Cum va arata piata birourilor anul viitor: proiecte in "zone virgine", posibile preinchirieri mari si abundenta de contracte care expira
Aparitia unor cladiri de birouri in zona "virgine", posibile preinchirieri mari si stabilitate pe piata chiriilor, sunt doar cateva dintre tendintele si noutatile care se prefigureaza pe piata birourilor in 2014.
Expira contractele semnate in 2009, dar vom vedea relocari importante?
Desi in 2014 am putea fi martorii unor tranzactii importante pe segmentul spatiilor de birouri, in conditiile in care expira contractele semnate in 2009, cel mai bun an pentru livrarile de birouri, contextul economic actual nu este neaparat unul favorabil relocarilor atunci cand discutam de companiile mari, in opinia lui Liviu Tudor, proprietarul parcurilor de birouri West Gate si Novo Park.
Omul de afaceri a explicat ca „multinationalele iau foarte greu decizia mutarii birourilor, uneori acest proces decizional prelungindu-se mai mult de un an, in functie de dimensiunea companiei, respectiv numarul de angajati, de oferta de spatii de clasa A disponibile, precum si de buget. In plus, o decizie de relocare presupune siguranta unui plan de dezvoltare, avand in vedere ca perioada contractuala din piata spatiilor de birouri este de cel putin cinci ani. La toti acesti factori se adauga renegocierile pe care compania in cauza le poarta cu actualul proprietar si relatiile deja dezvoltate intre cei doi jucatori. Aceste lucruri au contribuit la reinnoirea in 2013 a celor sase contracte de inchiriere in West Gate si Novo Park”.
Crestere organica a pietei in 2014
Pentru 2014 Ovidiu Sandor (foto)nu se asteapta la mari schimbari pe segmentul office. “Credem ca va fi o crestere organica a cererii, alimentata mai ales de extinderi ale firmelor deja prezente in Romania si mai putin din intrari noi in piata. Cred ca Clujul va continua sa fie un pol dinamic care va atrage investitii si in anul urmator. Dar si in Bucuresti, Timisoara sau Iasi vom vedea o cerere in crestere”, estimeaza Sandor.
Birouri in zone "virgine"
Marius Scuta (foto), seful departamentului de birouri al Jones Lang LaSalle spune ca anul viitor ar urma sa fie demarate proiecte in zone “virgine” pentru spatii de birouri, dar cu potential din punct de vedere al locatiei si al proximitatii transportului in comun.
Aceeasi parere o impartaseste si Michael Topolinski, fondatorul Benevo, companie care are de altfel planuri pentru dezvoltarea unei cladiri de birouri intr-o astfel de zona.
“Vom vedeam mai multi chiriasi semnand preinchirieri in zone de birouri noi cum ar fi AFI Cotroceni sau Bucurestii Noi””, a spus Michael Topolinski.
IT&C-ul si BPO-urile, in continuare cei mai activi chiriasi
Principalele tendinte in 2013 pentru piata de birouri a fost expansiunea companiilor de IT, nu numai in Bucuresti, dar si in alte orase din tara.
Acest trend ascendent se va pastra si in anul 2014, avand in vedere proiectele in derulare, spune Marius Scuta, insa pe piata vor exista si provocari.
Una din principalele provocari ar putea fi lipsa spatiilor mari de birouri disponibile pentru companii de IT si Call Center-e. "Binenteles, in acest moment exista spatii disponibile, dar nu toate aceste disponibilitati sunt in zone atractive pentru astfel de companii si nu toate ofera o flexibilitate in ceea ce priveste inchirierea in etape a spatiilor de birouri", mai spune Scuta.
Factorul politic este un alt obstacol in dinamica relocarii centrelor de servicii in Romania.
"Romania ar trebuie sa beneficieze de pe urma trendului actual de relocare a centrelor de servicii catre estul Europei, dar, din pacate, factorul politic si coruptia fac Romania mai putin atractiva in ochii firmelor care nu sunt inca prezente la noi. Pe de alta parte, multi dintre jucatorii deja prezenti se vor extinde, ei sunt confortabili cu tara si mediul de afaceri autohton si sunt multumiti de performanta angajatilor romani”, a comentat Ovidiu Sandor, dezvoltatorul City Business Centre din Timisoara si The Office din Cluj.
Sursa foto: Sura Nualpradid, freedigitalphotos.net.
