Cine si ce cumpara in 2011?
O singura tranzactie a fost incheiata pe piata spatiilor de birouri in 2010: fondul sud-african New Europe Property Investments (NEPI), unul din cei mai activi investitori din piata imobiliara locala, a achizitionat proiectul Floreasca Business Park, dezvoltat de Portland Trust, platind 27,6 milioane de euro si preluand o datorie de 73,6 milioane de euro.Desi de mici dimensiuni, tot o tranzactie poate fi considerata si majorarea participatiei la 15% facuta de GTC in cadrul proiectului City Gate, din zona Piata Presei, majorare pentru care dezvoltatorul GTC a platit circa 9,8 milioane de euro. Insa chiar si in acest context, volumul tranzactiilor cu cladiri de birouri este mult mai mic fata de asteptarile consultantilor imobiliari de la sfarsitul anului trecut. Cristian Ustinescu (foto), coordonatorul departamentului de investitii al companiei de consultanta imobiliara DTZ Echinox, care a asistat fondul NEPI in cea mai mare tranzactie din 2009, este de parere ca vanzarea Floreasca Business Park a fost puternic influentata de restructurarea finantarii existente si preluarea in conditii avantajoase pentru noul proprietar. DTZ Echinox a fost implicata, de asemenea, in discutii cu fondul de investitii NEPI pentru cumpararea unei cladiri de birouri, reprezentand de aceasta data vanzatorul.
Strategie de investitor. “Un investitor inteligent nu gandeste investitia ca pe o simpla proprietate, cum ar fi o constructie amplasata in Piata Victoriei, ci ia in calcul toate elementele componente ale contractelor de inchiriere”, explica Ustinescu.
Astfel, pe langa chiria sustenabila, durata contractelor de inchirere, garantiile prezentate de chiriasi si calitatea constructiei, Floreasca Business Park s-a bucurat de un avantaj important: o structura de finantare foarte avantajoasa. “NEPI a platit circa 27 de milioane equity din 101 milioane de euro valoare totala, in conditiile in care bancile in prezent ofera un grad maxim de creditare de 60% si astfel suma pe care investitorul ar fi trebuit sa o plateasca drept contributie proprie era de 40 milioane de euro. Cele mai multe cladiri de birouri nu au astfel de finantari, ba mai mult, sufera de un blocaj in finantarea pentru dezvoltare”, afirma Ustinescu.
Pe lista potentialelor achizitii pentru NEPI s-au aflat 12 cladiri de birouri, toate cladiri de clasa A, amplasate in apropierea unei statii de metrou si cu un grad de inchiriere de peste 80%, potrivit lui Blake Horsley, manager al diviziei de investitii in cadrul Colliers International, care a analizat, impreuna cu fondul de investitii, potentialele achizitii.
Cerintele investitorilor legate de locatie, constructie si venitul generat de cladirile de birouri se vor mentine si in 2011, adauga Ustinescu, iar printre cei care au “iesit la vanatoare” se numara Europa Capital, HSBC sau ING REIM.
“Sunt multe cladiri «maro» in portofoliile bancilor, care au un amplasament slab, un grad inchiriere de sub 50% si pentru care bancile trebuie sa gaseasca solutii. Astfel de cladiri pot fi cumparate de companii precum Europa Capital si transformate in cladiri «verzi»”, a mai spus Ustinescu.
Un an bun pentru noi dezvoltari imobiliare
Pe parcusul lui 2010, mai multi dezvoltatori si-au anuntat intentia de a dezvolta noi proiecte, insa din cauza dificultatilor legate de finantare, singurele proiectele care vor fi incepute in perioada 2011-2012 sunt cele pentru care vor fi semnate contracte de preinchiriere. “In conditia in care 2010 nu a fost inceput niciun proiect major, livrarile de spatii noi din 2011 vor fi foarte reduse. Astfel, companiile care planuiesc sa isi relocheze activitatea in urmatorii doi ani ar putea fi nevoite sa astepte pentru a-si asigura o cladire buna. Din acest punct de vedere, 2011 va fi un an bun pentru proprietarii care vor incepe proiecte speculative”, a declarat Horatiu Florescu (foto), CEO si presedinte al companiei de consultanta imobiliara The Advisers/Knight Frank.
