Pre-inchirierea. Avantaje si dezavantaje
Procesul de pre-inchiriere a unui spatiu asigura dezvoltatorului accesul la finantare pentru a finaliza proiectul, proprietarul putand fi astfel mai flexibil in acordarea de stimulente chiriasului, explica Maria Florea (foto), senior broker in cadrul companiei de consultanta imobiliara Colliers International.In acelasi timp, pre-inchirierea ajuta chiriasul sa isi reduca cheltuielile cu amenajarea si partitionarea, pentru ca poate primi spatiul personalizat conform nevoilor sale, de la dezvoltator, fara a fi nevoit sa modifice un spatiu existent, intr-o alta cladire.
“In perioada 2006-2007, pre-inchirierile erau predominante pentru ca nu existau suprafete mari disponibile in cladiri existente, contractarea unui spatiu inainte de finalizarea unei cladiri fiind singura solutie. 2009 nu a adus insa nicio pre-inchiriere, atat din cauza unei rate de neocupare semnificative, cat si din cauza incertitudinii in ceea ce priveste evolutia economiei, care ar fi putut ajuta la prognoza activitatii companiilor”, a declarat, pentru Wall-Street, Maria Florea.
Rata de neocupare in crestere, finalizarea unor proiecte cu suprafete mari, scaderea abrupta a chiriilor si majorarea pachetului de facilitati financiare de la proprietari pe de o parte, cat si declinul economic si incertitudinea planurilor de expansiune sau a celor pe termen lung, pe de alta parte, au facut ca marile companii internationale sa nu isi mai permita pre-inchirieri, spune si Lori Collin, senior consultant in cadrul companiei de consultanta imobiliara Jones Lang LaSalle.
Printre avantajele pre-inchirierii, consultantul Jones Lang LaSalle enumera: un nivel al chiriei foarte bun, securizarea spatiului asa cum il doreste chiriasul, constructia "tailor made" (n.r: personalizata) a spatiului de birouri cu toate cerintele sale tehnice implementate din faza de constructie si clauze contractuale excelente, precum clauza de preemtiune sau clauza de exclusivitate.
“Dezavantajul este si el foarte clar: riscul asumat, risc cauzat nu numai de planurile pe termen lung ale chiriasului, dar mai ales termenii de executie ai dezvoltatorului si incertitudinea de a finaliza un astfel de proiect. Dupa cum am vazut, multe proiecte au fost anuntate si niciodata incepute sau finalizate, din cauza lipsei de pre-inchirieri”, subliniaza Lori Collin.
Riscul ca proiectul sa nu fie finalizat la timp exista atat in cazul cladirilor de birouri, cat si in cazul centrelor comerciale. Astfel, chiar daca pentru retaileri pre-inchirierea unui spatiu intr-un mall poate insemna conditii financiare mai bune si alegerea celei mai bune locatii, pe langa riscurile amintite mai sus, retailerul nu are certitudinea ca toti chiriasii de pe planuri vor deschide la timp in proiect, afirma Georgiana Andrei, manager al diviziei de retail in cadrul Colliers International.
In cazul unui spatiu industrial, unul dintre principalele dezavantaje este dat de durata relativ mare pana la intrarea in spatiu, care variaza intre 6 si 12 luni, precizeaza Catalin Prichici, broker in cadrul departamentului de industrial al companiei de consultanta imobiliara The Advisers/Knight Frank. In plus, pre-inchirierile dureaza cu aproximativ 50% mai mult fata de procesul obisnuit de inchiriere pentru o cladire deja existenta.
Inchirierea. Avantaje si dezavantaje
In ceea ce priveste avantajele inchirierii unui spatiu in defavoarea pre-inchirierii, Georgiana Andrei (foto), manager al diviziei de retail in cadrul Colliers, da exemplu un centru comercial, unde exista cifre clare in legatura cu traficul si se pot obtine cifre de vanzari de la alti retaileri. In plus, in cazul in care spatiul a fost inchiriat inainte de un alt retailer pe acelasi profil, investitia initiala va fi mai mica.“Ca dezavantaje, de multe ori chiria este mai mare decat in cazul unei pre-inchirieri si este posibil ca cele mai bune locatii sa nu mai fie disponibile”, subliniaza specialistul Colliers.