2014, cel mai slab an din ultimii 14 in livrari de birouri
Pentru 2014 se estimeaza livrarea a mai putin de 50.000 mp de birouri, potrivit unor informatii facute publice in vara de CBRE Romania. Acest volum este cel mai mic din ultimii 14 ani.
Foto Razvan Iorgu, manager CBRE Romania
Piata creste calitativ, moda "verde" continua
"Vom asista la o crestere calitativa a pietei, cu proiecte care beneficiaza de specificatii tehnice superioare (compatibile cu standardele interantionale pentru “cladirile verzi”) si acces facil", considera specialistii BNP Paribas Real Estate.
Sursa foto:pakorn, freedigitalphotos.net
Probleme in zonele de birouri "vedeta"
"Principalele provocari pe piata de birouri in 2014 sunt generate de inchirierea spatiilor disponibile in zonele cu o concentrarea a activitatii de dezvoltare imobiliara, dar si o aglomerare semnificativa a traficului auto si a transportului public in comun", spun oficialii BNP Paribas Real Estate.
Astfel zonele "vedeta" la nivel de dezvoltari ar putea sa se confrunte cu grade de neocupare mai mari in conditiile in care proiecte noi se livreaza intr-un ritm mult mai dinamic decat cel cu care creste cererea.
"In plus, pentru activitatile de inchiriere, si indirect cele de dezvoltare, este necesara, in continuare « crearea cererii » sau poate chiar si stimularea activitatii de preinchiriere. Chiriasii vizati sunt cei care sunt localizati in cladiri sau zone neatractive. Aceste demers este unul dificil, avand in vedere ca in ultimii ani, activitatea de inchiriere a fost sustinuta aproape in exclusivitate de relocarea chiriasilor, in timp ce numarul companiilor nou intrate in piata a fost foarte redus.O alta provocare rezida in reinnoirea si renegocierea contractelor existente, avand in vedere antagonismul dintre dorinta chiriasilor de a diminua costurile de ocupare, atitudinea refractara a proprietarilor fata de aceste solicitari si limitarea din ce in ce mai evidenta a numarului de optiuni viabile pentru relocare", mai spun oficialiii BNP Paribas Real Estate.
Vom vedea mai multe preinchirieri mari
Topolinski considera ca in 2014 vom vedea si mai multe preinchirieri de birouri, de dimensiuni mari.
2014 ar putea aduce materializarea planurilor mai multor jucatori
Sandor considera ca in 2013 principalii jucatori din industrie au planificat mai mult decat pana acum, iar acest lucru ar trebui sa duca la un 2014 in care vom asista la materializarea acestor planuri.
Sursa foto:wiangya, freedigitalphotos.net.
Anul electoral, o posibila provocare in imobiliare
“O alta provocare ar putea fi instabilitatea politica la nivelul Romaniei, precum si faptul ca 2014 va fi an electoral, ceea ce va redirectiona anumite investitii in sistemul politic", spune Marius Scuta.
Stabilitate pe chirii
Managerul Benevo, Michael Topoliski (foto) se asteapta de asemenea ca anul viitor sa existe o mai mare stabilitate a nivelului chiriilor, avand in vedere ca s-a ajuns la un nivel minim, iar orice reducere viitoare nu ar justifica decizia unui dezvoltator de a construi.
Cresc tarifele la utilitati si impozitele
Preconizata crestere a taxelor si impozitelor, precum si a nivelului tarifelor la utilitati vor fi adevarate provocari pentru proprietari in incercarea acestora de a mentine costurile ocuparii cat mai stabile, spun specialistii imobiliari.
Se diversifica sursele de atragere a capitalului
Accesul la finantarea bancara va ramane principala problema a dezvoltatorilor si investitorilor. Piata tranzactiilor de investment nu va beneficia de prezenta fondurilor institutionale, actualii investitori incercand pe cat posibil sa isi consolideze portofoliile detinute. Astfel, se vor diversifica metodele si sursele de atragere a capitalului, spre exemplu a celor de tip IPO, considera oficialii BNP Paribas Real Estate.
2014, un an bun pentru livrarile de birouri din Cluj
Clujul va inregistrat o crestere importanta a stocului de spatii de birouri noi, fiind programata livrarea birourilor dezvoltate de Iulius Group, dar si prima faza a proiectului The Office dezvoltat de NEPI si Ovidiu Sandor.
"Cred ca Clujul va continua sa fie un pol dinamic care va atrage investitii si in anul urmator", a declarat Sandor.