1. Stabilirea pretului
Atunci cand decide sa isi vanda locuinta, primul pas pe care proprietarul il face este stabilirea pretului, lucru realizabil fie prin metoda comparatiei, respectiv prin verificarea ofertelor similare publicate pe portalurile imobiliare, fie prin informatiile furnizate de vecinii din bloc sau din zona care au vandut recent o proprietate asemanatoare.Cei mai multi proprietari decid sa isi vanda locuinta atunci cand isi schimba locul de munca, noua companie avand sediul in alta zona sau chiar in alt oras, precum si atunci cand familia s-a marit si este nevoie de mai multe camere, exemplifica Alexandru Pricop, managing partner al agentiei imobiliare Coldwell Banker Banu Manta, motivele pentru care proprietarii isi scot la vanzare apartamentele.
O alta varianta pentru stabilirea pretului este consultarea unui agent imobiliar, metoda aplicata insa mai rar, dupa cum afirma Pricop. "In anii trecuti, multi proprietari se dadeau drept cumparatori si ne intrebau cam ce pret merita un apartament care era similar cu proprietatea pe care ei se pregateau sa o vanda", povesteste brokerul.
2. Pregatirea actelor
Dupa ce proprietarul a stabilit pretul de vanzare, el trebuie sa pregateasca actele necesare pentru incheierea tranzactiei: actul de proprietate, care atesta cum a fost dobandita locuinta, extrasul de carte funciara, cadastrul si intabularea, plus certificatul energetic, acesta din urma fiind obligatoriu in cazul apartamentelor care vor fi vandute prin programul Prima Casa.Spre exemplu, pentru un apartament cu doua camere si o suprafata de circa 50 mp, aflat intr-un bloc vechi, costul certificatului energetic este de aproximativ 200 de euro. Cadastrul, care se elibereaza in 30 de zile, costa 300 de lei, iar taxa de intabulare il va costa pe proprietar inca 120 de lei. La acestea se adauga extrasul de carte funciara, care costa circa 20 de lei.
Pentru eliberarea actelor de cadastru si intabulare in regim de urgenta, respectiv 10 zile, costurile sunt de cinci ori mai mari.
3. Costurile aferente
Pe langa cheltuielile cu actele, daca alege sa lucreze cu o agentie imobiliara, proprietarul trebuie sa stie ca valoarea comisionului perceput de agentie este de 3% plus TVA din valoarea tranzactiei, acest comision fiind insa negociabil. Pentru reprezentarile exclusive, comisionul perceput de agentia imobiliara este mai mic, precizeaza Alexandru Pricop.In plus, la incheierea procesului de vanzare, proprietarul va plati un impozit pe tranzactie, care poate varia in functie de perioada la care apartamentul a fost dobandit. Astfel, pentru imobilele detinute mai putin de trei ani, cu o valoare de sub 200.000 de lei, impozitul este de 3% din pret plus 2% din ceea ce depaseste 200.000 de lei. Daca imobilul a fost detinut mai mult de trei ani, impozitul este de 2% din pretul de vanzare daca acesta este sub 200.000 de lei si de 1% din ceea ce depaseste 200.000 de lei.
4. Pregatirea locuintei pentru vanzare
Dupa ce toate actele au fost puse la punct, proprietarul va pregati apartamentul pentru vanzare. Pregatirea poate consta in renovarea locuintei sau doar in curatenia acesteia. "Romanii nu au abilitatea de a-si pregati apartamentul pentru vanzare, chiar daca in ultimii ani acest lucru s-a mai schimbat", declara Alexandru Pricop, de la Coldwell Banker Banu Manta.Consultantul sfatuieste proprietarii sa nu investeasca in renovari masive, ci sa vanda la un pret cat mai mic. Insa chiar daca apartamentul nu este renovat cand se decide vanzarea sa si, implicit, au loc vizionari, acesta trebuie sa fie aerisit, luminat si "sa miroasa a curat".
"Sunt mici trucuri care pot fi aplicate cu usurinta si au un impact enorm asupra clientilor: folosirea betisoarelor parfumate, o baie foarte curata, un dormitor aranjat, fara lucruri personale la vedere, precum si zugravitul sau reparatiile tevilor, daca sunt astfel de probleme. De asemenea, florile sunt binevenite, ele dau viata locuintei", explica Pricop.
