10. Costul serviciilor a devenit a doua chirie
Costul serviciilor sau service charges-ul, care include ceea ce chiriasul plateste pe langa chirie, cu exceptia energiei electrice, a devenit a doua chirie, insa este atat de vag si de diferit exprimat, incat de cele mai multe ori companiile nu ii acorda atentie, interesandu-se doar de chirie.“Nu vreau sa dau vina pe agentii imobiliari, care in perioada de boom a pietei de birouri au oferit cifre foarte mici, astfel incat nivelul de 3,5 euro/mp a devenit un mit, insa in realitate lucrurile nu stau chiar asa, iar serviciile pot avea o cota importanta din bugetul de relocare al unei companii”, a a declarat Lucian Anghel (foto), managing parter al companiei Building Suport Services (BSS).
Opinia sa este impartasita si de Helmut Neubauer, managing director al Europolis Real Estate Asset Management, care spune ca intotdeauna chiriasii intreaba cat este chiria, insa aceasta este o intrebare gresita.
“Chiria este doar o parte a costului pe care il are chiriasul, el nu trebuie sa uite ca pe langa aceasta chirie mai plateste utilitatile, paza, curatenia, taxele si, eventual, marketingul. Eficienta spatiului unei cladiri este de asemenea foarte importanta, cati angajati pot lucra in acel spatiu. Nu totul se reduce la cat platesti pe mp”, a explicat seful Europolis, companie care detine cladirile de birouri Europe House si Rivel Place – Sema Parc
Potrivit acestuia, service charges-ul sau costul serviciilor variaza intre 3,5 si 7 euro/mp pentru cladirile din Bucuresti.
9. Criza ne-a invatat sa fim detinatori de portofolii
Cu 160 de apartamente nevandute in Bucuresti si un portofoliu de terenuri de 1,2 milioane mp in tara, dezvoltatorul Impact, controlat de omul de afaceri Dan Ioan Popp (foto), are planuri optimiste pentru anul in curs. Vanzarile de locuinte trebuie sa creasca cu 10% fata de anul trecut si 15.000 mp de terenuri, impartite in circa 500 de loturi, trebuie sa isi gaseasca noi proprietari.Seful Impact pune accent pe diferentierea produselor, iar daca in anii de boom dezvoltatorul era focusat pe un singur segment de cumparatori, denumit generic middle class, acum este concentrat pe ideea de supermarket imobiliar sau de toate, pentru toti.
“Criza ne-a invatat sa fim detinatori de portofolii. Suntem orientati catre ideea de supermarket imobiliar si nu de ofertant al unui produs. Daca vorbim de o piramida a veniturilor, atunci putem spune ca am coborat cu o paleta larga de oferte catre bazele piramidei”, a explicat Popp.
8. Anul 2007 nu se va mai intoarce pentru piata imobiliara
Jorg Banzhaf (foto), managing director al ECE Projektmanagement International, companie care administreaza peste 115 de centre comerciale in Europa, este de parere ca 2007, anul de varf al pietei imobiliare din Romania, nu se va mai intoarcea prea curand, iar dezvoltatorii vor trebui sa se multumeasca cu profituri mai mici, dupa ce multa lume s-a trezit, in sfarsit, la realitate.“2007 nu se va mai intoarce pentru piata imobiliara. Cel mai bun exemplu este orasul Arad, unde dezvoltatorii s-au ingramadit sa anunte proiecte comerciale, in speranta ca le vor finaliza si apoi vinde. Lucrurile s-au schimbat, multi oameni s-au trezit la realitate, iar dezvoltatorii vor trebui sa se multumeasca si cu profituri mai mici”, a declarat declarat Jorg Banzhaf.
In ceea ce priveste piata de retail, oficialul ECE spune ca ce este mai rau inca nu a trecut, iar momentul adevarului va veni atunci cand vor expira contractele de inchiriere ale marilor retaileri internationali, care au intrat in Romania in perioada de boom.
“Au venit si au inchiriat o multime de spatii doar pentru a fi prezenti, pentru a testa piata. Cand le vor expira contractele de inchirere isi vor face bilantul si se vor intreba: mai are rost sa ramanem in Romania si daca da, in ce orase si cu cate magazine?”, a explicat Jorg Banzhaf.
