Bancile trebuie sa reduca dobanzile la creditele ipotecare
Desi programul Prima Casa si cota redusa de 5% pentru locuintele mai ieftine de 380.000 lei (circa 88.000 euro) au fost masuri care au impulsionat piata de locuinte, Asher Lax (foto), directorul de marketing si vanzari al dezvoltatorului Adama, este de parere ca vanzarile nu vor creste atata timp cat bancile dau credite ipotecare prea scumpe.“Intr-adevar, multe apartamente au fost cumparate prin programul Prima Casa, la dobanzi mai avantajoase fata de cele ale creditelor ipotecare clasice, insa nici aceste dobanzi nu sunt atat de mici precum ar fi normal. In toate tarile, bancile dau credite ipotecare cu dobanzi de 2-3%, numai in Romania dobanzile cresc pana la 6-8%”, a explicat Asher Lax.
O alta piedica pusa de banci clientilor care vor sa cumpere o locuinta este avansul prea mare, considera Lax. El da exemplu apartamentele noi cu trei camere, ale caror preturi oscileaza in jurul valorii de 100.000 euro. “Avem clienti care vor si isi pot permite un apartament cu trei camere. Sunt familii tinere, de 30-35 de ani, care castiga peste 2.000 euro pe luna, dar nu dispun de avansul de 25%. Aici bancile trebuie sa fie mai flexibile”, a adaugat reprezentantul Adama.
Asher Lax spune ca interesul cumparatorilor pentru apartamentele cu trei camere a crescut in ultimul an, intrucat acestia au inteles ca nu este foarte confortabil ca o familie cu unul-doi copii sa locuiasca in doua camere. Cei mai multi dintre clientii Adama au renuntat la apartamentele vechi cu doua sau trei camere si au optat pentru un apartament nou. Acesta este unul dintre motivele pentru care Lax considera ca programul Prima Casa trebuie sa ramana valabil si pentru piata locuintelor vechi.
“Cred ca programul Prima Casa ar trebui sa ramana si pentru apartamentele vechi. Daca cineva vinde o locuinta veche si vrea sa faca un «upgrade» in viata va putea sa cumpere un apartament in proiectele noastre. Avem multi clienti care au o locuinta veche si vor sa cumpere una noua, insa le este foarte greu sa vanda apartamentul vechi”, a explicat el.
TVA de 5% pentru locuintele de pana la 500.000 lei
Majorarea TVA de la 19 la 24% a avut un impact puternic si in piata rezidentiala, intrucat oamenii s-au speriat si au amanat decizia de cumparare a unei locuinte, iar materialele de constructie s-au scumpit.“Cresterea TVA a avut un impact psihologic puternic. Oamenii au inteles ca vor da mai multi bani pe mancare, pe haine si au privit cu alti ochi decizia de a-si cumpara o casa. In plus, dezvoltatorii au platit mai mult pe aceleasi materiale de constructii, chiar daca preturile au fost negociate dur”, povesteste directorul de marketing si vanzari al Adama.
Asher Lax admite insa ca cele mai multe din apartamentele dezvoltate de Adama beneficiaza de TVA de 5%, ceea ce a fost un real sprijin in contextul majorarii TVA, dar spune ca ridicarea plafonului de la 380.00 lei la 500.000 lei ar fi cea mai buna solutie, atat pentru dezvoltatori, cat si pentru cumparatori.
“Dobanzi de 2-3% la creditele ipotecare si TVA de 5% pentru locuintele cu preturi de pana la 500.000 lei ar schimba total jocul in piata rezidentiala. Guvernul a decis cota redusa intr-un moment in care cursul leu/euro era cu totul altul fata de cel de astazi. In plus, cel mai intalnit profil de client pe piata locuintelor noi este tanarul de circa 40 de ani, cu unul sau doi copii, care isi cauta un apartament cu trei camere, apartament care, de cele mai multe ori, costa mai mult de 380.000 lei”, a precizat Lax.
In ceea ce priveste scaderea preturilor, el spune ca sunt proiecte unde dezvoltatorii au construit scump, pe terenuri scumpe, motiv pentru care le este foarte greu sa mai coboare preturile. In alte cazuri, terenurile au fost ieftine, dar dezvoltatorii au redus deja preturile si nu mai au loc de scadere. “Multi dau vina pe terenuri, insa costul terenului este una din cele mai mici probleme. In schimb, un TVA de 24% la un apartament de circa 100.000 euro se simte in buzunarul oricarui client”, a adaugat Lax.