5. Cu sau fara agent imobiliar
Atunci cand decide sa isi vanda locuinta, un proprietar o poate face pe cont propriu sau poate alege un agent imobiliar care sa il reprezinte. Daca decide sa isi vanda proprietatea singur, el poate posta anuntul pe un portal imobiliar, costurile fiind cuprinse, in general, intre 3 si 10 euro, plus TVA."Agentul trebuie sa fie memorabil", spune Alexandru Pricop (foto). In opinia sa, cel mai bine este ca un vanzator sa mearga pe mana unei recomandari. O alta varianta o reprezinta alegerea unei agentii imobiliare aflata in apropiere de locuinta respectiva.
Pricop recomanda, de asemenea, ca proprietarul sa verifice agentul imobiliar cu care alege sa lucreze, sa-i verifice CV-ul si orice date se pot gasi despre acesta. Rolul agentului va fi atat intermedierea procesului de vanzare, cat si sfatuirea proprietarului cu privire la pretul de tranzactionare sau la amenajarea locuintei.
6. Vizionarea apartamentului
Odata ce locuinta a fost pusa public in vanzare, fie ca este vorba de un banner postat de agentia imobiliara, fie ca este un anunt publicat de proprietar pe un portal imobiliar, va incepe procesul vizionarilor, daca pretul stabilit este suficient de atractiv pentru potentialii clienti.In medie, clientii fac una sau doua vizionari ale aceluiasi apartament, iar atunci cand un client face o oferta concreta de pret, de cele mai multe ori, el are deja o experienta in vizionari, spune Alexandru Pricop.
"Cele mai multe oferte de pret sunt verbale si doar in cazul proprietatilor scumpe, de peste 1.700 euro/mp, oferta de pret este in scris", subliniaza consultantul.
Pentru negocierea finala, Pricop recomanda alegerea unei mese neutre, nu pe terenul uneia dintre parti.
7. Antecontractul
Dupa ce proprietarul si cumparatorul au cazut de acord asupra unui pret, oferta se va concretiza prin incheierea unui antecontract, acesta fiind obligatoriu in cazul achizitiei prin credit ipotecar. In cazul unei locuinte cu un pret de circa 60.000 euro, care va fi cumparata prin programul Prima Casa, avansul necesar la antecontract este de cel mult 3.000 de euro, costul antecontractului fiind de circa 150 de lei.
Dupa incheierea antecontractului, are loc evaluarea proprietatii, contra sumei de 400-600 de lei, costul fiind suportat de cumparator.
8. Contractul final
Dupa incheierea antecontractului, la circa 30-45 de zile are loc semnarea contractului final. In cazul unui credit tip Prima Casa, perioada pe care se incheie antecontractul este de cel mult doua luni, in timp ce pentru un credit ipotecar clasic, perioada este de circa doua saptamani.In prezent, circa 80% din tranzactiile incheiate sunt prin credit ipotecar, potrivit estimarilor Coldwell Banker. Pentru locuintele cumparate cu cash, certificatul energetic si antecontractul sunt optionale.
9. Incasarea banilor
In cazul tranzactiilor imobiliare prin credit bancar, suma creditului este transferata in contul vanzatorului dupa semnarea contractelor de credit si de vanzare-cumparare sau, in unele situatii, dupa intabularea dreptului de proprietate in cartea funciara, spune Anca Bidian (foto), CEO al brokerului de credite Kiwi Finance."Comisionul de transfer este retinut din contul beneficiarului de credit, respectiv cumparatorul locuintei. Aceste comisioane pot fi in suma fixa, de ordinul zecilor de euro, sau procent din suma transferata, in general sub 0,3% in functie de banca si valuta", afirma Bidian.
In cazul in care vanzatorul decide sa retraga suma in numerar dupa transfer, acesta va suporta comisioanele de retragere numerar cat si orice alt comision pentru operatiuni pe contul propriu, mai spune ea. Comisoanele de retragere numerar sunt, in general, mai mari decat cele de transfer interbancar ca procent din suma retrasa.
Cu toate acestea, in prezent, de cele mai multe ori comisionul de retragere, estimat la circa 0,5% din valoarea sumei transferate, este impartit egal intre vanzator si cumparator.
10. Eliberarea locuintei
Dupa ce contractul final de vanzare-cumparare a fost incheiat, proprietarul are, de obicei, un termen de 30 de zile pentru a elibera apartamentul vandut. Totodata, el trebuie sa inmaneze noului proprietar ultimele facturi ale utilitatilor achitate.In functie de negocierile dintre vanzator si cumparator, proprietarul poate lasa in apartament o parte din mobila. Dupa vanzare, vechiul proprietar poate primi din partea consultantului imobiliar servicii conexe, precum transportul mobilei sau amenajarea noii locuinte.