7. Dezvoltatorii au gresit cand nu au studiat bugetele romanilor
Valentin Ilie (foto), CEO al companiei de consultanta imobiliara Coldwell Banker Affiliates of Romania, este de parere ca multe dintre aceste proiectele rezidentiale care intampina dificultati in vanzarea apartamentelor au fost concepute gresit. "Dezvoltatorii au construit blocuri foarte inalte, care au crescut preturile acelor apartamente prea mult. Altii au cumparat terenuri prea departe de oras. Insa una din cele mai mari greseli ale dezvoltatorilor a fost ca nu au studiat bugetele romanilor. Nu s-au intrebat cat castiga oamenii pentru care ei construiesc, ce cheltuieli au si cati bani pun deoparte in fiecare luna. Iar cei care s-au intrebat, s-au bazat prea mult pe faptul ca romanii lucreaza la negru", a explicat Ilie.
Cu noua sucursale lansate pana in prezent, dintre care sase in Bucuresti si trei in tara, in Campulung, Brasov si Piatra Neamt, compania de consultanta imobiliara Coldwell Banker Affiliates of Romania a raportat pentru anul 2009 o cifra de afaceri de 3,6 milioane de euro.
6. Mall-urile construite la marginea oraselor nu vor rezista
Razvan Gheorghe (foto), managing parter al companiei de consultanta imobiliara Cushman & Wakefield Romania, este de parere ca principalul motiv pentru situatia nefericita in care se afla cateva centre comerciale aflate in insolventa, dar si a altor proiecte cu un nivel foarte scazut de performanta, este criza economica existenta in Romania.Scaderea drastica a cererii de spatii comerciale din partea comerciantilor locali si internationali reprezinta un efect pe termen mediu al scaderii puterii de cumparare si al scaderii apetitului de consum si creditare al populatiei, spune seful Cushman & Wakefield.
“Proiectele de shopping mall in afara orasului, asa cum sunt ele vazute in tari dezvoltate din Europa Centrala, s-au dovedit a fi in Romania nesustenabile; nu atat din cauza distantelor, cat mai mult din cauza lipsei infrastructurii si al unui grad scazut de detinere de autoturisme proprii, in special in orasele din provincie”, adauga Razvan Gheorghe.
5. S-au facut greseli majore cu efect in urbanism
Gheorghe Patrascu (foto), arhitectul-sef al Capitalei, a spus ca niciun proiect urban nu fost dezvoltat in Romania dupa Revolutie si ar trebui sa ne intrebam de ce nu mai suntem capabili sa asiguram dezvoltarea orasului. In opinia sa, au fost facute greseli majore cu efect in urbanism, una dintre aceste greseli fiind vanzarea de locuinte pe bonuri electrole, care a facut din Romania o tara cu “o gramada de proprietari care nu sunt capabili sa isi intretina proprietatea”.O alta greseala majora semnalata de arhitectul-sef al Capitalei este transformarea terenurilor agricole in terenuri construibile, care a permis specula imobiliara.
“Urbanism fara putina dictatura nu exista. Noi permitem orice, aici este problema. In Bucuresti au aparut o multime de dezvoltari care au afectat viata comunitatii. Cred ca a sosit momentul sa se realizeze o coalitie intrei cei care pot gandi mai mult decat lungul nasului”, a adaugat Patrascu.
Arhitectul-sef al Capitalei este de parere ca initiativele de dezvoltari imobiliare de mici dimensiuni trebuie controlate, intrucat in Romania a inceput sa construiasca aproape oricine si partea calitativa lasa tot mai mult de dorit.
Nefiscalizarea pamantului a fost una din cauzele boomului imobiliar
Nefiscalizarea pamantului a fost una din cauzele boomului imobiliar, a declarat guvernatorul Bancii Nationale a Romaniei, Mugur Isarescu (foto), care a precizat ca impozitarea pamantului are si rolul de aduce active in circuitul economic."Nefiscalizarea pamantului a fost una din cauzele boomului imobiliar de dinainte de criza. De aceea vedem campuri nelucrate in asteptarea unui castig fantastic prin achizitie imobiliare. Proprietatile au fost si au ramas defectuos impozitate", a mai spus Isarescu, citat de NewsIn.
Guvernatorul BNR a precizat ca in prezent Romania are o economie rurala unde problemele se imbina cu nefiscalizarea.
