Bilantul ultimului an
In toamna lui 2008, Horatiu Florescu (foto) era vicepresedintele companiei Colliers international, liderul pietei de consultanta imobiliara din Romania, si se pregatea sa inchida cele mai mari tranzactii de inchiriere din piata spatiilor de birouri, recordul fiind o suprafata de 13.755 mp in cladirea Novo Park. Cateva luni mai tarziu, era desemnat agentul numarul unu in reteaua Colliers International, clasament realizat in functie de veniturile pe care fiecare broker din retea le aduce companiei. „Majoritatea tranzactiilor pe care le inchideam anul trecut in aceasta perioada erau incepute in 2007 sau 2008. Insa odata cu prabusirea marilor piete financiare, am observat cum foarte multe companii din piata locala isi amana deciziile de a-si cauta noi spatii. La sediu central unde raspundeau multinationalele din Romania, efectele crizei s-au simtit mult mai devreme, asa ca majoritatea au adoptat pozitii de stand-by, nestiind ce urmeaza sa se intample”, povesteste Florescu.
In primavara acestui an, brokerul a decis sa plece din Colliers si, dupa cateva luni de vacanta, a lansat un nou jucator pe piata consultantei imobiliare: The Advisers, in asociere cu grupul britanic Knight Frank.
Din luna iunie si pana in prezent, echipa companiei a fost consolidata, spre exemplu, departamentul de birouri numarand sase oameni. „Am incercat sa aducem oameni cu experienta, in fond, echipa cu care lucrezi este cel mai important lucru, de ea depinde dezvoltarea business-ului”, argumenteaza Horatiu Florescu, presedinte si CEO al The Advisers/Knight Frank.
Momentul a fost considerat de Florescu prielnic pentru lansarea unui nou business, la fel cum dezvoltatorii considera aceasta perioada ca fiind cea mai buna pentru inceperea unor noi cladiri de birouri. Brokerul spune ca aceasta strategie ii va transforma pe dezvoltatorii in cauza in jucatorii cei mai avantajati in perioada 2010-2011, cand foarte putine proiecte vor fi livrate.
„Multe proiecte au ramas pe hartie, dar au fost si dezvoltatori care au avut suficiente lichiditati pentru a construi acum. Cred ca atunci cand ei vor livra cladirile, adica peste 16-24 de luni, vor fi cei mai avantajati, pentru ca vor avea o competitie extrem de scazuta”, explica Florescu.
Prezentul, o piata a chiriasilor
Cel mai important lucru care s-a intamplat in piata spatiilor de birouri, dupa parerea presedintelui The Advisers, este schimbarea centrului puterii. In prezent, piata inchirierilor de birouri este o piata a chiriasilor, insa aceasta situatie ar putea fi una temporara.„Este adevarat ca acum este o piata a chiriasilor, situatie ce se poate prelungi si anul viitor, dar cred ca, pe termen lung, va ramane o piata a proprietarilor cu proiecte bune, in locatii bune. Indata ce companiile vor primi aprobari pentru a se muta intr-un nou spatiu, automat proprietarii proiectelor bune sau care au un nume bun ca dezvoltatori vor incepe sa isi umple cladirile”, estimeaza Florescu.
O alta schimbare s-a petrecut in strategia de viitor a chiriasilor. Daca pana in vara anului trecut, aproape toate companiile luau in calcul scenarii de crestere si cautau spatii mai mari, acum pe piata au ramas chiriasi carora le expira contractele si nu vor sa aiba costuri de mutare; care incearca sa se mute intr-o locatie mai buna, eventual platind aceeasi chirie; companii care se consolideaza si vor sa se mute din mai multe cladiri intr-una singura sau companii carora li s-a miscorat considerabil bugetul si incearca sa se mute in locatii de tip back office.
Din punct de vedere al chiriasilor, al modului in care acestia iau in calcul o posibila mutare, dar si din punct de vedere al negocierii, Florescu apreciaza ca piata spatiilor de birouri s-a intors la nivelul anilor 2002-2003.
„Desigur ca astazi piata este mult mai sofisticata si proprietarii s-au schimbat, insa asemanarea cu 2002-2003 consta in faptul ca atunci nimeni nu crestea atat de repede. Nu erau companii care voiau sa se mute dintr-un spatiu de 600 de mp, la unul de 2.500 mp, cum s-a intamplat in 2007-2008. Acum nu mai este asa usor sa cresti, sa angajezi oameni si apoi sa te muti in spatii foarte mari”, argumenteaza consultantul.
Realitatea cifrelor
In cifre, piata spatiilor de birouri a depasit un milion de mp la sfarsitul lunii iunie a.c., circa 250.000 mp de spatii noi fiind livrate in primul semestru, fapt ce a crescut rata de neocupare la un procent record de 12%.„Primele sase luni ale anului au adus cu 25% mai mult spatiu decat intregul 2008, dar majoritatea acestor spatii au fost in cladiri inchiriate sau pre-inchiriate anul trecut. In plus, a aparut un nou concept pe piata spatiilor de birouri: sub-inchirierea”, declara Horatiu Florescu.
Astfel, multe companii care au pre-inchiriat spatii mari in ultimii doi ani si si-au dat seama ca acum trebuie sa plateasca si au preferat sa suporte o parte din chirie si sa sub-inchirieze spatiul pe care nu il folosesc, chiria ceruta fiind insa mai mica decat cea platita de chiriasul initial.
In ceea ce priveste chiriile pentru spatiile de birouri, acestea au scazut in ultimul an cu 15-20%, in functie de calitatea si de locatia cladirilor. Perioada pentru care companiile isi inchiriaza spatiu a ramas la circa cinci ani, un termen rezonabil atat vreme cat chiriasul nu cere o suprafata dubla fata de cea pe care o ocupa in prezent.
„In prezent, contractul de inchiriere trebuie sa fie mai flexibil si mai bine structurat, sa dea chiriasului posibilitatea de a se extinde, dar in acelasi timp sa aiba clar stipulate clauzele sub-inchirierii, astfel incat, intr-o perioada in care afacerile nu ar mai merge la fel de bine, acesta sa poata inapoia o parte din spatiu proprietarului”, a concluzionat Horatiu Florescu.