O alta varianta propusa de reprezentantul Adama este modificarea programului Prima Casa: ridicarea plafonului pana la 500.000 lei (circa 116.000 euro) si garantiile acordate de stat sa fie de 80% din valoarea locuintei.
Sa nu repetam greselile din trecut!
Multi dezvoltatori, dar si mici proprietari, au mari probleme cu vanzarea locuintelor dupa ce au construit fara a face niciun studiu inainte. “S-au gandit ca romanii au trait in blocuri inghesuite, in apartamente mici si acum vor apartamente mari. Poate ca fiecare roman vrea un dormitor de 20 mp, dar cati au bani pentru el?”, se intreaba Asher Lax.El da exemplu zecile de vile din Pipera, zona in care Adama are sediul, pe care proprietarii incearca din greu sa le vanda sau macar sa le inchirieze, intrucat intretinerea acestora este costisitoare. “Sunt proprietari care au construit cu 700-800.000 euro si acum le-ar vinde cu 200.000-300.000 euro. Au fost tarani care au mostenit terenuri si le-au vandut la preturi exorbitante sau au facut castele si au uitat ca aceste castele trebuie intretinute”, afirma Lax.
O parte dintre dezvoltatorii incearca sa reduca preturile pentru a putea vinde, insa din nou apare problema bancilor care nu-i lasa sa coboare preturile sub cifrele din contractele de finantare. Aceeasi problema a fost semnalata in urma cu o saptamana de alt dezvoltator. (Citeste: Bancile nu ma lasa sa vand apartamentele mai ieftin)
“Bancile au finantat proiectele pe un business plan si spun ca nu lasa dezvoltatorii sa vanda sub un anumit pret, de exemplu 1.000 euro/mp. Este o greseala a bancilor, dezvoltatorii stiu sa vanda mai bine apartamente. Exista proiecte care au ajuns pe mana bancilor si acum sunt vandute cu 40% mai ieftin. Daca bancile lasau dezvoltatorul sa vanda cu 900 euro/mp, nu mai erau acum in situatia de a vinde cu 700 euro/mp”, spune Lax.
Bilantul Adama la sfarsit de an
Dezvoltatorul Adama inaugureaza astazi proiectul rezidential Evocasa Optima (foto), amplasat in cartierul Titan. Din cele 84 de apartamente, au mai rams 14 nevandute, cu preturi de peste 70.000 euro. Pentru aceasta categorie de locuinte, dezvoltatorul spune ca a redus preturile cu 10% in acest an.“Pentru apartamentele din Bucuresti, cu suprafete mari, am scazut preturile cu circa 10% in 2010, insa pentru cele cu doua camere nu am fost nevoiti sa scadem preturile pentru ca s-au vandut foarte bine. Nici in proiectele din Bacau si Brasov nu am coborat preturile apartamentelor”, spune directorul de vanzari al Adama.
In acest an, Adama a vandut circa 180 de apartamente, la un pret mediu de 80.000 euro. Din acest punct de vedere, Asher Lax spune ca a fost un an mult mai bun decat 2009. Din cele 180 de apartamente vandute, doar 10% au fost vanzari prin agentiile imobiliare, iar circa 50% au fost in Bucuresti.
“Agentiile imobiliare au alte interese decat sa vanda apartamentele noastre. Daca intra cineva la el in birou si are 60.000 euro, el il duce la un apartament cu doua camere, nu ii spune «cumpara un apartament nou, care costa 75.000 euro si vedem cum facem cu diferenta de pret», afirma Lax.
In ceea ce priveste bugetul de marketing, reprezentantul Adama refuza sa ofere cifre, insa spune ca a fost la un nivel similar cu cel din 2009 si va ramane la fel si in 2011. Una din cele mai puternici campanii outdoor realizate de un dezvoltator in acest an a fost campania Adama din statiile de metrou, insa in termeni de vanzari rezultatele nu au fost spectaculoase.
“Campania de la metrou ne-a ajutat ca imagine, nu neaparat in vanzari. Cred ca am vandut trei apartamente, insa cu siguranta nu este un bucurestean care sa nu fi auzit de Adama. Acum ne concentram mai mult pe direct mailing, care costa mai putin si este mai ieftin”, a incheiat directorul de marketing si vanzari al Adama.
Pana in prezent, Adama a dezvoltat cinci proiecte in Bucuresti, patru fiind amplasate in cartierul Titan si unul pe bulevardul Ferdinand I. Pe langa Bucuresti, dezvoltatorul mai este activ in orasele Ploiesti, Bacau, Iasi si Brasov.