O opinie similara impartaseste si Cristian Ustinescu, de la DTZ Echinox, care considera ca dezvoltatorii cu experienta sunt constienti de faptul ca in perioada 2012-2013 ne indreptam catre o discrepanta majora intre cererea si oferta de birouri. „Cine incepe acum speculeaza «gaura» care se intrevede in 2012-2013”, subliniaza el. DTZ Echinox poarta in prezent discutii cu dezvoltatori si investitori care sunt dispusi sa inceapa cladiri de birouri exclusiv din fonduri proprii. “Moda este de 20.000 mp iar investitiile pot ajunge la 20-30 milioane de euro”, mai spune Ustinescu.
In ceea ce priveste evolutia chiriilor pentru spatiile de birouri, Horatiu Florescu este de parere ca primele sase luni din 2011 vor fi asemanatoare cu 2010, fara fluctuatii semnificative. Tinand cont insa ca din a doua jumatate a lui 2011 si pana la finalul anului 2012 contractele de preinchiriere vor deveni o practica obisnuita pentru companiile multinationale, Florescu se asteapta ca aceasta perioada sa fie asemanatoare cu cea din 2004-2005.
“Data fiind lipsa de spatii noi livrate estimata in urmatorii doi ani, companiile care vor avea nevoie de spatiu vor avea putine posibilitati: reinnoirea contractului de leasing din actuala cladire, daca spatiul le permite sau relocarea in unul din proiectele deja existente. Cea de a treia optiune este reinnoirea contractului curent pentru o perioada mai scurta de timp si semnarea unei preinchirieri pentru o cladire cu termen de livrare in 2012 sau 2013”, explica presedintele The Advisers/Knight Frank.
In vreme ce oferta de spatii noi pentru anul 2011 este aproape inexistenta, eventuala oferta a anului 2012 include proiecte precum: Hermes Business Campus, Extensa Offices si Novo Park Cladirea G, potrivit unui studiu recent al companiei de consultanta imobiliara Jones Lang LaSalle.
Cine se extinde anul viitor?
Operatorii de servicii medicale au fost printre cei mai activi jucatori din piata spatiilor de birouri in 2010, companii precum Sanador, Centrul Medical Unirea sau MedLife semnand contracte importante in cladirile din zona centrala a Capitalei. Mai mult, cea mai mare tranzactie din acest an a fost inchirierea de catre Sanandor a unei suprafete de 11.735 mp in cladirea Sevastopol 9 Castrum, tranzactia fiind intermediata de consultantul imobiliar DTZ Echinox.“Companiile medicale private vor continua sa fie active si in 2011 si vor cauta cladiri mici si mijlocii pentru extinderea retelei de clinici, mai ales in zonele neacoperite inca suficient, cum ar fi estul sau sudul Capitalei. De interes pentru aceste companii ar putea fi alte orase cu densitate demografica mare si dezvoltare economica insemnata, precum Cluj-Napoca, Timisoara, Constanta sau Iasi”, explica Tim Wilkinson (foto), codirector executiv al companiei DTZ Echinox.
Un alt segment care a continuat sa se consolideze in 2010 si se va dezvolta si in 2011 este segmentul IT, unde cativa mari jucatori si-au anuntat prezenta, respectiv extinderea pe piata, mai spune Wilkinson.
Tot din IT au venit vestile bune si pentru consultantul imobiliar The Advisers/Knight Frank, care a consiliat tranzactiile prin care Oracle Romania si-a prelungit contractul de inchiriere pentru cei 7.173 mp de birouri ocupati in Oracle Tower si a inchiriat 7.000 mp in cladirea Nusco Tower. “Cea mai buna veste primita pe piata de birouri in 2010 a fost extinderea Oracle in Romania. A fost primul semn important ca multinationalele isi indreapta din nou privirea spre piata din Romania si vor sa se extinda pe piata locala”, argumenteaza Horatiu Florescu, presedintele The Advisers/Knight Frank.
