile, schimbul valutar, serviciile bancare, salonul de infrumusetare reprezinta chiriasi clasici in acest domeniu al serviciilor. “Mall-urile Iulius au aratat cat loc mai era pentru inovatie in acest domeniu. In Iulius Mall Cluj sau Timisoara gasim servicii precum taxe locale, servicii pasapoarte sau casa de casatorii. Aducand in mall-uri aceste servicii, dezvoltatorul nu a facut decat sa creasca buna imagine a acestor centre comerciale pe piata locala si sa convinga posibilii cumparatori sa le viziteze desi pareau prohibitive la momentul deschiderii”, afirma Raluca Buciuc.
Pe langa diversitatea mixului de chiriasi, pozitionarea acestora in mall este la fel de importanta, fiecare dezvoltator fiind nevoit sa tina cont de cateva reguli de baza. Astfel, pozitionarea chiriasilor ancora trebuie sa tina seama de doi factori importanti: a) un client care doreste sa ajunga la ancora trebuie sa treaca, in drumul sau, pe langa mai multe magazine si b) ancorele trebuie raspandite in cadrul centrului comercial, astfel incat toate magazinele sa beneficieze de traficul generat de acestea.
“Brokerii, evaluatorii si proprietarii ofera cateva sugestii pentru gruparea unor tipuri de operatori din centrele comerciale: a) gruparea magazinelor destinate barbatilor – incaltaminte, imbracaminte, articole sportive – sporeste volumul vanzarilor; b) similar, magazinele destinate femeilor si copiilor au o performanta mai buna daca sunt alaturate, c) operatorii de food – bacanii, delicatese, panificatie si patiserie - isi sporesc vanzarile cand sunt grupati si d) magazinele care ofera servicii nu se exclud, ci sunt compatibile”, a concluzionat specialistul Colliers.