"In 2000 (perioada in care a Isarescu a detinut functia de premier - n.r.) discutam faptul ca nu incasam mai mult la buget, acum discutam acelasi lucru. (...) Acolo, dintr-un cerc vicios, de fiecare data s-a amanat impozitarea. In 2000 am cerut sa se impoziteze pamantul. Mi s-a spus ca nu se poate, pentru ca era an electoral. Cum sa se impoziteze saracia. Impozitul nu este numai sa se ia bani de pe urma unor oameni, ci are si o functie de a aduce activele in circuitul economic", a mai spus Mugur Isarescu.
3. Masurile de austeritate ale Guvernului vor avea efecte in investiile imobiliare
Efectele masurilor de austeritate anuntate de Guvern se vor face simtite in piata investitiilor imobiliare la sfarsitul anului, cand apetitul investitorilor va scadea, este de parere Cristian Ustinescu (foto), seful departamentului de investitii al companiei de consultanta imobiliara DTZ Echinox.“In termeni de investitii, apetitul investitorilor pentru piata imobiliara locala va scadea, ca urmare a masurilor de austeritate ale Guvernului, iar acest lucru se va vedea incepand cu trimestrul al patrulea al anului, cand consumul va scadea drastic”, a declarat Cristian Ustinescu.
Ustinescu este de parere ca, odata ce masurile de austeritate vor fi adoptate, investitorii vor fi mai putin dispusi sa isi bage banii intr-o tara cu un mediu economic instabil, iar cele mai afectate sectoare vor fi cele apropiate consumului, precum sectorul de retail.
2. Multe dintre apartamentele bugetarilor vor fi executate silit
Reducerea salariilor din sectorul public cu 25% va creste numarul apartamentelor executate silit de catre banci, intrucat multi dintre bugetarii care au credite ipotecare se vor gasi in imposibilitatea de a-si mai plati ratele, este de parere analistul imobiliar Radu Zilisteanu.“Masura anuntata de presedintele Basescu va insemna o reducere puternica a cererii pentru locuinte in randul bugetarilor, care, odata ce vor avea salarii mai mici, se vor gandi cu greu la un credit ipotecar. De asemenea, va creste numarul apartamentelor executate silit, intrucat multi angajati nu vor mai avea cu ce sa isi plateasca ratele la banci”, a declarat Zilisteanu.
Opinia analistului imobiliar este impartasita si de Adrian Crivii (foto), presedintele companiei de evaluare Darian. Desi considera ca reducerea salariilor pentru bugetari este cea mai buna si probabil singura masura ce poate avea un efect pozitiv asupra economiei reale, implicit asupra industriei imobiliare, el nu exclude consecinte negative.
“Un efect negativ ar fi aparitia default-urilor provenite din zona personalului bugetar cu credite si, evident, scaderea consumului, deci o indepartare a momentului revenirii creditarii. Cred ca desi s-a evitat cresterea fiscalitatii, ea este inevitabila incepand cu anul viitor, insa probabil se asteapta ca masura sa fie luata in momentul in care un reviriment al economiei este iminent”, afirma presedintele Darian.
1. Statul ar trebui sa-si vanda din proprietatile imobiliare
Miliardarul Dinu Patriciu (foto) se numara printre oamenii de afaceri care contesta masurile de austeritate adoptate de Executiv si vine cu o solutionare."Reducerea cu 25% a salariilor din sistemul bugetar si a pensiilor cu 15% nu foloseste la nimic. Mai mult, este un chin inutil la care sunt supusi oamenii. In acest mod, se restrang cheltuielile artificiale, dar chinuim sapte milioane debeaba", a declarat Patriciu, intr-o emisiune la Realitatea TV, citat de 9AM.
Imprumutul de la FMI nu este altceva decat "o incapatanare inutila" a guvernantilor, a spus Dinu Patriciu. Statul roman avea destule resurse pentru a depasi criza economica: 15-20 de miliarde de euro, bani care ar fi putut fi obtinuti prin vanzarea proprietatilor imobiliare ale statului, "in care-si fac veacul toti cei 600. 000 de birocrati".
Opinia lui Dinu Patriciu este impartasita si de Dan Ioan Popp, presedintele companiei Impact Developer & Contractor, singurul dezvoltator listat la Bursa de Valori Bucuresti, care spune ca statul are active si nu are cash, fiind intr-o situatie de distressed assets, asfel incat prima masura care ar trebui luata ar fi sa vanda cat mai multe cladiri, constructii si activ .
“Dupa revenire, peste patru-cinci ani, le va putea rascumpara, daca pretul viitor va fi convenabil, avand cheltuieli mult mai mici cu chiria”, explica Popp.