Marele avantaj al inchirierii este faptul ca vezi ceea ce primesti, spune si Viorel Opait, coordonatorul departamentului industrial al Colliers. “Chiriasul nu are surprize la livrarea spatiului, iar spatiul este disponibil imediat”, afirma Opait.
“Cel mai des intalnit dezavantaj in cazul inchirierii unui spatiu industrial este ca faptul ca, de cele mai multe ori, spatiul trebuie reconfigurat si adaptat nevoilor particulare ale chiriasului, ceea ce presupune timp si costuri suplimentare”, declara Catalin Prichici, de la The Advisers/Knight Frank.
Tot ca un avantaj al inchirierii, Cristina Mihai, avocat senior al casei de avocatura bpv Grigorescu, afirma ca obligatiile asumate prin contractul de inchiriere, de exemplu chiria, nu mai pot fi modificate decat cu acordul partilor. In plus, In cazul nerespectarii obligatiilor din contract de catre chirias, se aplica despagubirile prevazute in contractul de inchiriere, care de obicei sunt mai mari decat cele stabilite prin contractul de pre-inchiriere.
Ca dezavantaje, avocatul spune ca, in cazul in care locatorul primeste o oferta mai buna, nu va putea sa denunte contractul de inchiriere cu chiriasul initial decat cu plata unor despagubiri consistente, spre deosebire de cele datorate in cazul nerespectarii contractului de pre-inchiriere.
Cand, cat si cum se negociaza chiria
Chiria este un factor decisiv in tranzactia de inchiriere, insa vrem sa punem accent nu numai pe chirie ca si cost, ci pe intreg costul de inchirere ca un pachet financiar, intrucat daca "negociem" doar chiria ne inselam, spune Lori Collin, senior consultant in cadrul Jones Lang LaSalle.“Chiria este doar o componenta la fel de importanta ca si costul serviciilor de intretinere, pachetul de beneficii financiare ascunse in fit-out, in amenajari extra, parcari gratuite sau in termeni flexibili de a iesi din contractul de inchiriere. Notificarile referitoare la terminarea contractelor de inchiriere sunt din ce in ce mai scurte, iar pachetul de beneficii poate cobori chiria lunara chiar si cu 2-3 euro/mp”, explica Lori Collin.
Orice chirie afisata este negociabila, spune si Maria Florea, de la Colliers, adaugand ca proprietarul poate oferi ca parte din negociere stimulente precum luni de chirie gratuita, locuri de parcare gratuite sau buget pentru amenajarea spatiului.
In sectorul industrial, mai putin afectat de criza, nivelul chiriilor este in prezent cu 10-15% mai mic fata de anul trecut, insa ultimele luni au adus o stabilizare, chiriasii fiind atrasi cu alte tipuri de facilitati oferite de catre proprietari, potrivit lui Catalin Prichici. In functie de suprafata, zona si calitatea spatiului, pretul mediu de inchiriere in sectorul logistic variaza intre 3,40 si 5 euro/mp/luna.
“Chiria se negociaza inainte de incheierea HoT-ului (n.r: Heads of Terms sau scrisoare de intentie). Chiar daca HoT-ul nu reprezinta un contract cu forta juridica, este foarte dificila, dar nu imposibila sau neintalnita, renegocierea chiriei in etapa incheierii contractului de inchiriere”, explica avocatul bpv Grigorescu.
Chiria se negociaza in functie de caracteristicile si specificatiile tehnice ale spatiului inchiriat si ale cladirii in care acesta este situat, de zona in care cladirea este amplasata, de locul in care spatiul inchiriat este situat in cadrul cladirii, precum si de suprafata sa, eventual de vadul comercial asigurat.
“Alti factori decisivi in negocierea chiriei sunt garantiile pe care chiriasul are posibilitatea sa le ofere, posibilitatea acestuia de a influenta atragerea altor chiriasi prin prezenta sa in cladire si, bineinteles , de valoarea de piata a chiriei pentru un spatiu similar la data negocierii”, afirma Cristina Mihai, de la bpv Grigorescu.