Alaturi de farma si IT&C, companiile care se vor dezvolta anul viitor, absorbind noi spatii de birouri vor fi institutiile financiar-bancare. Suprafele difera in functie de industrie, spune Florescu, iar daca in cazul companiilor de IT&C si a celor bancare, cererile medii variaza intre 2.000 si 5.000 mp, in cazul relocarilor sau consolidarilor pot ajunge pana la 15.000 mp. In ceea ce priveste sectorul de farma, cererea medie se situeaza intre 2.000 – 2.500 mp.
Potrivit datelor oferite de compania The Advisers/Knight Frank, suprafata totala tranzactionata in 2010 se ridica la circa 200.000 mp, nivel asemanator cu cel atins in 2008, cand au fost tranzactionati aproximativ 230.000 mp. „Trebuie sa luam in calcul ca aproximativ 50% din acest volum fost reprezentat de renegocieri, care pana in acest an nu au avut un procent semnificativ in totalul tranzactiilor din piata”, a incheiat Horatiu Florescu.
Cele mai importante evenimente din piata de birouri in 2010
Vanzarea Floreasca Business Park. La mai putin de noua luni de la ultima achizitie, fondul sud-african de investitii New Europe Property Investments (NEPI) a cumparat un nou proiect, de data aceasta miza fiind birourile: peste 100 milioane de euro pentru parcul de afaceri Floreasca 169A (foto) (Floreasca Business Park), dezvoltat de Portland Trust in apropierea statiei de metrou Aurel Vlaicu.Iesirea in public a lui Liviu Tudor. Discretul Liviu Tudor, considerat cel mai mare proprietar roman de spatii de birouri, a participat in luna septembrie la o conferinta de presa, aceasta fiind prima iesire a sa in public din ultimii cinci ani. Prin intermediul Genesis Development, Liviu Tudor detine circa 130.000 mp de birouri, fiind cel mai mare proprietar roman din piata spatiilor de birouri. Printre chirisii cladirilor sale se numara Garanti Bank, Siemens, Renault, Citi Bank si Accenture.
Investitie de 150 mil. euro in Pipera. Dezvoltatorul belgian Atenor Group a lansat proiectul de birouri Hermes Business Campus, amplasat pe bulevardul Dimitrie Pompeiu, investitia totala fiind estimata la 150 milioane de euro.
Finantare de 7 mil. euro din fonduri UE. Omul de afaceri timisorean Ovidiu Sandor a obtinut o finantare europeana nerambursabila de circa sapte milioane de euro pentru dezvoltarea celei de-a patra cladiri de birouri din cadrul proiectului City Business Centre, a carui investitie totala se ridica la 50 milioane de euro.
Primele cladiri «verzi». The Lakeview este singura cladire cu certificat BREEAM ((Building Research Establishment Environmental Assessment Method), cel mai important instrument de evaluare a cladirilor verzi din Romania si se afla pe Barbu Vacarescu, fiind dezvoltata de compania AIG/Lincoln si fondul de investitii Fabian. Cladirea a fost votata cel mai bun proiect de birouri din Bucuresti intr-un sondaj Wall-Street.ro. Euro Tower, cunoscuta de asemenea ca fiind o cladire ecologica, ocupa loc al cincilea in topul celor mai bune cladiri din Bucuresti.
Proprietarul Opera Center cumpara fondul Europolis. Fondul austriac de investitii CA Immobilien Anlagen AG (CA Immo), proprietarul cladirilor Opera Center si Bucharest Busines Park din Bucuresti, a ajuns la un acord cu Österreichische Volksbanken, pentru a achizitiona fondul Europolis, care detine in Romania proiectele de birouri Europe House si Rivel Place – Sema Parc, in schimbul sumei de 272 milioane de euro.
