In 2018 vor aparea inca 320.000 mp de birouri in Capitala. Ce se va intampla cu traficul?
Lentoarea cu care se misca autoritatile locale din Capitala atunci cand vine vorba despre modernizarea infrastructurii rutiere si de transport din zonele in care apar cladiri noi de birouri este, deja, proverbiala. Traficul va deveni si mai aglomerat fata de prezent, in conditiile in care, in 2018, vor fi livrate pe piata bucuresteana spatii office in suprafata de 320.000 de metri patrati, din care 80-90% este deja preinchirata, potrivit datelor companiei de consultanta imobiliara Cushman & Wakefield Echinox. O alta realitate a pietei imobiliare este ca investitorii noi sunt tinuti la distanta de instabilitatea fiscala, politica si administrativa din Romania.
Anul trecut, pe piata bucuresteana au fost livrati aproximativ 140.000 de metri patrati de spatii de birouri, dar cererea a depasit nivelul livrarilor motiv pentru care o buna parte din cladirile finalizate - Globalworth Campus, The Bridge faza 1 sau Aviatorilor 8 – au fost inchiriate integral, potrivit unui raport al companiei de consultanta imobiliara Cushman & Wakefield Echinox, al carui departament office, condus de Madalina Cojocaru, a intermediat tranzactii de inchiriere pentru 70.000 de metri patrati, printre cele mai importante tranzactii aflandu-se inchirierea a 10.000 de metri patrati in Orhideea Towers de catre compania Bit Defender.
Suprafata tranzactionata de spatii de birouri a fost, anul trecut, de 335.000 de metri patrati. Absorbtia neta (net take-up) a reprezentat 74% din total si a fost impartita astfel: relocari in cladiri de clasa A si B – 37%, operatiuni noi – 27%, relocari din cladiri vechi – 20%, extinderi – 16%. Cele mai multe livrari au avut loc, in 2017, in polul office Vest (17%), urmat de Centru (12%) si Pipera (11%). Activitatea de pre-inchiriere s-a ridicat, anul trecut, la aproximativ 90.000 de metri patrati, cu 5% mai mult fata de 2016, iar zona Vest a fost cea mai ceruta din aceasta perspectiva. Renegocierile si reinnoirile de contracte au atins nivelul de 90.000 de metri patrati, iar zona Nord a reprezentat aproximativ 40% din volumul total. Cei mai activi chiriasi, care au generat 46% din absorbtia neta, au provenit, anul trecut, din sectorul tehnologiei si telecomunicatiilor, in timp ce companiile din domeniul financiar au generat 17% din net take-up, pe locul al treilea situandu-se serviciile profesionale, cu 14%.
Cladiri de birouri: Care este nivelul chiriilor?Chiriile ”prime” au ramas stabile pe parcursul anului trecut, situandu-se la nivelul de 18,5 euro/mp/luna. In Central Business District (CBD), chiriile cerute pentru spatiile de birouri de clasa A au fost cuprinse intre 17 si 18,5 euro/mp/luna, in timp ce in zona de Centru-Nord, acestea s-au situat in intervalul 15-16,5 euro/mp/luna. In zonele semicentrale, chiriile pentru cladirile de clasa A sunt cuprinse intre 12 si 15 euro/mp/luna, in timp ce in zonele periferice acestea sunt intre 8 si 11 euro/mp/luna.
La sfarsitul lui 2017, stocul total de cladiri de birouri de clasa A si B ajunsese la 2,68 milioane de metri, iar anul acesta va atinge borna de trei milioane de metri patrati, cu livrari programate in suprafata de 320.000 de metri patrati, cel mai ridicat nivel din ultimul deceniu, potrivit estimarilor Cushman & Wakefield Echinox. Livrarile mai mult decat duble fata de 2017 nu vor influenta rata de neocupare, aflata la finalul anului trecut, in medie, la nivelul de 7,6%, potrivit Madalinei Cojocaru, Partner, Office Agency in cadrul Cushman & Wakefield Echinox.
Mai mult de jumatate dintre cladirile aflate in prezent in constructie sunt localizate in polul office Vest, ceea ce va pune, in mod evident, presiune pe traficul rutier din zona, lucru care s-a mai intamplat, de altfel, si in cazul polului Calea Floreasca-Barbu Vacarescu si Pipera. Dezvoltatorii incearca sa ia masuri care sa contracareze efectele deschiderii cladirilor de birouri asupra traficului – de pilda, Skanska a finantat modificarea intersectiei dintre Bd. Barbu Vacarescu si Sos. Fabrica de Glucoza –, insa autoritatile nu pot tine pasul cu dezvoltarile imobiliare din Capitala.
Cladiri de birouri: America House, vanzare in stadiu avansat”Piata imobiliara din Bucuresti o ia inaintea infrastructurii si, cat vom mai trai noi, asa va fi, cel mai probabil. Nu ar trebui sa avem mari sperante ca infrastructura va ajunge din urma dezvoltarile imobiliare”, spune Mihnea Serbanescu, director general al Cushman & Wakefield Echinox.
Tim Wilkinson, Partner, Capital Markets Agency in cadrul Cushman & Wakefield Echinox, spune ca a observat, in 2017, o crestere a interesului pentru Romania din partea investitorilor straini, incluzand fondurile clasice (fondurile de pensii), nu doar investitorii interesati de oportunitati singulare. Anul trecut, volumul tranzactiilor cu bunuri imobiliare a atins pragul de un miliard de euro, cea mai mare tranzactie din Europa Centrala si de Sud-Est fiind inregistrata in Romania – vanzarea hotelului Radisson din Bucuresti de catre Elbit Imaging catre doua fonduri internationale de investitii, intr-o tranzactie de 169,2 milioane de euro.
In acest an, potrivit estimarilor lui Tim Wilkinson, tranzactiile cu cladiri de birouri vor mari volumul investitiilor, care va ajunge la 1,2 miliarde de euro. Una dintre aceste tranzactii, aflata in stadii avansate de finalizare, este vanzarea cladirii de birouri America House, detinuta in prezent de AEW Europe. Finalizata in 2004 de catre dezvoltatorul GTC, America House a fost cumparata de francezii de la Natixis, care, impreuna cu La Banque Postale, detine AEW Europe, intr-o tranzactie de 120 de milioane de euro. Tranzactia a ramas in istoria real estate-ului autohton pentru profitul exorbitant obtinut, la vremea respectiva, de catre GTC: 80 de milioane de euro.
Din perspectiva investitionala si a dezvoltarii de noi cladiri, favorizati par a fi, pe termen mediu, companiile si fondurile deja prezente in Romania, locale sau straine, care cunosc si s-au adaptat realitatilor romanesti, in conditiile in care minusurile din perspectiva fiscala, politica si administrativa ii tin pe posibilii noi investitori la distanta, potrivit reprezentantilor Cushman & Wakefield Echinox.