Mutarea si contractul de inchiriere
In piata de birouri, atat in zona de nord - Pipera, Barbu Vacarescu -, cat si in zona centrala, toate cladirile finalizate si cu spatii de inchiriat ofera chirii avantajoase raportate la pret si calitate, afirma Lori Collin (foto). Iar daca in Pipera, unde rata de neocupare atinge cote maxime, asistam la chirii in continua scadere, cu luni de gratuite si contributii de fit out sau de mutare consistente, si in centrul de afaceri, CBD, chiriile sunt foarte avantajoase raportate la prestigiul locatiei, accesibilitate, calitatea spatiului si cerintele chiriasului, adauga reprezentantul Jones Lang LaSalle. “Este un moment oportun pentru consolidarea unui spatiu inchiriat, relocare in zonele centrale prin disponibilitatea unor cladiri care pana in acest an erau in totalitate inchiriate sau prin extinderea unor chiriasi din zone centrale catre zone care au evoluat din punct de vedere al infrastructurii si ofera spatii de birouri la preturi atractive”, explica Lori Collin.
In ceea ce priveste contractul de inchiriere, trebuie avute in vedere suprafata si locatia spatiului inchiriat, precum si modalitatea de masurare a acesteia, intrucat metoda de masurare genereaza, de obicei, discutii, spune avocatul Cristina Mihai.
De asemenea, contractactul de inchiriere include valoarea, modalitatea de calcul si de indexare a chiriei sau a altor obligatii de plata, precum servicii si utilitati pentru spatiile comune, utilitati pentru spatiul inchiriat, gratuitati de tipul rent-free sau contributii la fit-out. Indexarea chiriei in euro se face o data pe an, in functie de un index agreat, de cele mai multe ori fiind folosit MUICP (Monetary Union Index of Consumer Prices), publicat de Eurostat.
“Indexarea vizeaza si contributia de marketing in cazul centrelor comerciale. De regula, prima indexare are loc la 1 ianuarie a anului urmator incheierii contractului, pentru a uniformiza cat mai mult pentru toti chiriasii datele de indexare si a reduce costul administrativ al proprietarului”, afirma Mihai.
Alte elemente care vor fi luate in calcul sunt serviciile si utilitatile pentru spatiile comune furnizate de proprietar, data de la care devin scadente obligatiile de plata, specificatiile tehnice ale spatiului inchiriat, garantiile acordate de chirias, durata contractului de inchiriere si prelungirea (automata sau prin notificare) a acesteia, posibilitati de subinchiriere si modalitatile de incetare a contractului.
Cum se impoziteaza veniturile din chirii
In cazul societatilor comerciale care obtin venituri din inchiriere, aceste venituri sunt incluse in baza de impozitare a societatii respective in vederea stabilirii impozitului pe profit, dupa deducerea cheltuielilor deductibile. Cota impozitului pe profit aplicabila este cota unica de 16%.“In cazul persoanelor fizice care obtin venituri din inchiriere, acestea se includ in baza de impozitare anuala a venitului, cu titlu de venit din cedarea folosintei bunurilor. Venitul din cedarea folosintei bunurilor se stabileste pe baza chiriei prevazute in contractul incheiat intre parti pentru fiecare an fiscal, indiferent de momentul incasarii chiriei. Venitul brut se majoreaza cu valoarea cheltuielilor ce cad, conform dispozitiilor legale, in sarcina proprietarului, uzufructuarului sau a altui detinator legal, daca sunt efectuate de chirias”, afirma Cristina Mihai, avocat senior in cadrul bpv Grigorescu.
Venitul net din cedarea folosintei bunurilor se stabileste prin deducerea din venitul brut a cheltuielilor determinate forfetar prin aplicarea cotei de 25% asupra venitului brut. Prin exceptie, contribuabilii pot opta pentru determinarea venitului net din cedarea folosintei bunurilor in sistem real, pe baza datelor din contabilitatea in partida simpla.
Contribuabilii care realizeaza venituri din cedarea folosintei bunurilor pe parcursul unui an datoreaza plati anticipate in contul impozitului pe venit catre bugetul de stat.
“Fac exceptie contribuabilii care realizeaza venituri din cedarea folosintei bunurilor pentru care chiria prevazuta in contractul incheiat intre parti este stabilita in lei, nu au optat pentru determinarea venitului net in sistem real si la sfarsitul anului anterior nu indeplinesc conditiile pentru calificarea veniturilor in categoria veniturilor din activitati independente pentru care platile anticipate de impozit sunt egale cu impozitul anual datorat, si impozitul este final”, adauga avocatul.
Platile anticipate stabilite pe baza contractelor incheiate intre parti in care chiria este exprimata in lei, potrivit paragrafului anterior, reprezinta impozit final. Cota impozitului pe venit aplicabila este cota unica de 16%.
